Properes reformes als lloguers

21 febrer 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

La setmana passada comentàvem que en la tramitació del  “Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, una esmena del PP preveia la creació del Registre de llogaters morosos.

És important, tot i que aixecarà crítiques.

Però no era aquesta la única novetat, sinó que el mateix 5/2/2013, altres propostes en via d’esmenes es van fer.

Una d’elles preveu que, quan es vengui l’habitatge que estigui llogat, encara que s’hagi pactat que el llogater no tingui dret preferent a comprar per haver-hi renunciat, el propietari li haurà de notificar la seva decisió de vendre amb una anticipació mínima de 30 dies a la data de formalització de la venda.

L’explicació d’aquesta mesura és, que d’aquesta manera el llogater pugui tenir un termini per tal de buscar un nou habitatge o fer el que li sembli més convenient. No és aquesta una qüestió que hagi de ser molt important a la pràctica, però en tot cas, s’haurà de tenir en compte (màxim quan el termini de protecció al llogater passa de 5 a 3 anys, amb la reforma de la llei).

Tanmateix, s’autoritza als llogaters a que, prèvia notificació al propietari, puguin realitzar la vivenda les obres necessàries per adequar-la a les seves necessitats pel cas de discapacitació del propi llogater, el seu cònjuge o qualsevol altra persona que convisqui amb ell de forma permanent (però quan s’acabi l’arrendament, si ho exigeix el propietari, haurà de reposar l’habitatge a l’estat en que abans es trobava).

També es proposa modificar la llei per tal que si el propietari necessita la vivenda per a ell o els seus familiars, hagi de preavisar amb una antelació mínima de dos mesos a la data en què hagués d’abandonar la vivenda.

Bé, hi ha algunes modificacions més, però aquestes modificacions legals la veritat és que es fan esperar massa, ja que portem mesos i mesos i sembla que els legisladors espanyols són curts de feina.



El Registre de llogaters morosos

14 febrer 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

El dia 3 de maig de 2012 comentàvem en aquesta mateixa secció, la possible creació per part del Govern de l’Estat d’un Registre Públic d’Inquilins Morosos (ja que constava al  “Programa de Reformas” enviat pel Govern espanyol a la Unió Europea,  on es deia que “s’estudiarà” la creació d’aquest registre així com modificarà la llei d’arrendaments urbans i la llei d’enjudiciament civil per a millorar la protecció jurídica dels propietaris, i afavorir més els lloguers).

Doncs bé, estant en tramitació el “Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, el 5 de febrer de 2013 el PP ha presentat una esmena per tal que es creï, amb un altre nom més eufemístic aquell registre, que es diria “Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler” (sembla que tenen recança a dir les coses pel seu nom).

En aquest registre s’hi recolliran les dades de tots els ciutadans que hagin estat condemnats –amb sentència ferma, judicialment en un desnonament o per la via del laude arbitral- per no haver complert les seves obligacions de pagament.

L’objectiu és que puguin ser coneguts pels arrendadors.

Per tal de saber si una persona hi està inscrita, o no, caldrà acreditar una proposta de contracte, on consti la identificació de la persona del llogater, i aleshores el Registre informarà sobre si aquesta persona hi és o no.

Per tal de poder-lo gestionar, els secretaris judicials o els òrgans d’arbitratge competents, hauran de remetre la informació que es determini d’aquestes persones al Registre.

L’objectiu legal és de prevenció i control, per incrementar la seguretat dels arrendadors i es cancel·laran les dades del llogater quan passin un màxim de sis anys o quan l’ex llogater acrediti haver pagat el deute que tenia.

Fa anys la Cambra de la Propietat Urbana de Terrassa i Comarca (concretament a finals dels 80), va intentar crear aquest Registre, però quan ja ho tenia avançat, els Jutjats ho van vetar (possiblement per protecció de dades tenien raó i feia falta una llei que ho autoritzi, però han tardat 25 anys des de llavors).

Amb tot, si tenim present que la sentència ha de ser ferma per inscriure’s –la qual cosa ens sembla bé- si el llogater morós busca pis abans que la sentència sigui ferma (i potser la recorre perque moltes vegades ni pagarà la taxa judicial per tenir justícia gratuïta), aleshores el Registre no tindrà efectes immediats i serà possible que quedi empantanat el següent arrendador que li llogui un habitatge comptant que el llogater no figura com a morós.

Bé, veurem com acaba a la llei i en seguirem parlant.



És vàlida la clàusula sòl o sostre del meu préstec?

8 febrer 2013 per Elisabet Planas

Revista LLOCS – Febrer 2013 – Número 28

Les clàusules sòl i les clàusules sostre són aquelles que en un contracte de préstec amb pacte d’interessos variables, fixen uns límits a aquesta variabilitat del tipus d’interès tant per dalt com per baix. És a dir, que en la sòl, si el tipus d’interès baixa per sota del valor que s’ha establert a la clàusula, el client no se’n beneficia, sinó només el banc, estant obligat per aquesta clàusula el client a pagar els interessos que el tipus mínim previst a la clàusula sòl li marca.

Des d’associacions de defensa dels consumidors, així com per alguns tribunals que han dictat resolucions en aquest sentit, s’ha qüestionat la validesa d’aquest tipus de clàusules per considerar que són abusives i, per tant, nul·les de ple dret, que s’han de tenir per no posades al contracte que el consumidor va signar un bon dia amb el banc.

Segons la Llei General per la Defensa dels Consumidors i Usuaris, són clàusules abusives totes aquelles estipulacions no negociades individualment ni consentides expressament, contràries a la bona fe, que causin, en perjudici del consumidor i usuari, un desequilibri important dels drets i obligacions de les parts d’un contracte.

A priori, amb aquesta informació i amb la llei a la mà és lògic pensar que tota clàusula sòl i tota clàusula sostre és nul·la, oi? Però la realitat és una altra. Si bé la llei estableix clarament quan s’entén que una clàusula contractual és abusiva, no determina que tota clàusula sòl o sostre ho siguin, sinó que seran els jutjats i tribunals qui hauran d’apreciar aquesta condició.

I la qüestió no és pacífica, creguin-me. Els jutjats i tribunals no mantenen una posició unànime al respecte, i és per això que tant podem trobar sentències que declaren abusives i, per tant, nul·les aquest tipus de clàusules, com sentències que d’acord amb les circumstàncies del cas, consideren que no ho són. Així, hi ha sentències que avalen que l’existència de clàusula sòl sense clàusula sostre és abusiva, ja que el que provoca és que l’únic beneficiari de la variabilitat del tipus d’interès sigui el banc (si baixa el tipus d’interès per sota del sòl el client no se’n beneficia i en canvi si puja sense límit sempre hi guanya el banc en perjudici del client); així com que l’existència tant de clàusula sòl i clàusula sostre no sempre suposen l’equilibri de les parts en el contracte de préstec, si aquestes no són proporcionals l’una amb l’altra (suposem un sòl molt alt i un sostre altíssim), i per tant són abusives. Però també n’hi ha que consideren que no ho són, bé perquè falten els requisits per declarar-la nul·la, bé perquè entenen que la legalitat d’aquestes clàusules es deriva de la pròpia normativa europea, que preveu la seva existència.



Advocats, Justícia i taxes

7 febrer 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Si la construcció era el trist motor de l’economia –i la frase és per omplir llibres sobre el monocultiu que la construcció va resultar ser per a l’economia catalana i la desviació que aixó va suposar per inversions en economia productiva  cap al totxo i cap a la corrupció o despeses faraòniques- avui és el llast número 1, encara, de l’economia catalana i espanyola.

Podem dir, sense cap dubte en l’afirmació, que si demà exploten (a la dreta espanyola sempre li ha agradat dir que explotar només s’explota als obrers, que cal dir, si no es tracta d’obrers, explosionar), quatre o vuit bombes en diferents llocs simbòlics turístics  de l’Estat (Mallorca, Barcelona, Madrid o València), mort el totxo i afectat el turisme l’economia espanyola se’n va a fer punyetes irremissiblement. Tant si són bombes de terroristes islamistes, com si són d’algun altre tipus (cal tenir-ho present, doncs la nostra economia és de vidre). Pensem que avui el turisme a Espanya no ha caigut més “gràcies” als problemes d’inestabilitat d’Egipte i tota la resta de països amb problemes de seguretat que eren competència nostra.

Doncs bé, la fallida de la construcció ha arrossegat a les actuals xifres d’atur, que d’entre els professionals liberals del ram, arquitectes, arquitectes-tècnics o aparelladors (òbviament també a la resta de personal), fa anys que en són especialment protagonistes. A banda, com que es tracta de professionals liberals, l’atur no els empara i han de sobreviure en la misèria conjunta més absoluta.  Ahir, per exemple, com a administrador de finques m’arriba un correu electrònic en el que un despatx d’aquests professionals oferta fer les ITE (Inspeccions Tècniques d’Edificis) a cost zero (impossible doncs hi ha una taxa de la Generalitat que puja més que el que es comptava d’honoraris per fer la inspecció). Vol dir que hi ha gent –professionals- disposats a treballar a cost zero, esperant poder cobrar de les obres que se’ls encarreguin per les deficiències que trobin en els edificis inspeccionats (no crec que el cost zero sigui massa bona propaganda).

I, en aquest marc, resulta que les estadístiques xifren en un 74 per cent els advocats que manifesten que en la situació actual no es veuen capaços de seguir.

I és que si de la situació actual no se n’escapa ningú, llevat dels Bàrcenas i càrrecs del PP que hagin cobrat o cobrin negats sobressous o d’altres polítics que viuen entre la corrupció i càrrecs fets a mida a l’administració pública o en empreses públiques que conformen el pessebre de tota la misèria ciutadana, als advocats –molts sense altre despatx ni personal que no sigui el propi domicili o un bar o establiment públic proper als edificis judicials i un telèfon mòbil des del que atendre alguna trucada que pugui caure- els acaba de caure la grossa. L’Estat imposa unes taxes abusives, amb les que treurà el col·lapse de la Justícia a base de tancar la porta al seu accés, arrasa amb les taxes mínimes de la Generalitat, s’enduu molts diners cap a Madrid, que ja mai més tornarem a veure, i en impedir l’accés a la Justícia dels ciutadans, acaba amb tot el sector dels advocats i procuradors (dels que ja es preveu la seva desaparició per llei). Per cert, és difícil entendre com molta alta magistratura (no dels Jutges de ciutat a càrrec d’un Jutjat normal), acumulen feina i feina i –en canvi- tenen temps sobrat per conferències, llibres, programes de televisió, articles i demés activitats compatibles i oneroses.

Bé, no crec que sigui suficient més comentari, que el lector en tregui conseqüències, ja que a partir d’aquí els comentaris que faríem serien quasi bé disbarats.