Comunitats de Propietaris i impostos

30 maig 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Ara que estem en època d’especial sensibilitat respecte dels impostos, considerem que cal recordar també els que afecten a les Comunitats de propietaris i també als propietaris que en formen part.

Les Comunitats de propietaris no són un forat negre com a vegades havien pensat algunes empreses que els hi presten serveis, sinó que estan sotmeses a les normes tributàries també.

La Llei General Tributària considera a les Comunitats com a entitats en atribució de rendes. Encara que en termes generals no realitzen activitats mercantils i per tant no tindrien obligacions tributària periòdiques, sí que tenen la condició d’obligats tributaris perquè paguen rendiments professionals o de treball (porter, administrador, empresa de neteja…) pels que han de retenir i ingressar a Hisenda. Si lloguen locals propis, o un terrat per anuncis de tercers, antenes de telefonia mòbil,  etc., a més han de tributar per IVA, en declaracions trimestrals i anual i a tenir present que dels IVA que ha suportat la Comunitat només podrà deduir els que estiguin directament generats en factures pagades per l’obtenció dels ingressos.

Els ingressos d’aquesta activitat, Hisenda estima que s’han de considerar com a rendiments de capital immobiliari (no rendiments d’activitats econòmiques).

A més,  la Comunitat de propietaris ha de presentar cada any (a banda de l’IVA trimestral i anual, si s’escau, que hem esmentat), el model 184 d’atribució de rendes superiors a 3.000 euros l’any (aquest model compren les rendes relatives a IRPF que s’han d’atribuir a cadascun dels propietaris en funció del seu coeficient de propietat,  ja que les comunitats de propietaris no tenen personalitat jurídica i cada propietari haurà d’imputar-se a efectes de la seva declaració de l’IRPF la seva participació  en les rendes obtingudes per la comunitat).

El Departament d’Administració de la Cambra de la Propietat se n’ocupa per a les Comunitats que administra la pròpia Cambra.

Hem de tenir present que durant el mes de juliol de 2012, Hisenda va endegar una campanya de requeriment d’informació a les Comunitats de propietaris, a efectes de controlar el compliment d’aquesta obligació (tinguem present que a vegades, i això cada lector ho coneix, les persones o empreses que presten serveis a la Comunitat o facturen sense IVA o no declaren el percebut). Concretament es va demanar la relació de propietaris dels pisos, indicant si els rebuts que els gira la comunitat es domicilien en un compte i el número d’aquest; la relació de pagaments a tercers efectuats durant els 4 anys anteriors, per tots els conceptes: neteja i manteniment, porteria, vigilància, reparacions o obres, serveis de gestió administrativa, jardineria, etc. (identificats amb el nom o la raó social i el NIF), i els pressupostos de la comunitat dels últims 4 anys, presentats a la junta de veïns, juntament amb la corresponent rendició de comptes.

Cal doncs una gestió i administració acurada, no només per evitar sancions i perjudicis a la comunitat, sinó també les corresponents a cada propietari individualment.



El Certificat Energètic més obligatori

16 maig 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

En quinze dies, concretament l’1 de juny de 2013, ja serà obligatori disposar del certificat energètic, al que ens hem referit en dues ocasions anteriors.

El certificat energètic, es un document que inclou informació sobre les característiques i l’eficiència energètica de l’immoble i recull informació sobre les propietats tèrmiques de l’envolupant de l’edifici i de les seves instal·lacions, calculant el consum d’energia en calefacció, climatització, producció d’aigua calenta i electricitat, si escau.

Com ja varem comentar, a partir d’aquest 1 de juny, en la venda i lloguer serà imprescindible disposar del certificat, però una esmena al Senat sembla voler reblar el clau, imposant multes que poden arribar als 6000 €, per la indisposició del certificat i la comercialització en venda o lloguer, d’edificacions que no disposin del certificat. No és un tema tancat, però en pocs dies tindrem la resposta definitiva.

La Cambra de la Propietat ja disposa dels tècnics amb la titularitat acadèmica i professional que els habilita per a la realització de projectes d’edificació o projectes d’instal·lacions tèrmiques, i posa el servei a disposició dels propietaris, amb un tracte especial per als que són socis de l’entitat.

Hem de tenir present que tenen ja l’obligació de disposar del certificat a partir d’aquella data, els edificis de nova construcció, les modificacions, reformes o rehabilitacions d’edificis existents, amb una superfície útil superior a 1.000 m2, on es renovi més del 25% del total dels seus tancaments; els edificis o unitats d’edificis existents que es venguin o es lloguin a un nou arrendatari; i, els edificis o unitats d’edificis ocupats per una autoritat pública amb una superfície útil total superior a 250 m2 i que siguin freqüentats habitualment pel públic.

La llei actualment imposa, com no podia ser d’altra forma, l’obligació de disposar del certificat al propietari de l’edifici complet, habitatge o local destinat a ús independent o de titularitat jurídica diferent que serà el responsable d’encarregar i conservar el certificat d’eficiència energètica.

La informació i l’etiqueta d’eficiència energètica ha de ser incorporada a tota oferta, promoció o publicitat dirigida a la venda o lloguer de l’edifici, i quan l’edifici existent sigui objecte de contracte de compravenda o arrendament total o parcial, el certificat s’ha de posar a  disposició de l’adquirent o arrendatari.



Mesures tardanes que cal aplaudir

14 maig 2013 per Elisabet Planas

latorredelpalau

El Ple de l’Ajuntament del passat mes d’abril aprovava per unanimitat la bonificació de la Plusvàlua municipal quan aquesta es meriti a resultes d’una execució hipotecària o d’una dació en pagament.

La Plusvàlua, que tècnicament és l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, és un tribut que s’ha de pagar quan es transmet la propietat d’una finca urbana. Les adjudicacions de finques per part d’un banc que ha executat una hipoteca, o la pròpia dació en pagament per la qual estan lluitant molts col·lectius com la PAH, suposen una transmissió que genera l’obligació de pagar aquest impost, a la qual ha de fer front la persona que transmet (a menys que es tracti d’una herència). En aquests casos, doncs, implica que qui s’ha vist privat del seu habitatge perquè no ha pogut pagar la hipoteca (segurament perquè està a l’atur i sense ingressos), hagi de liquidar aquest impost municipal d’un import sovint força elevat.

Per evitar o frenar la injustícia social que suposa la Plusvàlua en aquests supòsits, gràcies a la consciència de les forces polítiques que integren el Ple de l’Ajuntament de Terrassa, no només es bonificarà la quota de l’impost a aquells que es trobin en aquesta situació, sinó que es sol·licitarà al Govern central que es modifiqui la Llei reguladora de l’impost (que és espanyola) per tal que incorpori aquesta mesura adaptant-se a la realitat social.

Tot i així per més que celebrem la mesura, no podem oblidar-nos de fer-hi crítiques.

En primer lloc, Terrassa no és ni de bon tros pionera en l’aplicació d’aquesta mesura (Barcelona ja fa temps que l’aplica, per exemple), i convé evidenciar que sorprèn, i molt, que una mesura tan necessària arribi tan tard. Les execucions hipotecàries s’han anat succeïnt i augmentant any rere any des que la crisi va esclatar i les bonificacions no es plantegen fins ara; si bé s’ha d’apuntar que en alguns casos s’han concedit ajudes totals o parcials per al pagament, prèvia sol·licitud de l’obligat al pagament i després d’acreditar la seva situació i aportar documentació sobre les seves càrregues familiars, ingressos i despeses.

I per altra banda, seria convenient saber quina reforma proposa l’Ajuntament de la Llei que preveu i regula aquest l’impost (que és espanyola: articles 104 i següents del Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març, que aprova el Text Refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals): si la d’incloure aquests casos com a exempts, o la de traslladar  l’obligació de pagament a la part adquirent de la finca, és a dir i en la majoria dels casos, als bancs. La meva recomanació es decanta per la segona opció, ja que d’aquesta manera els Ajuntaments es garanteixen seguir percebent els ingressos que els suposa la Plusvàlua.

En resum, cal que aplaudim la iniciativa del Partit Socialista, que és qui va plantejar la proposta, i el suport de la resta de forces del Ple, que en un assumpte tan sensible han sabut posar-se d’acord prioritzant l’interès dels seus ciutadans més afectats per la crisi.

(També trobareu l’article clicant aquí.)



Comunitats de Propietaris: nova Llei (III)

9 maig 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Poden cobrar el President, el Vicepresident, el Secretari i l’Administrador de la Comunitat?

Aquest tema polèmic, o que ho pot ser, es planteja tal  com està redactada ara la proposta de modificació que planteja pel Departament de Justícia,  en l’Avantprojecte de llei de modificació de les normes reguladores de les Comunitats de propietaris de Catalunya.

Justament sobre aquest tema ha formulat al·legacions la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca.

Fins ara la llei preveu que l’exercici d’aquests càrrecs és gratuït (a banda d’obligatori), preveient la llei actual que si el càrrec de secretari-administrador s’exerceix per una persona externa a la Comunitat, pugui ser remunerat.

Però en el altres, no és així i el President i resta de càrrecs, fins ara només poden rescabalar-se de les despeses que els ocasioni l’exercici del càrrec, però no cobrar pel seu exercici.

És cert, també, que fins ara –en algunes poques comunitats- s’ha compensat econòmicament a algun càrrec, no tant per les despeses, sinó per l’exercici del propi càrrec.

La proposta canvia del tot el panorama i –si acaba sent llei- permetrà que la Junta de les Comunitats pugui acordar remunerar qualsevol dels càrrecs de la Comunitat, o tots, a criteri de la pròpia Junta (acord que fins ara seria il·legal, llevat que es tracti d’un professional extern que exerceixi el càrrec de secretari-administrador).

La polèmica està servida.

No ha arribat encara aquest tema al carrer, a la societat, però, en els temps que corren i amb la crisi que patim, és molt possible que la desgana que fins ara tenien alguns propietaris a exercir càrrecs dins la Comunitat, s’acabi dissipant i, és possible també, que creixi el nombre de càrrecs a cada Comunitat.

Naturalment que les Juntes de la Comunitat són sobiranes i quan la llei ho permeti, podran fer el que considerin més convenient.

Però una de les possibilitats és que el càrrec de secretari-administrador es desprofessionalitzi i la manca de coneixements i pràctica no sigui suficient per superar les ganes del propietari que exerceixi el càrrec. I serà possible que la nova norma, si arriba a aprovar-se algun dia en aquests termes, pugui meritar més problemes que aportar solucions (pensem no ja en Comunitats petites que moltes vegades ja s’autogestionen, sinó en grans comunitats, on els Pressuposts comunitaris són importants i els errors en l’exercici del càrrec poden córrer parells  al tamany de les pròpies Comunitats).



Comunitats de Propietaris: nova Llei (II)

2 maig 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Seguint amb el comentari anterior dedicat a la modificació que planteja pel Departament de Justícia,  en l’Avantprojecte de llei de modificació de les normes reguladores de les Comunitats de propietaris de Catalunya, aquest hem de relacionar-lo amb el tema de la morositat.

La proposta de normativa segueix amb el criteri de donar prelació i afectació real en favor de la Comunitat, per a l’any vigent i l’any immediat anterior, als crèdits que la pròpia comunitat té contra propietaris que no estan al corrent de pagament (vol dir que la Comunitat té preferència per cobrar els deutes que manté amb ella qualsevol propietari dins aquell termini i a més el pis o departament queda afectat per aquest deute).

El tema no és menor. A banda de la morositat normal, la banca espanyola deu a les Comunitats de propietaris a 31 de desembre de 2012, segons diverses fonts, uns 256 milions d’euros de quotes impagades en pisos embargats adjudicats.

Hi ha diversos problemes en la determinació legal i extensió d’aquesta “garantia” que la prelació i l’afectació real que esmentàvem (és a dir, tenir com a prioritària a la Comunitat sobre la part del deute esmentada i a més haver-ne de respondre per afectació real).

Els processos legals de les execucions hipotecaris moltes vegades s’allarguen judicialment (i que abans de començar-los el Banc el propietari que sap que l’executaran, moltes vegades ja deixa de pagar a la Comunitat en tenir clar que el seu pis deixarà de pertànyer-li), i que la banca quan s’adjudica judicialment  i directa  o mitjançant de societats pròpies els pisos, tarda en inscriure al Registre de la Propietat.

També és així que les Comunitats no són a vegades massa diligents a l’hora de procedir a fer les corresponents reclamacions judicials.

Atesa aquesta situació, la Cambra de la Propietat urbana de Terrassa i Comarca ha formulat entre d’altres al·legacions a aquell Avantprojecte, que es procedeixi a ampliar aquell termini de prelació i afectació, de forma i manera que els crèdits de la Comunitat de propietaris tinguin protecció  no només els corresponents a l’any vigent, sinó també els crèdits vençuts i líquids corresponents als tres anys anteriors.

El tema no és balder.

Si la Comunitat segueix amb el nivell de protecció actual, podrà només reclamar les quotes impagades en aquest exercici i en l’anterior al nou propietari, però les anteriors, encara que legalment les pot reclamar al propietari anterior (executat i desnonat), a la pràctica es convertiran en incobrables.

En  canvi, amb la proposta de la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca, la Comunitat tindrà protecció de dos anys més, la qual cosa pot ser molt transcendent.

És possible que aquesta extensió tingui problemes de competència per a regular-se per part del Parlament català –en xocar amb altres normes pròpies de l’Estat- però seria convenient tirar-ho endavant i –si més no- demanar al Parlament espanyol que ho reguli de forma igual per encabir aquesta millora que afecta a les Comunitats catalanes i també a les espanyoles.