L’assistència i defensa jurídica gratuïtes

27 juny 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Ahir mateix va publicar-se al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la Resolució del Departament de Justícia, inscrivint al Registre de Col·legis Professionals de Catalunya el Reglament del Servei de Defensa d’Ofici i d’Assistència Jurídica Gratuïta del Col·legi d’Advocats de Terrassa.

És clar que no és motiu d’aquest comentari entrar en detall en aquest Reglament, doncs adormiríem les ovelles.

Però sí cal destacar que, llevat d’alguns moments concrets, la ciutadania no coneix massa la importància i transcendència d’aquests serveis.

Els Col·legis professionals d’advocats, i el de Terrassa n’és exemplar, tenen a disposició de la ciutadania diversos serveis, com el de Defensa d’Ofici i Assistència al Detingut, amb els que es garanteix que la manca de mitjans econòmics no sigui un obstacle per tal de tenir accés a la defensa dels drets i interessos propis, o bé l’assistència al detingut.

També hi ha, entre d’altres, el Servei d’Orientació Jurídica (SOJ), que és un servei públic i gratuït d’atenció personalitzada que ofereixen els col·legis d’advocats de Catalunya, amb la col·laboració del Departament de Justícia, per assessorar i orientar els ciutadans sobre temes jurídics. El SOJ proporciona un primer consell orientador a qualsevol ciutadà que s’hi adreci i informa sobre la possibilitat d’acudir als tribunals o de recórrer a les vies alternatives de resolució de conflictes, però no redacta cap document ni tramita cap assumpte.

Els advocats no hem estat mai gaire bons venedors dels nostres serveis. Qualsevol col·lectiu professional posaria com a bandera aquests i d’altres serveis semblants, per tal que la ciutadania tingui present les actuacions que es realitzen. Contràriament, moltes vegades el ciutadà no s’adona dels esforços que des dels propis col·legis i també des de l’administració de justícia es realitzen, per tal de garantir aquests serveis essencialíssims, però poc valorats, en general.

No és culpa del ciutadà. Moltes vegades el dia a dia, i més en professions com les dels advocats que tradicionalment havien quedat excloses de poder-se publicitar, impedeix que el ciutadà conegui millor què fan els seus advocats i quins serveis, gratuïts també, se li aporten.

A més, l’administració fa també un esforç important en matèria de remunerar aquests serveis, si bé la satisfacció del col·lectiu i dels advocats a títol personal és escassa en l’àmbit econòmic, doncs els pagaments són tardans i amb retallades incloses.

Benvingut el nou Reglament, que ha de servir per garantir les millors normes per a l’organització i funcionament d’aquells serveis, determinant alhora les competències i funcions que la Junta de Govern delega en la Comissió de Defensa d’Ofici.



Nova Llei de foment dels lloguers (III)

20 juny 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

La nova llei de foment del lloguer i flexibilització del mercat arrendatici (Ley 4/2013, de 4 de juny), que és vigent des del 6 de juny, preveu una mesura important que tant les Cambres de la Propietat han reclamat amb insistència com d’altres agents que operen al sector del lloguer.

Es tracta del Registre de morosos (que en termes legals s’anomena “Registre de sentències fermes d’impagaments de rendes de lloguer”).

A la Comunitat Europea la normativa sobre protecció de dades és rigorosa i restrictiva,de forma i manera que hem establert un sistema de protecció que impedeix moltes vegades la protecció de tràfic jurídic per als creditors amb l’eficiència que demanaria el mercat.

El nou “Registre de morosos” és pendent de regular-ne la seva organització i funcionament (l’Estat espanyol destaca per la manca de rapidesa i previsió en fer regulacions, doncs d’immediat que hi ha una llei, el reglament ja hauria de ser a punt per ser aprovat  i ser efectiu, i més quan el partit al Govern té majoria absoluta i per tant saps que les seves iniciatives seran aprovades, sí o sí).

El Registre contindrà les sentències fermes d’impagament de lloguers, que els secretaris judicials tindran l’obligació de remetre-li, com també estaran obligats a fer-ho els organismes d’arbitratge competents, facilitant les dades d’aquelles persones que hagin estat declarades responsables de l’impagament, sigui per sentència, en el cas dels Jutjats, o per laude, en el cas dels arbitratges.

Els propietaris dels immobles que desitgin celebrar contractes de lloguer,tindran accés a la informació que hi hagi al Registre. Per tal que se’ls faciliti la informació, hauran de presentar una proposta de contracte de lloguer, identificant l’eventual propietari. El Registre facilitarà al propietari només la informació relacionada exclusivament amb aquest possible llogater.

Les dades de la inscripció registral, romandran subjectes, com no, al que s’estableix a la llei orgànica 15/1999 de protecció de dades de caràcter personal.

Les persones que figurin dins el Registres com a declarades responsables de l’impagament de lloguers, podran instar la cancel·lació de la inscripció que els afecti, quan en el procés corresponent hagin pagat el deute pel qual van ser condemnades (després de la sentència i en fase d’execució voluntària o forçosa).

Però per tal de no perpetuar la inscripció en el Registre del llogater morós, es preveu que pel simple transcurs de sis anys des de la inscripció, el Registre procedirà a la cancel·lació automàtica d’aquella inscripció (netejant per tant la taca registral respecte del morós).

Esperem que ben aviat es reglamenti i posi en funcionament i esperem que sigui de forma digitalitzada per a la seva eficàcia.



Llums i ombres

18 juny 2013 per Elisabet Planas

latorredelpalau

A Terrassa, gràcies a la tasca PAH i a l’Oficina d’Intermediació Hipotecària (implantada per primera vegada al Col·legi d’Advocats de la ciutat i exportada a la resta de l’Estat), s’han evitat desnonaments i s’ha conscienciat a l’Ajuntament per tal que apliqui mesures per ajudar els afectats (com la bonificació de l’impost de plusvàlua municipal).

Si bé és cert que a nivell local es fan passos per garantir el dret a l’habitatge, la reforma havia de venir de l’Estat, que per fi, el passat 15 de maig entrava aprovava l’esperada Llei 1/2013 de “medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios”.

Després del camí recorregut pels moviments socials encapçalats per la PAH i la seva ILP per a la dació en pagament, la norma va ser aprovada a corre-cuita per la pressió social i per donar compliment (ja els avanço que parcialment) a la Sentència del Tribunal de Justícia de la UE de 14 de març en el cas Anziz. Tot i donar cert alè als ciutadans afectats pels desnonaments, és un pegat més que no soluciona el problema de fons tal i com s’evidencia a només un mes de la seva aprovació. Va néixer coixa i és insuficient per frenar la tragèdia de molts.

D’entre les reformes que introdueix la Llei n’hem de destacar una: la possibilitat que s’incorpora a la Llei d’Enjudiciament Civil d’al·legar l’existència de clàusules abusives en el contracte de préstec hipotecari quan ens oposem a l’execució de la nostra hipoteca. Mesura important, però que com és habitual, es queda a mig camí.

Veiem que per una banda, i cal aplaudir-la, dóna al deutor hipotecari un oportunitat més per defensar-se quan el banc el porta davant dels tribunals. Val a dir, però, que el que permet és que ho demani el deutor hipotecari perquè abans no podia al·legar aquest motiu (tenia tres causes taxades d’oposició). Tanmateix, anteriorment i gràcies a la legislació de protecció del consumidor, l’apreciació de clàusules abusives ja l’ha de dur a terme d’ofici el Jutge per mandat legal sempre que en trobi. Per tant, no afegeix una qüestió absolutament nova.

I per altra banda, aquesta possibilitat s’extén no només als nous executats, sinó també als que es troben ja amb el procediment iniciat: tant els que hagin d’oposar-se, com els que ja ho han fet i els que no van actuar perquè ho donaven per perdut, així com fins i tot els que ja els han subhastat l’habitatge (en aquest últim cas sempre i quan no hagin entregat les claus o no els hagin desnonat). No obstant, en els casos iniciats la Llei (Disposició Transitòria 4ª) només dóna el termini d’un mes des de la seva entrada en vigor per al·legar l’existència de clàusules abusives; es a dir, que qui es trobi en un procés de desnonament haurà d’al·legar-ho abans del proper 17 de juny a través d’advocat i procurador.

Creuen que s’ha de limitar l’oportunitat de fer valer els nostres drets en una qüestió d’emergència social d’aquesta envergadura? Els advocats i col·lectius com la PAH que vetllem per persones en procés de ser desnonades hem informat als afectats de Terrassa per tal d’actuar i al·legar clàusules abusives, ja que no se’ls ha comunicat personalment aquesta qüestió sinó que només ho han pogut conèixer a través del BOE (pocs clients ho coneixen i els que no tenen advocat és possible que no s’hagin assabentat de la mesura). Cal criticar aquesta manca d’informació i insistir en criticar fermament la manca de temps per fer valer un instrument que el que pretén és protegir el consumidor d’acord amb el que imposa la normativa europea, que novament el legislador espanyol compleix a mitges.



Nova Llei de foment dels lloguers (II)

13 juny 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Seguint el comentari a la nova Ley 4/2013, de 4 de juny, de “medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, que va entrar en vigor el 6 de juny de 2013, una qüestió important és destacar quina millora suposa en l’eficàcia i rapidesa dels procediments judicials, quan l’arrendatari o llogater incompleix les seves obligacions.

Un tema especialment important, és la petita modificació que s’introdueix en el procediment de desnonament (del qual els governs espanyols cada vegada s’omplen la boca dient-ne “desahucio exprés”.

La reforma processal que anem a comentar, sí que ha estat reclamada força vegades no només per les Cambres de la Propietat com a representants dels propietaris urbans, sinó també pel món jurídic.

Fins ara, una vegada interposada una demanda de desnonament urbà, si quan l’arrendatari o llogater demandat era requerit pel Jutjat i aquest li donava deu dies per a pagar, oposar-se o entregar claus, aquest no deia res, la data fixada pel llançament judicial no es modificava, sinó que es seguida mantenint.

Perquè es seguia mantenint i no s’avançava? Fàcil! Perque el legislador no va preveure que es podés avançar.

Així de simple.

Contràriament, després d’anys d’anar-hi al darrera, ha entrat el legislador en el tema i el reforma. Així, ara l’article 440.3 de la Llei d’Enjudiciament Civil  especifica que en el requeriment judicial al llogater demandat, s’ha de fixar una data de llançament si no s’oposa el llogater a la demanda.

No sabem, hores d’ara, com a la pràctica ho portaran a terme els Jutjats (sempre hi ha algú més savi que ningú que troba una interpretació de la llei que desdibuixa l’esperit d’aquesta), o també quina celeritat, rapidesa o eficàcia seguiran els Jutjats.

En qualsevol cas, l’esperit de la llei és que el Jutjat haurà de fixar en el requeriment dues dates de llançament. Una per si no s’oposa i una altra per si s’oposa.

Sembla mentida que una previsió legal tan fàcil de fixar, hagi tardat des del 1995 fins avui a legislar-se. Ara veurem si dóna o no problemes pràctics d’aplicació.

En farem més comentaris.



Nova Llei de foment dels lloguers (I)

6 juny 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Avui entra en vigor la nova Ley 4/2013, de 4 de juny, de “medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, que es va publicar ahir al BOE (hem de donar les gràcies per la deferència que no ens deixin més que un dia per estudiar la llei a consciència). Aquesta llei modifica la llei d’arrendaments urbans de 1994 i és molt important per al futur de les relacions entre arrendadors i llogaters. Per tant, a tots els contractes a partir de l’6 de juny de 2013, ja se’ls aplica la llei.

Dedicarem el comentari d’avui a parlar dels temes més vistosos, per exemple el que la llei preveu expressament que les parts puguin indicar una adreça electrònica als efectes de les notificacions previstes a la llei (amb les corresponents garanties d’autenticitat, etc.).

D’entrada cal dir que les modificacions, llevat d’alguna qüestió singular, no són per afavorir directament el llogater, sinó al propietari, és a dir a l’arrendador (per això la llei és de “flexibilització” del mercat dels lloguers).

Així, el temps de duració mínima dels contractes passa a ser de cinc a tres anys i la pròrroga del contracte (si no es diu el contrari per les parts), passa de tres a any.

Si el contracte és per menys de tres anys, s’anirà prorrogant d’un en un a voluntat del llogater, però cal tenir present que en aquest cas, s’introdueix una flexibilitat total per a l’arrendador, que pot comunicar al llogater, una vegada transcorregut el primer any, que necessita l’habitatge per a ell o la seva família (entesa en termes amplis) i llavors no procedeix la pròrroga i el llogater ha de marxar (s’amplia de forma extraordinària el concepte de necessitat i a més no cal ni fer-ho constar al contracte de lloguer, sinó que encara que no s’hagi previst, el contracte no es prorrogaria a voluntat de l’arrendador fonamentada en la seva “necessitat”).

Un dels objectius de la reforma de la llei d’arrendaments i flexibilització era facilitar a la Banca (i també a la resta de propietaris però bàsicament a la banca i grans inversors immobiliaris), que si l’habitatge es ven (també si es transmet per exemple fruit d’una execució hipotecària), el contracte s’extingeix i per tant l’adquirent podrà fer fora el llogater, sempre i quan el llogater no hagués procedit a inscriure el contracte al Registre de la Propietat. S’ha de tenir present que el número de contractes de lloguer d’habitatge inscrits al Registre de la Propietat és zero (potser algun registrador en sap d’algun, però  no n’hem vist mai cap d’inscrit).

Recordem que demà mateix, 6 de juny, ja és aplicable la nova normativa.

En farem més comentaris.