Desnonar el llogater per impagar l’IBI

29 agost 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Els continus increments d’impostos com l’IBI (Impost sobre Béns Immobles), incrementant la fiscalitat –que els Ajuntaments consideren tan i tan normal d’aplicar cada any- provoquen no pocs problemes en el món dels lloguers.

Aquesta superior pressió fiscal, implica que en la mesura que sigui possible (aplicant un pacte contractual, o per previsió legal o per tractar-se encara d’un lloguer antic), l’arrendador vulgui repercutir aquest increment en el rebut del lloguer.

No és sempre pacífica aquesta repercussió i a vegades la negativa del llogater és persistent (moltes vegades en els lloguers vells –contractes anteriors al 9 de maig de 1985- que encara no s’han pogut actualitzar i romanen congelats).  Bo és recordar que l’actual llei d’arrendaments urbans de 1994, va optar perquè els lloguers vells s’acabessin no amb justícia, sinó per efectes de la inexorable llei biològica que comporta que al final tothom es mori (i mort el llogater i tots aquells que per la nova llei es dóna dret a subrogar-se en el contracte, s’acabi el problema).

Així, contràriament, aquesta possibilitat de repercutir l’IBI ha portat a força discussions. I el Tribunal Suprem espanyol s’ha pronunciat sobre el tema (una de les sentències més clares és la de l’11 de juliol de 2011), clarificant el tema.

Es deixa clar, de forma contundent, que quan el llogater que ho és en un contracte d’arrendament d’un habitatge anterior al 9 de maig de 1985, en el que no s’ha previst aquesta circumstància, es nega al pagament de les repercussions que es puguin fer per part del propietari o arrendador corresponents a increments de l’IBI, o també de serveis, subministraments o obres, l’impagament  o negativa al pagament pot ser causa de resolució del contracte.

Certament a l’actualitat, tal com està l’oferta i la demanda, en un arrendament d’habitatge el propietari o arrendador només vol que el llogater li pagui el que s’ha convingut i, en tractar-se de lloguer ja actualitzats, és a dir nous, possibles discrepàncies sobre repercussions es resolen les més de les vegades de forma amistosa. Però quan es tracta d’un lloguer congelat (en el cas de la sentència estem parlant d’un lloguer al centre de Madrid per import de 207’35 €/mes), aleshores és més que normal o correcte que aquesta voluntat d’impagament del llogater sigui determinant perquè l’arrendador procedeixi no a exigir el pagament, sinó a reclamar judicialment la resolució del contracte.

Benvinguda aquella sentència amb una doctrina que  abans no sempre ha estat pacífica.



Fumar dins la Comunitat de Propietaris

22 agost 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Les normes específiques que regulen les Comunitats de propietaris són al Codi civil de Catalunya (dins el ja famós article 553), i n’hem fet amplis comentaris.

Però també hi ha altres normes que afecten també el desenvolupament i vida de la Comunitat. Una d’elles, de la que ens volem fer ressò avui, és la que afecta a l’hàbit de fumar.

La llei que establí les grans limitacions a fumar (llei 28/2005), va reformar-se per la llei 42/2010, éssent aquest el context regulador que afecta també a la pràctica del fumar dins la Comunitat de propietaris (que és ara el que ens ocupa).

És clar que ningú pot prohibir que hom fumi dins casa seva, al seu pis, al seu habitatge (de moment), però sí que la normativa prohibeix el consum de tabac en els llocs d’ús col·lectiu, amb independència de la seva titularitat pública o privada (per exemple un despatx, comerç, etc)

Aquesta prohibició de consumir tabac, pel que fa a les Comunitats,  afecta tant als ascensors o elevadors, com naturalment que a les escales, els portals, els passadissos i a qualsevol altre element comunitari.

D’aquesta manera, llevat que es tracti de zones que siguin a l’aire lliure (s’excepciona el cas de les zones a l’aire lliure on accedeixin menors per a zones de lleure o joc, en quin cas la Comunitat haurà d’acotar aquestes zones), a la resta no es podrà consumir tabac.

Naturalment que la Comunitat pot, a més,  establir alguna regulació més restrictiva que la fixada per la llei, sempre que aquesta restricció no afecti als espais privatius (el seu propi habitatge, com dèiem abans). Podrà adoptar aquest acord la Junta de Propietaris.

Però, en canvi,  la Comunitat no podrà  eximir de la prohibició legal, éssent qualsevol acord que es prengui en aquest sentit, totalment il·legal (és a dir, la Comunitat pot prohibir fumar en llocs comunitaris que legalment sigui possible, però no podrà permetre fumar en llocs afectats per la prohibició legal).

Pel cas que la prohibició legal sigui incomplerta per part d’algun propietari i correspongui a l’establerta a la llei, la Comunitat, per via dels seus representants o empleats, podrà fer la corresponent denúncia (les sancions van dels 30 als 600 € i dels 601 als 10.000 €, en funció de si tenen el caràcter lleu o greu).

Pel cas que la infracció ho sigui a prohibicions establertes per la Comunitat (més enllà de les que imposa la llei), la Comunitat no podrà fer servir la via de denúncia, sinó que haurà de seguir la via judicial (la qual cosa pel procediment a seguir i el seu cost, ho farà molt possiblement inviable).



Oxigen per als deutors hipotecaris

17 agost 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Malgrat no és el que s’esperava per a gran part dels afectats, cal reconèixer que el nostre sistema legislatiu ha fet marxa enrere i ha introduït una nova normativa que suposa un petit alleujament per a moltes famílies: la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social.

Així ara es tindran en compte les circumstàncies econòmiques i socials de tipus personals en què viuen els ciutadans (derivades de la recessió econòmica),  que consisteixen, als efectes d’aquest comentari en: a) Suspensió dels desnonaments de famílies en especial risc d’exclusió; b)  Mesures de millora del mercat hipotecari; i, c) Modificacions en el procediment d’execució hipotecària.

Pel que fa als desnonaments, la mesura més rellevant és la suspensió durant dos anys dels desnonaments en què els afectats compleixin condicions de vulnerabilitat. Un d’aquests requeriments fa referència als ingressos dels membres de la unitat familiar, que no podran superar el límit de tres vegades l’indicador públic de renda d’efectes múltiples (IPREM), que és de 1.595,53 euros.  Pel que fa als requisits socials, es podran acollir a la suspensió les famílies nombroses, les monoparentals amb dos fills al seu càrrec, les que tenen un menor de tres anys o algun membre amb discapacitat o dependent i les víctimes de violència de gènere, així com les famílies en què el deutor estigui a l’atur i hagi esgotat les prestacions per desocupació.

En relació a les mesures de millora del mercat hipotecari, la llei 1/2013 limita els interessos de demora a tres vegades l’interès legal dels diners (fixat enguany en el 4%) i estableix una quitança per als deutors hipotecaris ja executats del 35% del deute total quan es pagui la resta en un termini de cinc anys i del 20% si s’abona en un màxim de deu anys. Així mateix, s’incrementa el nivell d’independència de les societats de taxació respecte de les entitats de crèdit i s’estableix que el préstec hipotecari no podrà excedir el 60% del valor de taxació del bé. Aquest percentatge serà el 80% quan es financi la construcció, rehabilitació o adquisició d’habitatges. En aquest últim cas, el termini d’amortització màxim serà de 30 anys.

I, finalment, pel que fa al procediment d’execució hipotecària, es modifica el procediment executiu a l’efecte que, d’ofici o a instància de part, l’òrgan judicial competent pugui apreciar l’existència de clàusules abusives en el títol executiu i, com a conseqüència, pugui decretar la improcedència de l’execució o, si escau, la seva continuació sense l’aplicació de les clàusules considerades abusives. Aquesta modificació s’adopta com a conseqüència de la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea del 14 de març de 2013.

D’aquesta manera, els jutges podran prendre la iniciativa en els procediments d’execució hipotecària, adoptant mesures cautelars que puguin suspendre o entorpir el procés, si ho consideren adient. També s’introdueixen millores en el procediment de subhasta, establint que el valor de taxació no podrà ser inferior al 75% del valor de taxació que va servir per concedir el préstec —abans no existia cap límit per al tipus de subhasta. I s’eleva el percentatge d’adjudicació del bé si la subhasta conclou sense postor, del 60% a un màxim del 70%, sempre que es tracti de l’habitatge habitual.

Amb tot, les mesures introduïdes són insuficients, exigides per l’esmentada sentència del TJUE i aprovades per la pressió de l’opinió pública. Amb el temps s’haurien d’aprovar noves reformes encaminades a la veritable protecció dels deutors hipotecaris.



Divorcis menys conflictius

15 agost 2013 per Elisabet Planas

latorredelpalau

Com sabran per pròpia experiència, o bé perquè algú proper s’hi ha trobat, els divorcis i separacions judicials de parelles que tenen fills són, en la majoria dels casos, un focus de grans conflictes. El motiu? Les qüestions dineràries en relació a la manutenció dels menuts de la casa, els més perjudicats quan no hi ha acord possible. Em refereixo a les pensions d’aliments i el seu càlcul, un problema complex.

La pensió d’aliments a favor dels fills és aquella contribució del pare o mare que no té atribuïda la custòdia en els aliments que ha de prestar al seu fill, un dels deures que la pàtria potestat imposa a tot progenitor. L’establiment de la pensió d’aliments es fa necessari en tant que el que té la guarda i custòdia del menor hi conviu la major part del temps i n’assumeix la major part de la despesa que suposa la seva manutenció. Per tal que ambdós progenitors contribueixin d’igual manera en els aliments al menor, es determina quina quantitat li correspon al progenitor no custodi d’aquesta manutenció.

En temps de vaques grasses els progenitors en crisi matrimonial acostumaven a posar-se d’acord amb més facilitat a l’hora d’establir quina seria la quantia dels aliments a prestar. Aleshores els recursos no escassejaven. En canvi, instal·lada la crisi al nostre país, la realitat ha estat ben diferent i no només es discuteixen els aliments quan es produeix el divorci, sinó que ha augmentat el nombre de casos en què es sol·licita una revisió de la pensió perquè les circumstàncies econòmiques de qui prestava aliments ja no són les mateixes, han empitjorat.

En aquest context, i després d’anys de demandes per part dels operadors jurídics, el passat 12 de juliol el Consell General del Poder Judicial (CGPJ) posava a disposició tant dels professionals del Dret (jutges, fiscals i advocats) com dels ciutadans, unes taules orientadores per a determinar les pensions d’aliments dels fills en els processos de família.

Tot i no vinculants, es tracta d’una mesura que no podem fer més que aplaudir.

La seva elaboració ha anat a càrrec del grup de treball de jutges de família per tal de tenir un instrument de càlcul dels aliments que serveixi per dotar de major seguretat jurídica als procediments en l’àmbit del Dret de Família, permetent preveure en certa mesura la resposta judicial, tot facilitant l’acord dels progenitors i evitant així els procediments contenciosos.

Es tracta d’uns barems adaptats a la jurisprudència i calculats conforme a bases científiques amb el suport tècnic de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), que tenen en compte quines despeses pot tenir un menor (sense incloure-hi l’educació i l’habitatge), i que varien segons els ingressos de cada un dels progenitors, tot incloent-hi coeficients correctors segons la Comunitat Autònoma i el tamany de la ciutat en les quals resideix el menor.

Així doncs, a dia d’avui, en el cas d’un progenitor terrassenc que no tingui la custòdia del seu fill, que tingui uns ingressos de 700 euros i que qui tingui la custòdia no tingui ingressos, hauria de pagar d’aliments a favor del seu fill una pensió de 226 euros, segons aquestes taules orientadores.



Indults, S.A.

8 agost 2013 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

L’indult per part del rei del Marroc d’un pederasta, torna a posar sobre la taula aquesta figura.

L’indult és una causa d’extinció de la responsabilitat penal, que suposa el perdó de la pena (situació diversa a la amnistia , que suposa el perdó del delicte). L’indultat segueix sent culpable, però se li ha perdonat el compliment de la pena.

Aquesta és una figura que el governs fan anar amb alegria, amb la signatura del cap d’Estat, el rei d’Espanya en aquest cas, i que suposa la capacitat dels que governen de saltar-se la llei, les sentències judicials i la divisió de poders (no sé si en el cas del pederasta el rei tornarà a dir “lo siento, me he equivocado” com quan caça elefants, ¡però bé que lluïa amb les seves galtones per la televisió al costat del rei marroquí quan el presentador de la televisió comentava que el rei “s’interessava per diversos espanyols que complien pena a presons del Marroc”!).

Si en algun cas aquesta mesura pot tenir alguna justificació –més enllà de l’aplicació de la llei en casos de manca de proporcionalitat de les penes o de justícia exlege- és freqüent que els indultats ho siguin per motius que es fan estranys (per dir-ne d’alguna manera suau).

D’entrada cal tenir present que l’indult no està sotmès a normes, sinó que és absolutament discrecional o graciable (com la gràcia per la qual en Franco tenia el poder). És un llast de l’absolutisme, però que es concentra en el lloc on radica el poder espanyol, Madrid. A principis del 2013, el PSOE valencià volia fer investigar per la fiscalia un presumpte tràfic  d’influència en la concessió d’un indult a un conductor Kamikaze que va provocar un mort, pel fet que el fill del Ministre de Justícia treballa al despatx d’advocats que defensava al condemnat i del que és soci un advocat germà d’un diputat popular (vaja un perla el socialista que s’absté de valorar que feien els seus quan eren al Govern). I és que s’ha de voler només notorietat, ventar un tema així, quan és sabut que no pot haver tràfic d’influències del que és pura influència de “graciositat”.

L’any 2011, el Govern socialista, a la darrera sessió,  va indultar el número dos del Banc de Santander –Alfredo Sáenz- per una condemna del Tribunal Suprem respecte d’una causa endegada l’any 1994. En el mateix Consell de Ministres es va indultar a l’advocat Rafael Jiménez de Parga (mercantilista que va ser professor meu a la UAB els anys 1975) –germà de l’inefable Manuel Jiménez advocat, ex ministre, president del Tribunal Constitucional que tot i viure tota la vida a Catalunya com el seu germà, mai va parlar un borrall de català, que devia entrar al Tribunal Constitucional pel “tercio catalán” i que es va fer famoset per afirmar que quan a Catalunya no ens rentàvem, a Andalusia les fonts eren aromàtiques- i un directiu del Banesto, o a dos directius d’Ebro Azucarera condemnats per frau a fins a nou anys de presó. El llavors ministre Blanco, va negar-se a justificar els indults. El 2012 es va indultar a 5 mossos condemnats per tortures. Al darrer govern de l’Aznar, em sembla que a l’any 2000, es van concedir 1.400 indults (el Sr. Google els hi pot ensenyar un ampli llistat d’indultats).

Tot plegat és massa normal i no ho hauria de ser.

Com poden comprendre, si en aquesta secció tractem de temes que tenen a veure amb el món del dret, els indults ens cauen fora i només ho hem tractat per actualitat i vacances, ja que els indults tenen a veure tot amb les influències i el seu tràfec i res amb la Justícia.