Extinció de lloguers a 31/12/2014

27 febrer 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Una subtil campanya barcelonina pretén evitar, amb mitjans tortuosos, l’aplicació de la llei d’arrendaments urbans de 1994, que disposa un últim termini que extingirà contractes de lloguers a 31/12/2014.

Es tracta de contractes d’arrendament de locals signats abans del 9 de maig de 1985, que disposaven del privilegi d’imposar al propietari la pròrroga forçosa dels contractes. La llei va establir diferents maneres d’aplicar límits (per exemple els advocats o professionals liberals que eren llogaters, els contractes antics es van acabar el 31/12/1999).

Doncs bé, quins són els contractes que s’acaben a finals d’enguany? Hem de distingir entre llogaters persones físiques i  persones jurídiques (societats, etc.).

Quan es tracta que el llogater és persona física, la regla general del qual és l’extinció per la jubilació o la mort, s’acabaran al 31/12/2014, a banda dels que es morin o jubilin en aquella data, tots aquells que el que ara exerceixi l’activitat fós seguidor (subrogat) en els drets del titular inicial del contracte de lloguer (bé perquè s’hagués mort o jubilat aquell) i no fós el seu cònjuge, el contracte s’extingirà en aquella data, doncs s’hauran acomplert 20 anys des de la data d’aprovació de la llei.

Altrament, si l’actual llogater ho era per traspàs, la regla general perquè hi ha un parell d’excepcions, si aquest s’havia realitzat després de l’entrada en vigor de la LAU 94, el contracte podia durat com a màxim 20 anys a comptar de l’1/1/1995.

En el cas que el llogater sigui una persona jurídica (societats mercantils, etc…), com que aquestes no es moren ni es jubilen, la llei estableix  com a regla general que s’acaben als 20 d’anys d’entrada en vigor de la LAU 94, sempre que es destinin a activitat comercial (les de la divisió 6a de l’Impost d’Activitats Econòmiques). Amb tot, si hi ha hagut un traspàs els 10 anys anteriors a la entrada en vigor de la LAU 94, el termini s’augmenta 5 anys, és a dir, fins el 31-12-2019. Els locals destinats a activitats no comercials, com que els terminis d’extinció es van fixar segons la quota de l’IAE corresponent a l’exercici 1994, acabaran els contractes el 31/12/2014, en els casos de persones jurídiques amb una quota d’IAE de menys de 510,86 € (85.000ptes) l’any 1994. Cal tenir en compte, finalment, que aquestes limitacions son aplicables a aquells contractes que es trobessin en situació de pròrroga legal a l’entrada en vigor de la LAU 94, i no a aquells que encara estaven en vigor sense haver-se iniciat les prorrogues forçoses en aquella data (tenien una durada de finalització concreta pactada posterior a l’entrada en vigor de la LAU 94).

Bé, el tema és una mica enrevessat (la casuística és més àmplia  i diversa del que hem posat en aquest breu comentari), però cal que propietaris i llogaters que en poden estar afectats, n’estiguin a l’aguait.



L’advocat jove

25 febrer 2014 per Elisabet Planas

latorredelpalau

A Terrassa som un total de 725 advocats col·legiats, 587 dels quals d’exercents. Els advocats, com ja he referit en alguna altra ocasió, tenim fama de tenir una memòria i oratòria prodigioses que ens permeten guanyar-nos molt bé la vida. Com en tot, em sap greu decebre’ls, però en aquesta afirmació hi ha més de tòpic que de cert.Deixin-me que els subratlli que avui, l’advocat, per més que s’hi esforça li costa molt mantenir el seu despatx obert al públic. Gràcies a la crisi, sí; però també a les propostes d’un govern que no sap fer res més que empitjorar la situació amb lleis que introdueixen taxes o modificar els partits judicials en detriment tant del ciutadà com dels professionals de la Justícia. El sector de l’advocacia es troba en estat d’alarma.

Almenys això és així a la nostra ciutat, on la figura de l’advocat coincideix amb un perfil majoritàriament d’autònom o membre d’un despatx petit. I si ens fixem en els joves, la situació encara és molt pitjor. Si ens fixem en els grans despatxos, l’advocacia jove és la més perjudicada; en aquests bufets els junior (com es coneix a l’advocat novell) han vist ajustats els seus sous (la part variable) en un 76,56%.

Doncs bé, a Terrassa la tendència és la mateixa. El llicenciat o garduat en Dret que surt de la facultat amb ganes de treballar, s’està veient abocat o bé a fer de passant cobrant una misèria (si la cobra), o bé a continuar els seus estudis en la vessant pràctica cursant el màster que ofereix l’Escola de Pràctica Jurídica de l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Terrassa, ja que la feina als despatxos escasseja i no hi ha demanda de professionals, i almenys quan finalitzes aquests estudis pots accedir al Torn d’Ofici directament.

Actualment són pocs els que són contractats per algun advocat o algun despatx. I si tampoc poden pagar-se el màster, l’única opció que tenen els joves advocats és treballar pel seu compte i viure en el malson de ser autònoms tot esperant poder accedir al Torn d’Ofici passats tres anys des de la seva col·legiació. Per si això no fos poc, la nova fornada de llicenciats en Dret que volen exercir d’advocats ara es troben sense toga. Això és així després que el 2011 entrés en vigor la Llei 34/2006, de 30 d’octubre, sobre l’accés a les professions d’advocat i procurador, que exigeix estar en possessió del títol de llicenciat o graduat en Dret, realitzar cursos de formació, un període formatiu de pràctiques i superar una prova d’avaluació final acreditativa de la capacitació professional; tot això a través del màster d’accés a l’advocacia. No obstant, tot i existir una generació d’advocats que ha cursat aquest màster, el govern encara no ha convocat aquesta prova i deixa a tots els aspirants a advocats del país orfes de professió.

Desconec quants advocats joves hi ha a Terrassa (tot i que treballo per aquest col·lectiu des del Grup d’Advocats Joves i no tenim les dades reals d’aquest nombre), però sé que molts dels que volen sobreviure exercint la professió ho han de combinar amb la realització de moltes altres feines, sovint, ni relacionades amb les lleis. Els segueix semblant que ser advocat és una garantia de futur avui dia?



Joan Planas Comerma imparteix una conferència-vermut a l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Granollers

24 febrer 2014 per Joan Planas

La conferència-vermut, que va tenir lloc el passat 21 de febrer de 2014 de 13:00 a 15:00 hores, versava duia per títol “La situació actual dels procediments judicials en matèria d’arrendaments”. Organitzat pel Consell dels Il·lustres Col·legis d’Advocats de Catalunya (CICAC), es va dur a terme a l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Granollers.

L’advocat Joan Planas Comerma va ser ponent de la mateixa en la seva condició d’especialista en la matèria, com a advocat especialitzat l’àmbit immobiliari i urbanístic; com a Secretari General de la Cambra de la Propietat Urbana de Terrassa i Comarca i com a Membre fundador de l’Asociación Española de Valoradores Inmobiliarios.

La conferència també es podia seguir en directe a través de Iurisiline.



Impost sobre contractes de lloguer

13 febrer 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Parlàvem fa una setmana de la reimplantació de l’Impost de Successions,  a partir de l’1 de febrer de 2014, i que introdueixi la llei de mesures fiscals, administratives, financeres i del sector públic de 27 de gener de 2014 (DOGC de 30/1/2014).

La mateixa llei, en el seu article 123, canvia un impost desconegut i que pràcticament no es pagava, que era el corresponent a la constitució d’arrendaments no subjectes a IVA (és a dir, no afecta els arrendaments de locals i sí als d’habitatges).

Fins ara existia un  escalat que anava dels 0’09 € als 30’77 € (més uns imports per cada 6’01 € que era de 0’024040 €).

Aquest impost podia autoliquidar-se a la Generalitat, o bé pagar-se amb “pòlisses” (amb timbres), però la seva complexitat i el seu baix import, el feien de difícil gestió i inspecció.

Per renovar-lo (i cobrar-lo, òbviament), s’estableix un tipus únic a pagar que serà del 0’3% l’any 2014 i del 0’5% a l’any 2015.

I aquest percentatge, sobre on s’aplica, és a dir, quina és la seva base imposable? Doncs bé, la base imposable estarà constituïda per la suma total dels lloguers que s’hagin de pagar durant tot el termini de durada del contracte. Si no constés la durada del contracte es computaran sis anys, sens perjudici de les liquidacions addicionals que s’hagin de practicar cas de continuar vigent el contracte passats els sis anys. En els nous contractes subjectes a prorroga obligatòria es comptarà, com a mínim, tres anys (art. 10.2.e LITPi AJD).

Per tant, quan signem un contracte d’arrendament d’habitatge, encara que pactem una durada d’un any, en la mesura que la LAU (llei d’arrendaments urbans) estableix una pròrroga obligatòria de tres anys, s’haurà de computar com si fos de tres anys.

No afecta als contractes de locals o de no habitatges que tributin per IVA. El  pagament s’haurà d’efectuar en el termini màxim d’un mes des de la data de celebració del contracte, mitjançant autoliquidació, en el model aprovat per ordre del conseller o consellera del departament competent en matèria tributària (que encara no està penjat a la web de la Generalitat: e-tributs) i l’obligat al pagament és el llogater, però si ell no paga, l’arrendador és el subjecte passiu subsidiari i per tant la Generalitat li podrà reclamar a ell.

És per tenir-ho en compte i també important que s’informi als propietaris de la seva existència (com es pot veure a la web de la Cambra de la Propietat www.cambrapropietat.com).

Un exemple pràctic: En un contracte d’arrendament d’habitatge per tres anys, amb una renta mensual de 500..-Euros, la base Imposable  seria de 18.000 € i l’import de l’impost a pagar de 54 €.



Elisabet Planas entrevistada al diari La Torre

7 febrer 2014 per Elisabet Planas

Portada La Torre Entrevista GEN 2014

El passat 20 de gener de 2014 a l’edició impresa del diari La Torre del Grup Nació Digital, entrevistava a l’advocada del despatx Elisabet Planas Pons sobre l’estat actual de la Justícia.

El contingut de l’entrevista el podeu trobar a l’edició digital del diari des del passat 7 de febrer de 2014, però també us el transcrivim a continuació:

Elisabet Planas és una jove advocada de 28 anys. Llicenciada en Dret per la Universitat de Barcelona, és membre del Grup d’Advocats Joves de Terrassa. S’ha especialitzat en Dret Civil i Mercantil. Tot i que ha viscut més temps a Matadepera que a Terrassa, se sent plenament egarenca.

Alberto Ruiz Gallardón, ministre espanyol de Justícia, treballa en la reforma de la Llei de Demarcació i Planta Judicial. Terrassa no és capital de província, i pel que sembla, si s’acaba duent a terme la ciutat en patirà les conseqüències.

La idea del ministre i del PP és acabar amb els jutjats que no estiguin a capitals de Província. Però amb els companys ho hem comentat i ens sembla que és impossible que es materialitzi al cent per cent.

El PP vol canviar el model judicial de l’Estat. En el nostre cas, Barcelona seria l’epicentre?

Per aquí van les coses. Però personalment no veig capacitat per a què des de la capital es faci tot el que ara es fa als jutjats existents fora de Barcelona. La justícia encara s’alentiria més. Si ara tenim problemes, amb la nova fórmula no vull ni pensar què passaria. La solució, al meu parer, serien les delegacions.

Tot i així, pel que se sap no és aquesta la voluntat del ministre.

El model inclou la desaparició dels jutjats de Terrassa, i de Rubí, de Sabadell… I que només restin els provincials.

Repetim la proposta, si la reforma del PP tira endavant tal com ara està plantejada, els Jutjats de la Rambleta es tanquen?

Sí, clar. Que vol dir que l’edifici de la Rambleta no serviria per res. I no és fer alarmisme. L’excusa és un millor aprofitament dels recursos, ara que estan tan de moda les retallades.

I, per tant, els terrassencs i les terrassenques, on haurien d’anar?

A Barcelona. Amb el que comporta. A Terrassa hi ha molts despatxos professionals perquè som d’aquí i treballem aquí. Anar a la capital és una nova despesa, per nosaltres, els advocats, i per la ciutadania, que és qui acaba rebent sempre per altra banda.

I una despesa molt important.

Clar, si ho sumes també a la que ja hi ha, com les taxes. Desplaçar-se a Barcelona requereix una inversió en temps i en diners, i el model el que ha pretès sempre és acostar la Justícia a la ciutadania, que litigar si és necessari, sigui possible. Ara, en canvi, es va en la direcció contrària.

Pels advocats i procuradors generaria complicacions.

I un encariment dels nostres serveis. Evidentment haurem de desplaçar-nos molt més. Aquí ja ho tenim tot muntat. Saps on aparcar el cotxe, o si pots anar a un lloc a peu, o agafar el transport públic… Anar a Barcelona és car.

I la ciutat de la Justícia no està ben connectada amb els municipis de la segona corona metropolitana?

S’han de fer mil i un transbordaments. I si es va en cotxe t’has de menjar les cues, i el preu de la benzina. I tot això s’ho menja l’advocat, que avui es troba en una situació econòmica crítica. O, en tot cas, s’ho emporta el client, sobre el que li has de repercutir les despeses.

En teoria, la proposta és per estalviar?

Home, si vols estalviar funcionaris, segur. Però perquè no hi cabran, no pas perquè no facin falta. En aquests moments, amb els que tenim hi ha retards en els judicis. Potser pagaran menys en personal i en manteniment d’edificis, tot i que aquests seguiran existint. I quedaran buits. No sé a què els destinaran.

I a Terrassa tenim uns jutjats gairebé nous oi?

Fa quatre dies que funcionen. I no només a Terrassa s’han construït nous jutjats, també a Granollers, per exemple. Si han desaparèixer, sincerament, serà com haver llençat els diners.

Perquè ara estan contents amb l’edifici de la Rambleta del Pare Alegre?

La veritat és que sí. Al marge dels retards, clar. Tots estan concentrats, i l’edifici és agraït, gran, té molta llum natural, està ben acondicionat.

I els antics Jutjats de la Rambla, els que esta al Centre Cultural, els havia trepitjat?

Molt poc. Ara bé, pels cops que vaig anar-hi puc dir que eren molt tètrics. No s’hi treballava massa a gust.

I què n’hem de fer?

No ho sé pas.

Si finalment es du a terme la proposta de Gallardón, què?

Ja hi ha entitats i persones que estan preparant-se per donar-hi resposta. En el sector hi ha un rebuig generalitzat. Estem força units en aquesta matèria, com en les taxes. Pensem que es vulnera el dret del ciutadà d’accedir a la Justícia de forma efectiva, en comptes d’apropar-li li allunya i li imposa mil traves. I la Constitució el deixa ben clar aquest dret.

També diu alguna cosa del dret l’habitage.

També, també.

Quina és la situació de la Justícia a Terrassa?

Ja ho he repetit més d’una vegada: tenim uns bons Jutjats. I que consti que no ho faig per posar-me els jutges a la butxaca.

I tenim bons jutges?

Sí, també, la gran majoria. Parlo de l’àmbit en el que jo treballo. Els jutjats de primera instància funcionen bastant bé, i més si ho comparem amb els d’altres ciutats.

I el problema més destacable?

Que els jutges no s’estan en un lloc gaire temps. Això fa que els assumptes de vegades passin per diferents mans abans de tancar-se. I les últimes lleis ho accentuen. No sóc jutge, però entenc que s’hagin manifestat contra el ministre, també, en el que els afecta. Tinc companys que han fet oposicions i han vist que de poc els ha servit tanta dedicació perquè en primer lloc les places a cobrir són poques, però a més es veuen obligats a fer de substituts forçosos allà on els reclamin i pendents d’examinar-se de les pràctiques… I tot per eliminar els jutges substituts, que no formen part de la carrera judicial sinó que cobreixen baixes o vacants. Eren massa cars i se’ls elimina.

I si ho comparem amb altres països?

Potser tenim un sistema on és molt fàcil accedir a la judicatura. A d’altres llocs, com Anglaterra, i si t’hi fixes a les pel·lícules i sèries, sempre veus jutges d’edat més avançada.

I això, per què?

Perquè per arribar-hi han hagut de treballar molt i molt bé durant molts anys. Aquí en tenim alguns amb la meva edat o una mica més grans. I això no vol dir que no siguin bons. Només parlo d’experiència i pràctica.

I per on va la reforma?

Ara el que volen és que és retallar: que els jutges cobrin menys i facin més feina. I estalviar amb substitucions. Si hi havia un jutge subtitut, aquest cobrava el mateix sou que el titular de la plaça, que seguia cobrant. Un dispendi, però el model ara passa a ser d’explotació del jutge titular i els nous jutges de pràctiques.

En tenim prou de jutges a Terrassa?

Penso que sí. I matiso, sí si tot anés rodat i com ha d’anar. Un exemple: teníem una jutgessa de famíli molt bona. Va marxar i qui va venir no n’era especialista, perquè venia del penal. Tot i això era efectiu, i també va marxar. Aleshores ens van enviar un jutge de Madrid. I ja no ens n’hem sortit del tot. Ara està de baixa… Molts procediments s’estan allargant.

Ara que parla de jutges que arriben de Madrid, com tenim l’ús de la llengua?

Malament. La Justícia pràcticament tota es fa en castellà. Com a mínim a Terrassa és així. Imagina’t fins a quin punt arriba la castellanització que tinc un conegut catedràtic que ha fet una compilació de lleis mercantils i les ha passat al català perquè no hi era. A la universitat de Dret ja tot és en castellà. S’intenta corregir però és difícil.

I de qui és la culpa, dels advocats, de la gent, dels jutges, del sistema?

De la base sobre la que està construit el sistema de justícia, en tots els àmbits. Totes les oposicions es fan en castellà. Tot. Són estatals. Qui fa el temari, qui examina? Les universitats sí que equiparen cada cop més els idiomes a les llengües però de seguida es passa al castellà. Els professors són de la vella escola encara.

Si afirmen que a Terrassa la Justícia es fa en castellà…

Estem parlant de la realitat.

Potser hi ha por?

Sí, i jo sóc la primera en pecar. A Terrassa tenim jutges catalans i tot i així presentem les demandes en castellà. Perquè si has de recórrer saps que aniràs a una instància superior i allà hauràs de passar-te al castellà segurament, perquè els tecnicismes són molt importants i vols que tot quedi meridianament clar.

Però es pot parlar amb català?

No hi ha cap problema. Però et preguntes: i si la jutge fa quatre dies que està aquí i no entén res?

La lentitut de la Justícia és una de les crítiques més repetides. A Terrassa passa el mateix?

L’aplicació de la llei de les taxes ha reduit el nombre de judicis. Tu li expliques el client què ha de pagar i algun diu: m’esperaré un temps. Sobretot quan parlem de reclamació de diners. El que passa és que hi ha encara molts assumptes acumulats i si ho sumes al que dèiem fins ara veus perquè va tot tan lent.

Entén la frase: la Justícia és un catxondeig?

I tant. Tot són depèns: el temps, si podem guanyar, el jutge…

És una dona jove. Hi ha moltes dones en el món de l’abogacia?

A la universitat érem més. Als Jutjats de Terrassa diríem que homes i dones estem molt parells, tot i que potser som més nosaltres. Algunes més. A primera instància, segur.

Hi ha un camí específic per a la dona?

Hi ha moltes jutges i moltes advocades de Dret Penal i Dret de Família. A Terrassa el model és aquest. És un tòpic, però sembla que tinguem més sensibilitat i en qüestions de divorcis la gent ens prefereix, en especial si hi ha nens. I per altres aspectes volen homes perquès es pensen que són més agressius.

A Terrassa hi ha pocs advocats? Massa? Els que pertoquen?

El que hi ha és una gran quantitat de joves. I l’època no és la més propícia per començar.

Hi ha molt atur?

Molts dels joves de la ciutat només viuen del torn d’ofici.

I potser es dediquen a altres coses?

Efectivament, o combina l’advocacia amb coses que no hi tenen res a veure. En conec casos de Terrassa. També es pot treballar per un altre advocat, però no hi ha gaire feina. N’hi ha que opten per fer-se autònoms.

Els advocats són cars. L’afirmació respon al que es comenta al carrer.

Tenim mala premsa i mala fama. Amb els companys ho parlem i reconeixem que és culpa nostra perquè no ens hem fet respectar. No ens hem sabut vendre. Una mica ens passa com als metges, però ells segueixen tenint els clients. Cal pensar que amb els advocats t’hi pots jugar la família, el patrimoni… Crec que estem desprestigiats.

Deia que en matèria de divorci, cada cop és va més cap a l’acord. Hi ha menys divorcis a Terrassa?

La gent triga més a presentar-los. Potser la parella viu junta i no posa la demanda perquè no té pou diners. Al despatx tinc casos de gent que fa dos anys que sap que no continuarà junta. S’arriba a més acords perquè el contenciós és més car i perquè tothom cedirà però tothom acabarà complint. El futur potser serà la mediació. O la negociació. Si te’n vas a un jutge no saps com clourà tot. Es decideix anar al que és més segur.