Inspeccionar l’edifici abans del 31/12/2014

27 març 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Aquest any, abans del 31 de desembre de 2014, els edificis construïts del 1951 al 1960, han d’haver passat la inspecció tècnica d’edificis (ITE). Els anteriors, de 1950 enrere, ja l’havien d’haver passat.

Han d’haver passat l’ITE tots els edificis plurifamiliars construïts abans del 31 de desembre de 1960, i, el que és important és que la no obtenció d’aquest certificat d’aptitud pot donar lloc a multes coercitives i sancions a les persones responsables.

L’objectiu d’aquesta norma és garantir els nivells de qualitat i verificar l’estat dels elements constructius i de les instal·lacions per evitar situacions de risc.

Així, l’ITE és un sistema de control periòdic de l’estat dels edificis d’habitatges. L’informe emès pel tècnic encarregat de la inspecció conté: a) La descripció de l’estat actual de l’edifici; b) Les deficiències detectades i el termini per esmenar-les; i, c) La qualificació de l’estat general de l’edifici.

L’obligació d’encarregar la inspecció i d’assumir-ne el cost correspon a la propietat de l’edifici i a la Cambra de la Propietat hi ha el servei a disposició dels propietaris.

Els edificis que s’han de sotmetre a la inspecció són els edificis plurifamiliars d’habitatges (és a dir, més d’un habitatge) segons llur antiguitat i, també, si ho determina el Programa d’inspeccions tècniques obligatòries de la Generalitat de Catalunya.

La pregunta de llibre és què pot passar si no es passa l’ITE? Segons l’última legislació vigent de  la Generalitat de Catalunya (articles 30, 118, 123 i 124 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge), les sancions per no haver passat l’ITE quan pertocava no seran inferiors a 3.000 € i podran arribar fins als 90.000 € en casos de deficiències greus.

A banda però d’aquestes sancions, hem de tenir clar que en el cas d’edificis que presentin defectes greus o molt greus, l’obligació de passar l’ITE és evident, ja que entra en joc la seguretat ciutadana pels desperfectes que pugui presentar l’estructura de l’edifici, tant pels propis usuaris dels edificis, com també de la resta de ciutadans (per exemple, per una caiguda de l’edifici, etc, com ha passat fa poc).

No cal dir, per tant, que en cas d’algun sinistre, el menys important serien les sancions, sinó els danys personals o materials que es produeixin i les conseqüències legals pertinents.



Repercutir l’IBI al llogater

20 març 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Un tema sempre d’actualitat, en el món dels lloguers, és la repercussió de l’Impost sobre Bens Immobles (IBI)  al llogater. El Tribunal Suprem, en una sentència que aquest dies agafa volada i que és del 22 d’abril de 2013, aborda dues qüestions importants: d’una banda, la possibilitat de repercutir l’IBI en l’arrendatari sense que l’arrendador ho manifesti i, d’altra banda, el termini de prescripció per poder-ne reclamar el pagament, que fixa en 5 anys.

El mateix Tribunal suprem, en sentència de 12 de gener de 2007 ja havia fixat doctrina jurisprudencial en el sentit d’integrar l’import de l’IBI en el concepte de quantitats assimilades a la renda i, per tant, en cas d’impagament, la possibilitat de resoldre el contracte.  Però ara el Tribunal Suprem va més enllà i estableix que perquè neixi l’obligació de pagar al llogater, no cal que l’arrendador manifesti la voluntat de repercutir aquest impost,   sinó que aquesta obligació existeix en la mesura que la llei imposa el pagament de les quantitats assimilades a la renda, i entre elles, per tant l’IBI..

Per tant, només cal que l’arrendador reclami l’IBI a l’arrendatari, i aquest n’haurà d’assumir el pagament, tret que existeixi prescripció.

D’altra banda, la sentència deixa clar el termini de prescripció per reclamar qualsevol quantitat complementària i diferent de la pròpia renda, mantenint la línia d’anteriors resolucions, que no és cap altre que els cinc anys que determina l’art. 1.966.3 del Codi Civil (“qualssevol altres pagaments que hagin de fer-se per anys o terminis més breus”), és a dir, igual que la pròpia renda (apt. 2 del mateix precepte), ja que és un concepte més que pot gravar l’import dels arrendaments urbans.

Cal fer un aclariment, no a l’efecte de prescripció, que serà igualment de cinc anys en tots els casos, sinó sobre l’obligació de pagar per part de l’arrendatari, que solament existeix en tots els contractes anteriors al 9 de maig de 1985, ja que així ho estableix l’apt. 10.2 de la Disposició Transitòria Segona de la LAU 29/1994. En els contractes posteriors al 9 de maig de 1985, només es podrà fer repercutir l’IBI de l’immoble llogat en l’arrendatari si s’ha convingut entre les parts contractants que el llogater es faci càrrec del pagament d’aquest impost.

Queda clar, doncs, una vegada explicat  en quins casos es pot fer repercutir l’IBI en l’arrendatari, el que realment estableix la sentència que avui comentem és que, quan existeix l’obligació de pagament de l’IBI, només cal que l’arrendador en reclami l’import al llogater, que tindrà l’obligació d’assumir-ne el pagament, sempre amb el termini de prescripció de cinc anys.



El nou disbarat de Justícia

20 març 2014 per Elisabet Planas

latorredelpalau

A Terrassa, segons el VI i últim informe de l’Observatori de la Justícia Gratuïta, només durant el 2011 es van tramitar 15.291 assumptes a través del Torn d’Ofici. Sobre aquesta qüestió, la Justícia Gratuïta, el Ministeri de Ruiz-Gallardón torna a ser avui l’estrella d’aquesta columna –i no pas per gust de qui els parla.

El passat 21 de febrer, el Consell de Ministres aprovava el Projecte de Llei de Justícia Gratuïta, el qual havia de servir a Justícia per rentar-se la cara després de l’aprovació de la més que rebutjada Llei de Taxes, barrera d’accés a la Justícia per a la majoria de ciutadans. I refereixo que “havia de servir” en passat, perquè després d’estudiar-lo els advocats hem copsat que es tracta d’un nou engany del govern del PP, que es torna a embrutar amb una proposta de reforma en detriment del ciutadà.

L’Exposició de Motius del Projecte, com no podia ser altra cosa, es desfà en elogis sobre el que suposarà aquesta reforma de la Llei d’Assistència Jurídica Gratuïta per al ciutadà; segons ella, tot són beneficis. Res més lluny de la realitat.

Per començar, es fa dependre el finançament del benefici de la justícia gratuïta de l’ingrés que generen les taxes judicials. Un equívoc tractant-se aquest d’un servei públic que garanteix la Constitució i que, per tant, ha de costejar l’Administració, que a més no garanteix ni que es pugui finançar suficientment.

En segon lloc, la pròpia Llei enganya sense cap mena de mirament al ciutadà quan diu que la reforma eleva els nivells màxims de renda exigits per poder beneficiar-se del servei d’assistència jurídica gratuïta.  El que fa és tot el contrari: a una persona sola abans se li concedia el benefici de justícia gratuïta quan tenia uns ingressos de 14.910 euros anuals; ara aquesta quantitat es redueix a 12.780 euros. I per a les famílies, l’apujada, que sí que existeix, és més que minsa: 80 euros mensuals. Increïble, però cert.

Per contra, sorprèn, i molt, que la reforma es plantegi extendre el dret a la Justícia Gratuïta a col·lectius o empreses al marge dels seus recursos econòmics.

A més, i agafin-se forts, es fa desaparèixer l’obligació de l’advocat del Torn d’Ofici (el que presta l’assistència jurídica gratuïta) de residir en l’àmbit del seu domoicili professional i del seu Col·legi d’Advocats; l’advocat haurà de presentar-se allà on sigui requerit en el termini màxim de 3 hores. Si els il·lustro amb un exemple veuran clar que aquesta mesura atempta greument a la tutela judicial efectiva de l’article 24 de la Constitució. A un detingut a Terrassa ara l’ha d’assistir un advocat col·legiat a Terrassa; amb la reforma el podria assistir un advocat de Badajoz. De nou s’allunya al ciutadà de la Justícia i el control de la prestació del servei queda reduït al mínim per part dels Col·legis d’Advocats.

A banda, als qui desenvolupem aquest servei, Advocats i Procuradors del Torn d’Ofici, ens retallen novament fins a un 30% els mòduls de pagament, que ja s’han situat sempre molt per sota del cost real de prestar aquesta activitat professional.

No els sembla que aquesta reforma de la Llei d’Assistència Jurídica Gratuïta és un disbarat més del Ministeri de Justícia? És una insensatesa davant la qual ni els que ens dediquem a la Justícia, ni els ciutadans que l’han de rebre, ens podem quedar de braços plegats.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper de març de 2014.



Cancel·lar la hipoteca sense costos

13 març 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

No estem parlant de com treure’s de sobre una hipoteca encara deguda i impagada. Ja ens agradaria tenir la vareta màgica amb la que resoldre sense costos els problemes hipotecaris dels nostres conciutadans..

Es tracta que moltes vegades el ciutadà acaba pagant la hipoteca, i com que no ho necessita, passen anys i panys amb la hipoteca pagada, però en el Registre de la Propietat apareix encara vigent la hipoteca com a càrrega de la finca.

Doncs bé, si vostè es troba en aquesta situació i no té pressa, ha de saber que la llei hipotecària, en el seu article 82.5, en la redacció que li va donar la Disposició Adicional 27 de la Llei 24/2001, i vigent des del’1 de gener de 2002, li resol el problema sense costos.

Així, aquest apartat 5, disposa que a sol·licitud del titular registral (l’interessat) d’una finca que estigui hipotecada, podrà demanar-se al Registrador de la propietat que procedeixi a la cancel·lació de la inscripció registral, sempre que hagi passat el termini de vint anys a comptar de la data que correspongui a l’últim termini de pagament.

És a dir, si l’últim termini de la hipoteca a pagar era, per exemple, el 20 de desembre del 1992, havent passat vint anys des de llavors, si passats els  vint anys, durant l’any vint-i-ú el banc o caixa o algú amb dret a fer-ho no ha demanar la renovació, execució o la interrupció de la prescripció de la hipoteca, a partir de llavors podrà demanar-se la cancel·lació. Per tant, en l’exemple que posàvem, a partir del 20 de desembre de 2013, podrà demanar-se simplement amb una instància al Registrador que procedeixi a la cancel·lació.

Però, ull. Hi ha qui es confon i interpreta que si vàrem demanar i firmar una escriptura d’hipoteca fa vint anys per un crèdit a retornar en vint anys, al cap de vint anys prescriu la hipoteca i no és així. Justament en aquest error incorria una persona que ens formulava aquesta consulta a través del web de la Cambra de la Propietat (www.cambrapropietat.com).

En aquest cas, la hipoteca, si no s’ha executat ni està en cap situació anòmala de les que hem dit, la hipoteca podrà ser cancel·lada sense escriptura a partir de l’any quaranta ú de la data de la hipoteca que posàvem per exemple.

Aquesta situació es dona en molts més casos dels que ens pensem.

En un moment que econòmicament  tot ho hem de filar prim, no està de més tenir-ho en compte.



Comunitats de Propietaris i banca morosa

6 març 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

En aquest moment està en fase de tramitació parlamentària la normativa catalana sobre Comunitats de propietaris (que està en l’extens article 553 del Codi Civil de Catalunya).

La previsió, a propostes entre d’altres de la Cambra de la Propietat urbana de Terrassa i comarca, és ampliar el temps durant el qual la Comunitat tingui una protecció especial respecte dels propietaris morosos (entre ells la banca). Però, tot i que finalment s’accepti la proposta, no acabarà resolent la qüestió.

Aquests dies apareix una proposta que acabarà en projecte de llei, per la que s’imposarà amb caràcter no testimonial, sinó realment important, sancions a la banca per cada pis que tingui buit, sense ocupar ni ofertar per a lloguer social (la proposta, jurídicament no serà un llit de roses, sinó que pot acabar amb un camp d’espines, malgrat tingui una fonamentació i acceptació social).

Doncs bé, en relació a l’establiment de noves obligacions a la banca, podria anar-se més enllà. És molta la gent que fa veritables esforços per pagar la seva quota a la Comunitat de Propietaris, inclusivament moltes vegades –sobretot si hi ha derrames extres- pactar terminis de pagament més llargs. I són moltes les vegades en que la Banca és morosa. Coneixedora dels tràmits judicials, del que tarden i dels ensurts legals que han d’afrontar les Comunitats fins a reclamar judicialment, la Banca ha actuat en no poques ocasions –sobretot en promocions noves- amb molta deslleialtat.

En aquest sentit, podria enginyar-se alguna solució legal que passes per exemple, per establir una penalització dissuasiva en els casos de morositat, quan el morós sigui un Banc (si acaba sent així que legalment no hi ha cap impediment per sancionar la Banca que té pisos buits, tampoc hi hauria de ser per penalitzar la Banca que sigui morosa amb la Comunitat de propietaris).

Tinguem present que s’estima en un 20% l’increment dels deute per impagament de quotes que es produirà l’any 2014, respecte de les Comunitats (la morositat s’estimava en 2.000 milions l’any 2013, dels que 300 milions corresponen a Catalunya).

 Les execucions hipotecàries han convertit els bancs en propietaris de molts habitatges, dels que no paguen les quotes, amb el corresponent perjudici a la Comunitat. Del deute total, la banca suposa un 16%, és a dir, 48 milions d’euros.

L’any 2012, Els procediments hipotecaris dels últims anys han provocat que molts bancs s’hagin convertit en propietaris de pisos i que no facin front als pagaments dels rebuts de les comunitats, que acaben assumint la resta de veïns amb augments de quotes i derrames extraordinàries per no quedar sense serveis de llum, ascensor o neteja, entre d’altres, mentre es reclama al morós que faci efectiu els pagaments.

De fet, els bancs tenen un 16% del deute amb les comunitats de propietaris, és a dir, uns 48 milions d’euros. Tinguem en compte que a més de la banca morosa, les comunitats han d’afrontar el deute corresponent a promotors i constructors, que es xifra en el 37% del total.

Cal doncs que el legislador es motivi. Si els ciutadans, amb les seves dificultats i esforços paguen a la Comunitat, la Banca hauria de tenir un plus d’obligatorietat que es podria aconseguir amb penalitzacions legals extres.