Extinció de lloguers: problemes a 31/12/2014

18 juny 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa25

Vàrem tractar fa tres mesos i escaig dels contractes de lloguer “vells” als que afecta la llei quant a la seva extinció a 31/12/2014.

Els afectats, propietaris i llogaters estan intranquils pel compte que els té.

Però amb què es trobaran uns i altres de cara a l’1 de gener de 2015? Doncs amb una normativa enrevessada que ho és expressament de complexa per voluntat del legislador d’enredar la troca, d’acord amb la que sorgiran no pocs problemes.

D’entrada cal tenir present que, en pràcticament tots els cassos, l’arrendador que estigui interessat en que marxi el llogater, voldrà ben aviat poder tornar a llogar el local a un tercer, que li pagui una renda superior.

Sent així les coses, el llogater actual tindrà un dret preferent  per continuar en el local que té llogat, si l’arrendador pretén celebrar un contracte de lloguer amb un llogater diferent abans d’un any a comptar de la data d’extinció legal de l’arrendament (és a dir, si ho torna a llogar abans del 31/12/2015).

Així, l’arrendador li haurà de notificar fefaentement a l’arrendatari el seu propòsit de celebrar un nou contracte de lloguer, especificant la renda oferta, les condicions essencials del contracte i el nom, domicili i circumstància del nou arrendatari (tinguem present que l’agilitat en la celebració de contractes de lloguer és important, com també que la seguretat jurídica de cara a la voluntat del llogaters quan han de contractar un arrendament. El nou llogater en potència, quedarà pendent que l’anterior llogater, estigui o no interessat a tornar a celebrar contracte (i això en la contractació immobiliària és un desastre).

Si transcorreguts trenta dies des que l’arrendador ho ha comunicat al llogater extingit, aquest no signa el nou contracte proposat en les condicions notificades, el nou contracte s’haurà de formalitzar amb el nou llogater dins el termini de 120 dies naturals comptats des de la notificació al llogater quin contracte s’havia extingit.

Ara bé, si l’arrendador no fa les comunicacions anteriors o la fa malament, l’antic llogater podrà subrogar-se en el nou contracte de lloguer (que ha signat el nou llogater), exercint el seu dret a la subrogació en el termini de 60 dies naturals des de la data que l’arrendador (el propietari) li hagi notificat (podent desnonar judicialment el llogater anterior al nou).

A banda, tots els arrendadors hauran de notificar als llogaters “extingits” còpia dels nous contractes celebrats dins l’any següent a l’extinció, en el termini de 15 dies des de la celebració del nou contracte.

Finalment, s’ha de tenir en compte que el llogater “extingit” que podent no vulgui exercir el seu dret preferent de tornar a ser llogater, pot optar a rebre de l’arrendador una indemnització  per import igual a 18 mesos del lloguer últim que pagava quan es va extingir el contracte.

Bé, com poden veure, això no serà un llit de roses i caldrà estudiar cada cas detingudament, meditant com i quan procedir i en quina manera.



Assessorar-se per al crèdit

15 juny 2014 per Elisabet Planas

latorredelpalau

El passat divendres 6 de juny l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Terrassa va organitzar una tertúlia-vermut amb el títol “La clàusula sòl” a càrrec del Dr. Sergio Nasarre Aznar, a la qual vaig tenir el plaer d’assistir.

El ponent, un expert en la matèria, no es va limitar a parlar de la ben coneguda clàusula que afecta a nombroses hipoteques signades en plena bonança econòmica, sinó que va anar més enllà i va plantejar, en relació amb aqüesta qüestió, la importància de la informació que rep el consumidor sobre les característiques i condicions del seu crèdit. Massa vegades, aquesta informació que rep i rebia el client mitjà sobre el préstec que demanava al banc era insuficient o poc entenedora, i portava a desconèixer l’existència de certes clàusules, com la sòl, que va suposar per a molts pagar quotes que mai es beneficiaven de la baixada de l’euríbor. I adonant-se d’aquest tipus de clàusules el client, que en plena crisi agraeix qualsevol estalvi, per mínim que sigui, es pregunta: per què vaig accedir a aquestes condicions?

La majoria es plantegen que han estat enganyats, que van confiar en el seu banc (o caixa, aleshores) de confiança, que no en saben prou de números… La realitat és que a més d’informació, als consumidors els va faltar assessorament i, en canvi, els va sobrar pressa. Així doncs, si ha de demanar un crèdit doti’s de temps, calma, informació i assessorament.

Sobre la pressa, cal evitar-la, que sempre és mala consellera. És important que el consumidor s’adoni que demanar un crèdit suposa tenir un vincle (contractual) amb el banc que ha de durar un cert temps (molts anys si es tracta d’un préstec hipotecari) i del qual no ens en podrem deslligar fàcilment; que el crèdit és un producte amb unes característiques determinades que ens ofereix el banc i que, per tant, l’hem de poder comparar amb altres productes d’altres entitats bancàries amb diferents condicions.

Però a banda de prendre’s el seu temps per tenir la màxima informació, per accedir al crèdit cal assessorament. Un bon assessorament que no pot prestar el propi banc, ja que és pròpia part interessada i, per tant, vol col·locar el seu producte al potencial client el més ràpid possible; no oblidem que els bancs tenen per objectiu tenir beneficis i a través del crèdit se’n procuraven, i molts. Així doncs, aquest assessorament previ per al crèdit (i per al refinançament o renegociació de les condicions!) havia i ha de venir d’un tercer com és ara l’advocat (el seu de confiança, per exemple), que estudiarà el contracte a fons, les condicions econòmiques i l’assessorarà de forma imparcial.

A dia d’avui, però, i amb una ciutadania cada dia més empobrida, la importància d’aquest servei d’assessorament previ al crèdit fa que sigui necessària la seva gratuïtat i, per tant, l’hauria de proveïr l’Administració Pública a través dels Ajuntaments. A més de l’oficina d’atenció al consumidor (OAC) o de l’oficina d’intermediació hipotecària (OFIMEH, creada per l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Terrassa), caldria que un òrgan especialitzat assessorés al ciutadà que necessita accedir al crèdit sobre les condicions que l’entitat bancària li ofereix a fi i efecte d’evitar que es repetís una situació com la que es va produir abans d’esclatar la crisi amb la firma indiscriminada de préstecs hipotecaris i refinançaments.

La idea és nova aquí, però ja existeix a Anglaterra, on l’Administració Pública ofereix un servei d’assessorament pre-creditici als ciutadans que presten advocats i economistes. Des d’aquí faig una crida a l’Ajuntament de Terrassa per a què sigui pioner en aquesta qüestió i opti per dotar al terrassenc de les eines que li possibilitin no només solucionar els seus problemes, sinó evitar-los.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper de juny de 2014.



Expropiar terrasses comunitàries

5 juny 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa19

Poques vegades es mostra més palpable com el poder polític és a disposició de les grans companyies, en aquest  cas de telecomunicacions (que són germanes o cosines germanes de les bancàries).

Mitjançant un corrosiu procediment per tal d’abocar les Comunitats de propietaris a una inseguretat jurídica i indefensió quasi totals, la nova llei de telecomunicacions (Llei 9/2014, de 9 de maig), dóna dret a les operadores de telefonia mòbil, per tal que puguin expropiar forçosament espais privats de les Comunitat de propietaris, per tal d’instal·lar-hi antenes per a desenvolupar la seva xarxa de comunicacions (no la xarxa de la Comunitat, sinó la de les operadores, quedi clar).

L’estrafolari i complicat  procés al que sotmet la llei a les Comunitats (i ben senzill per a les operadores), farà aquestes companyies de telecomunicació reines de les terrasses i a les Comunitats servents i esclaves d’aquelles (sense eufemismes).

Així, el dret a ocupar la propietat privada que estableix l’article 29 de la llei, implica que a instàncies d’aquestes el Ministeri d’Indústria, Energia i Turisme (el mateix que vetlla per tal que els ciutadans valencians i catalans no surtin perjudicats per la plataforma Castor i el dipòsit de gas submarí), s’instruirà un expedient que resoldrà sobre si s’han respectat i garantit als propietaris afectats per l’expropiació forçosa de les seves terrasses comunitàries.

A la pràctica  la llei (art. 45) preveu que l’operadora no pot portar a terme la instal·lació si en el termini d’un mes des que ella ho comunica a la Comunitat, aquesta Comunitat (o el propietari únic en el cas d’edificis que pertanyen a una persona i els té en tot o en part llogats), acredita davant l’operador (amb la qual cosa es desplaça la càrrega de provar a la Comunitat), que cap dels copropietaris o llogaters de l’edifici està interessat en disposar de les infraestructures “proposades” per l’operadora o afirma que realitzarà, dins els tres mesos següents a la contestació, la instal·lació d’una infraestructura comú de comunicacions electròniques a l’interior de l’edifici o l’adaptació de la prèviament existent que permetin aquest accés ultra ràpid. La manca de resposta donarà dret a l’operadora a iniciar la instal·lació, només amb el requisit de comunicar a la Comunitat el dia que iniciarà la instal·lació.

Realment aquest és un redactat que és fàcil de posar per escrit, quan l’objectiu del redactor o de qui fa tirar endavant aquesta iniciativa és la de beneficiar a les companyies i deixar paralitzades amb una inseguretat jurídica i indefensió a les Comunitats de propietaris (el lector només ha d’imaginar que dins el mes que se li comunica, la Comunitat ha de fer tot un seguit de tasques, algunes difícils, com és aconseguir que no hi hagi cap copropietari que vulgui la instal·lació que li permeti un “accés ultra ràpid”).

Com a advocat, no tinc cap dubte que d’aquí a uns anys, aquesta normativa s’anul·larà, però mentre les companyies operadores hauran aconseguit el seu objectiu, gràcies al Ministeri d’Indústria, Energia i Turisme.

Perquè després s’estranyin que la gent protesti i s’indigni del procedir del poder polític.