Perjudicar la fiscalitat del lloguer d’habitatges

24 juliol 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

El Consell de Ministres del dia 20 de juny de 2014, va aprovar l’avantprojecte que ha de modificar el tractament que fins aran reben els lloguers d’habitatges en el plànol fiscal. Així, amb aquest avantprojecte es modificarà la llei 35/2006 de l’IRPF i el text refós de la llei de l’IRPF de no  residents, aprovat pel Reial Decret legislatiu 5/2004.

La iniciativa del Govern espanyol passa per fer un raonament legítim però curiós. El Govern diu, que atès que va eliminar les deduccions a l’irpf per compres d’habitatge habitual que es realitzessin a partir de l’1 de gener de 2013, cal donar el mateix tractament fiscal al lloguer. Ras i curt.

Així, decideix que com que ja es va perjudicar fiscalment als ciutadans en la compra del seu habitatge habitual, ara cal també perjudicar als llogaters respecte de les deduccions que aplicaven als seu irpf.

El Govern no diu que s’hagi de perjudicar-los, sinó que cal donar-los el mateix tractament (de perjudici).

D’aquesta manera, cas d’aprovar-se tal com es preveu, el tractament fiscal del lloguer a partir de l’1 de gener de 2015, quedaria de la següent manera: a) Només podrien aprofitar les deduccions avui  existents els llogaters corresponents als contractes celebrats amb anterioritat a aquesta data, no per als que es celebrin després (tan sols es mantindria transitòriament per als anteriors); b) Es reduiria del 60 al 50% les bonificacions fiscals per als propietaris que lloguen habitatges; i, c) S’eliminaria la bonificació del 100% per als propietaris quins llogaters siguin menors de 30 anys (entre 18 i 30 anys i els seus ingressos són superiors a l’iprem – “indicador públic de renda a efectes múltiples).

Per a aquesta darrera mesura, no hi ha una explicació legal expressa, sinó que sembla suprimir-se per simple i pura inèrcia legislativa.

Aquestes mesures, suposaran, és clar, una previsible major recaptació per a Hisenda, que d’aquesta manera va apuntalant el seu raonament d’acord amb el qual la rebaixa anunciada de l’irpf no suposaria menys recaptació (perquè segurament la rebaixa examinada en detall ja es preveia com a inexistent).

Però a vegades aquestes modificacions legals provoquen efectes contraris. Per exemple, per via de la deducció fiscal, hisenda podia controlar  els ingressos per lloguer dels propietaris, sistema de control que ara tornarà a perdre.



La Plusvàlua municipal a Terrassa i la reforma Fiscal

20 juliol 2014 per Elisabet Planas

latorredelpalau

Hem parlat en alguna ocasió sobre l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, el conegut popularment com la plusvàlua municipal. Ens fèiem ressò aleshores de l’aprovació per unanimitat del Ple de l’Ajuntament de Terrassa de la bonificació de la plusvàlua municipal quan aquesta es merités a resultes d’una execució hipotecària una dació en pagament.

Els recordaré breument que la plusvàlua municipal és un tribut que s’ha de pagar (pel venedor en cas d’una compravenda, per l’hereu en cas de transmissió mortis causa) quan es transmet la propietat d’una finca urbana encara que qui transmet tingui no una plusvàlua sinó una minusvàlua perquè ven la finca per un preu més baix en relació al preu que va pagar quan va adquirir-la.

En aquell article (14/05/2013) aplaudíem la mesura, que crèiem molt necessària, tot i analitzades ara ja les seves grans mancances: es tracta d’una ajuda que l’Ajuntament de Terrassa atorga a aquells propietaris que ho sol·licitin i que reuneixin uns requisits concrets que s’han d’acreditar, que cobreix l’import resultant de la liquidació d’aquesta plusvàlua.  Suposa, doncs, per una banda, que d’aquesta bonificació (millor dit, ajuda) se’n puguin beneficiar només alguns; i per l’altra, que l’impost es generi a favor de l’Ajuntament i sigui el propi Ajuntament qui se’l pagui.

Amb l’aprovació de l’Avantprojecte de Llei de reforma fiscal, sembla que aquesta situació hagi de millorar. L’Avantprojecte planteja la modificació no només de la Llei de l’IRPF, sinó també la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, la norma que regula les bases de la plusvàlua municipal. La reforma vol anar a l’arrel del problema. Veiem si ho aconsegueix.

La reforma fiscal recull a través de la Disposició Final Tercera que es modifiqui l’article 105 d’aquesta Llei de les Hisendes Locals, que és el que preveu les excempcions de l’impost, en el sentit d’incorporar-hi una nova exempció, amb la lletra c), la relativa a les transmissions d’habitatge habitual en casos de dació en pagament i execucions hipotecàries.

La reforma, però, afegeix el següent: “no resultarà d’aplicació l’exempció quan el deutor o qualsevol altre membre de la unitat familiar disposi d’altres béns o drets en quantia suficient per a satisfer la totalitat del deute hipotecari i evitar l’alienació de l’habitatge”. Deixin-me que els llenci una pregunta innocent: creuen com jo que si qui està a punt de perdre l’habitatge per una execució hipotecària o per dació en pagament s’ha trobat en aquesta situació tot i tenir béns o drets que li permetien pagar la totalitat del deute hipotecari?

Vergonyós aquest afegitó, que segons com s’analitzi i s’acabi aplicant, pot resultar un límit a aquesta exempció. Imaginin-se que el pis on viu amb el seu cònjuge es troba hipotecat i vostès i el seu marit o esposa no poden fer front a aquesta hipoteca; imaginin-se també (situació díficil de trobar avui), que el seu marit o esposa tinguin un altre habitatge heretat. Podrien vendre aquest habitatge i pagar el deute de la hipoteca amb la facilitat (ara que es venen i compren tants pisos) que suposa el redactat de l’apartat c) que es vol introduir a l’article 105 de la Llei d’Hisendes Locals?

Sobre la injustícia que suposa el cobrament per part dels Ajuntaments de la plusvàlua per a tota transmissió, encara hi ha molt a fer. Posant algun pedaç, com aquest, podem solucionar alguna cosa. Però cal una reforma més a fons d’aquest tribut i, sobretot, els valors sobre els quals es calcula.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper de juliol de 2014.



Avalloguer reduït a 3 mesos

10 juliol 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

A tots els contractes de lloguer celebrats a partir del 18 de juny de 2014, la cobertura de l’Avalloguer els queda a reduïda a tres mesos, en lloc dels sis que cobria fins ara, ja que s’ha aprovat el nou Decret pel Pla per al dret a l’habitatge (27/5/2014).

L’Avalloguer és una garantia gratuïta que ofereix la Generalitat, que cobreix només rendes impagades (no incorpora ni defensa jurídica –despeses d’advocat i procurador-, ni cobertures pel cas de vandalisme).  No té cost per al propietari ni per al llogater i és important que en tots els contractes que compleixin els requisits es signi (a la Cambra de la Propietat l’inclou a tots ells).

Fins ara la Generalitat garantia i pagava al propietari sis mesos de lloguer amb l’Avalloguer, i ara es redueix a tres mesos de lloguer (mensualitats no cobrades des de l’inici del procés judicial), sempre que aquest hagi instat i obtingut una sentència de desnonament per impagament o un acord extrajudicial en un procés judicial de desnonament per manca de pagament. El lloguer mensual de còmput és el dipositat com a fiança obligatòria. Un cop obtinguda la sentència o l’acord extrajudicial, el propietari disposa d’un termini màxim de 6 mesos per a sol·licitar el cobrament de l’Avalloguer, havent de presentar la documentació a l’Institut Català del Sòl (Incasòl), que en  farà efectiu el pagament.

 Els requisits per poder ser beneficiari de l’Avalloguer són: a) Que la renda mensual no superi els 1200 € a Terrassa, Rubí, Sant Cugat i Matadepera;  1000 € a Castellbisbal, Ullastrell, Vacarisses i Viladecavalls; i, 800 € a Rellinars, Sant Llorenç Savall i Gallifa; b) No haver exigit  una fiança superior a dues mensualitats de renda, ni cap altra garantia addicional per a la signatura del contracte; i, c) Haver enregistrat el contracte i dipositat la fiança amb  el document de compromisos relatiu a l’Avalloguer (la Cambra és l’entitat gestora amb conveni vigent amb l’Institut on pot fer el dipòsit de la fiança i formalitzar la inscripció, cancel·lació i compensació de les fiances de lloguer).

Però l’Avalloguer és incompatible amb demanar al llogater apart de la fiança legal (2 mesos), més imports complementaris o  una major garantia tal com avals bancaris, avals personals o incrementant l’import de la fiança.

El compromís de pagament de la Generalitat es condiciona a l’existència de partida pressupostària (si no n’hi ha, no es cobra, per bé que s’ha de deixar clar que fins ara i des de l’any de la seva creació al 2008, sempre s’ha pagat). Però, només cobreix 3 mesos i si el procés judicial en dura més, no es cobraran, com tampoc inclou les despeses d’advocat i procurador o possibles danys a la finca provinents de “vandalisme”. Si l’arrendador vol cobrir tots els riscos, pot no ser suficient amb l’Avalloguer, tindrà que concertar una assegurança a l’efecte.

Pel que fa a assegurances per a pisos llogats, el propietari pot contractar les assegurances per impagament amb la corredoria d’assegurances de  la Cambra (Cambrassegur) que ofereix en la seva cobertura més bàsica el cobrament de fins a dotze mesos per impagament i les despeses d’advocat i procurador en cas de desnonament, a més de les provocades pels actes vandàlics que pugui ocasionar el llogater.

Aquestes assegurances, pensades específicament per a propietaris amb habitatges llogats, són el producte estrella de Cambrassegur, i la seva demanda és creixent a causa de la incertesa de la situació econòmica del moment.