Si ha de vendre abans de 31/12/2014

25 setembre 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa25

Està passant massa ignorada la reforma fiscal que s’està tramitant a Madrid (on sinó, mentre les coses siguin com ara). I allà s’estan decidint unes modificacions molt importants que la gent ignora.

Els tècnics donem per suposat que Madrid, amb la seva astúcia, està dilatant la seva aprovació perquè els seus efectes siguin més notoris (afectin més als ciutadans que patrimonialment no hagin estat al cas, en la mesura del possible).

Així, una de les mesures és la modificació de la tributació dels lloguers, volent-se suprimir les deduccions fiscals dels lloguers d’habitatge signats a partir de l’1 de gener de 2015 (sobre aquesta matèria ja en vàrem parlar en un comentari anterior).

Però un dels temes més rellevants serà, sense cap dubte, el que afectarà a les vendes d’immobles a partir de l’1 de gener de 2015.

La modificació prevista consistirà, si s’aprova tal qual, en la supressió dels anomenats coeficients d’abatiment o coeficients correctors del valor inicial.

En paraules més planes (que em seria el més escaient al meu cognom), fins ara a l’hora de pagar els impostos de l’irpf derivats dels guanys obtinguts en la venda d’un immoble, el guany no era la simple diferència entre el valor d’adquisició (al que es sumen les millores i despeses fiscalment admeses) i el valor en venda, sinó que en els termes previstos a la llei s’apliquen al valor d’adquisició uns coeficients que permeten una reducció dels guanys derivats de la venda d’immobles i altres actius patrimonials no afectes a activitats econòmiques adquirits amb anterioritat al 31 de desembre de 1994 (aquesta reducció s’aplica als guanys obtinguts fins el 20 de gener de 2006).

A partir de l’1 de gener de 2015 es pagarà la diferencia entre valor d’adquisició (i despeses i millores fiscalment admeses) i valor en venda.

I això, benvolguts lectors, suposa una quantitat molt important a pagar per a totes les vendes que es produeixin a partir de l’1 de gener de 2015.

Vol dir això que, en la mesura que els sigui possible, millor vendre abans amb un lleuger descompte (si és que troba comprador) que fer-ho l’any vinent.

Tinguem també present que és molt possible que s’opti també fiscalment per tal de suprimir amb efecte retroactiu les deduccions a l’irpf corresponents a l’adquisició de l’habitatge habitual, per a tots aquells que encara la tenien, que és la immensa majoria.

Així les coses, si tenim present que ja ens venen la idea que Europa vol que incrementem els impostos sobre la propietat (l’IBI o impost sobre béns immobles), es treuen aquelles deduccions per adquisició habitual d’habitatge amb efecte retroactiu, es suprimeixen les deduccions per l’arrendament de l’habitatge també habitual i es suprimeixen també els coeficients correctors dels guanys (no dels empresarials, sinó del ciutadà normal i corrent), ens trobarem amb una situació molt greujosa.

Després de les retallades de sous i de poder adquisitiu, ara s’advoca per fer una trampa al ciutadà, acabar-li de regirar les butxaques de forma fiscalment ignominiosa.

Valdrà la pena plantejar-se si estem d’acord que des de fora ens segueixin apretant.



Subvencions per obres a Comunitats i Propietaris

18 setembre 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa19

És obert el termini, encara que breu, per a poder optar a les subvencions que la Generalitat de Catalunya ha convocat per a  la rehabilitació d’edificis (Resolució TES/1919/2014-DOGC 18.8.2014).

Es tracta d’uns ajuts molts interessants, destinats a obres de conservació, sostenibilitat i accessibilitat, en edificis residencials col·lectius (comunitats de propietaris o edificis d’habitatges majoritàriament), tot i que excepcionalment també es contemplen ajuts per habitatges unifamiliars (en actuacions de conservació si es fan simultàniament amb d’altres de sostenibilitat o d’accessibilitat i és requisit que  usuaris de l’habitatge siguin  majors de 65 anys i/o persones amb discapacitat).

Els immobles col·lectius han de reunir els següents requisits: a) Ser construïts abans de 1981; b) Que el 70 % de l’edificació sigui d’us residencial; c) Que el 70 % dels habitatges siguin destinats a domicili habitual; i, d) Que l’edifici compti amb mínim de 8 habitatges.

Per optar a la subvenció s’ha de disposar de l’IITE (informe d’inspecció tècnica del edifici), també el CEE (Certificat d’Eficiència Energètica) i l’informe de les Condicions Bàsiques d’accessibilitat.

A destacar que aquesta documentació trobarem que es demanarà a partir d’ara per tota subvenció o ajut que es demani (per la qual cosa convé que les Comunitats, encara que aquesta vegada no optin a aquesta subvenció, tramitin aquesta documentació).

A la Cambra de la Propietat li podem facilitar més informació –així com tramitar aquella documentació-, però farem aquí una pinzellada dels requeriment de cada tipus d’obra.

Així, per a les subvencions per obres de Conservació, s’ha de tenir l’IITE que qualifiqui de greus, les deficiències detectades, i es contemplen actuacions relatives a estructures o cimentacions, ó relatives a cobertes, façanes, mitgeres o a Instal·lacions (electricitat, fontaneria, gas, sanejament ).

Les subvencions previstes són de:  2.000 € per habitatge i per cada 100 m2 de local, amb un increment de 1.000 € per habitatge,  si simultàniament es fan obres de sostenibilitat; o un increment de 1.000€ per habitatge,  si simultàniament es fan obres d’accessibilitat

En el cas d’obres de Sostenibilitat, s’ha d’obtenir amb elles una reducció del 30% de la demanda energètica i es contemplen les següents actuacions: a) Millora de l’envolupant tèrmic del edifici; b) Calefacció, refrigeració, aigua calenta; c) Equips d’energia solar, biomassa o geotèrmia; d) Millora de l’eficiència energètica d’ascensors o il•luminació comunitària; e) Estalvi d’aigua, separació de xarxes sanejament, reutilització d’aigües; f) Mesures de millora de separació de residus; g) Mesures de millora de protecció contra el soroll; i, h) Millores en sistemes de reg i d’adequació de jardineria. La subvenció prevista és de: 2.000 € per habitatge i per cada 100mts de local.

I en el cas d’obres d’Accessibilitat, es contemplen les següents tipus d’actuacions: a) Instal·lacions o modificacions d’ascensors, remuntadors, grues, formació de rampes; b) Videoporters ( subvenció subjecte a sistema de prioritat; c) Instal·lació senyals sonores o lluminoses d’avís; d) Supressió de barreres arquitectòniques entre la via publica i l’ascensor.  La subvenció prevista és de: 4.000 € per habitatge i per cada 100mts de local.
La quantia màxima de la subvenció es de 11.000€ per habitatge i 100mts de local i la subvenció no pot superar el 35% del cost subvencionable, o el 50% en cas de millora d’accessibilitat (el pressupost subvencionable està constituït per cost d’execució, honoraris tècnics amb cost d’estudis previs. No inclou impostos ni IVA ni Impost sobre Construccions)

Finalment ha tenir present que els terminis de presentació sol·licituds són: a) Fins el 15 d’Octubre les actuacions d’accessibilitat i Conservació; i, b) Fins el 14 de Novembre la resta d’actuacions, sostenibilitat, i supressió de barreres, i videoporters.

 S’han de començar en el termini de 6 mesos de la resolució provisional i s’han d’executar en 16 mesos.  Cal dons tenir-ho en compte perquè per enguany no hi ha més convocatòria prevista i pel 2015, ja es veurà.



IMPORTANT: JA ES POT RECÓRRER L’AUTO DESESTIMANT L’OPOSICIÓ A L’EXECUCIÓ PER EXISTÈNCIA DE CLÀUSULES ABUSIVES!

9 setembre 2014 per Elisabet Planas

Arran de la Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 17 de juliol de 2014 que comentava en aquestes ratlles, els deutors hipotecaris afectats per un procediment d’execució hipotecària poden estar des de dissabte una mica més animats. I és que el BOE publicava el dissabte el Reial Decret-Llei de Mesures Urgents en Matèria Concursal, la Disposició Final 3ª del qual modifica la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC) en relació al procediment d’execució hipotecària, tot permetent que el deutor hipotecari que veu rebutjada la seva oposició a l’execució que ha fonamentat en l’existència de clàusules abusives en el títol, en la pròpia escriptura del préstec, pugui recórrer en apel·lació.

Fins ara això no era possible i només l’executant, el banc, podia recórrer l’auto que resol sobre l’oposició que efectua el deutor en cas que aquesta oposició s’estimi i la resolució ordeni el sobresseïment de l’execució.

En concret, aquesta Disposició Final 3ª estableix:

Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

El apartado 4 del artículo 695 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda redactado en los siguientes términos:

“4. Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución, la inaplicación de una cláusula abusiva o la desestimación de la oposición por la causa prevista en el apartado 1.4º anterior, podrá interponerse recurso de apelación.

Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición a que se refiere este artículo no serán susceptibles de recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al proceso de ejecución en que se dicten”.

D’aquesta modificació de la LEC que permetrà recórrer en apel·lació no només al banc sinó també a l’executat, igualment en podran gaudir aquells executats que es trobin en ple procés d’execució hipotecària, sempre i quan l’habitatge encara estigui en possessió de l’executat (és a dir, s’hagi produït la subhasta i adjudicació de la finca al banc però encara no hagi tingut lloc el llançament, altrament el “desnonament”, l’abandonament forçós de l’habitatge). Això és així d’acord amb el que estableix la Disposició Transitoria 4ª del nou Reial Decret-Llei esmentat, que en concret estableix el següent:

1. Las modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, introducidas por la disposición final tercera del presente real decreto-ley serán de aplicación a los procedimientos de ejecución iniciados a su entrada en vigor que no hayan culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la LEC.

2. En todo caso, en los procedimientos de ejecución en curso a la entrada en vigor de este real decreto-ley en los que se hubiere dictado el auto desestimatorio a que se refiere el párrafo primero del apartado 4 del artículo 695 de la LEC, en la redacción dada por este real decreto-ley, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular recurso de apelación basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7º del artículo 557.1 y en el apartado 4º del artículo 695.1 de la LEC. Dicho plazo se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de este real-decreto ley.

3. La publicidad de la presente disposición tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los efectos de notificación y cómputo de los plazos previstos en el apartado 2 de esta disposición, no siendo necesario en ningún caso dictar resolución expresa al efecto.

Aquest Reial Decret-Llei entrava en vigor el passat dilluns 8 de setembre, la qual cosa suposa que el termini per recórrer s’obri per als deutors hipotecaris en fase d’execució fins el 8 d’octubre.



Novetats sobre inspeccions d’edificis

4 setembre 2014 per Joan Planas

logo-diari-terrassa19

Es troba en aquest moment en tràmit d’al·legacions el projecte de “Decret per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l’edifici”.

La normativa reguladora de les inspeccions tècniques dels edificis, que és important, ha tingut fins ara poc compliment. Aquest any, abans del 31 de desembre de 2014, els edificis construïts del 1951 al 1960, han d’haver passat la inspecció tècnica d’edificis (ITE). Els anteriors, de 1950 enrere, ja l’havien d’haver passat i l’incompliment implica una infracció greu, essent previstes multes coercitives i sancions a les persones responsables, a banda de les responsabilitats que poden derivar-se pel cas de danys materials o personals que puguin meritar-se.

El projecte de decret preveu algunes novetats, entre elles que també l’hauran de passar els edificis unifamiliars que fins ara n’eren exempts. En la línia de promoure aquells manteniment, conservació i rehabilitació, el decret –en el marc de les competències pròpies de la Generalitat- és més exigent que la normativa estatal, per exemple en tema de caducitat de les inspeccions o, inversament, flexibilitza que en el moment de fer la ITE no sigui exigible la certificació energètica de l’edifici com a requisit previ.

Així mateix, i això comportarà més exigències a la propietat, s’amplia les obligacions de comunicació a l’administració i la coordinació entre les administracions afectades (bàsicament administració municipal i administració de la Generalitat).

Tanmateix, el projecte de Decret, fa una regulació del llibre de l’edifici, necessària i acurada, per tal de que sigui més útil a la seva finalitat d’implantació. Hem de tenir present  que el llibre de l’edifici es configura legalment com un instrument d’informació de la vida de l’edifici que incorpora les característiques tècniques de les instal·lacions, dels serveis comuns, les qualitats i garanties, a més de les instruccions necessàries per a la conservació i manteniment, i també les actuacions de rehabilitació o millora que cal tenir en compte per adaptar l’edifici i els habitatges a la normativa. És, sense cap dubte, una eina important que calia desenvolupar.

El projecte de Decret és important i caldrà tenir-lo ben present quan s’aprovi, però com a consell, valdria la pena que tots els propietaris i comunitats de propietaris que ja estan obligats a passar la Inspecció tècnica de l’edifici, s’afanyin a fer-ho, doncs el nova normativa serà molt més exigent –no només en matèria d’imposició de sancions- sinó també de cara a la comunicació de les deficiències a les administracions públiques per part dels professionals que intervinguin.

En farem seguiment.