L’actual concurs de creditors i les execucions hipotecàries

24 febrer 2015 per Elisabet Planas

S’aprova la reforma concursal que ha de permetre a les empreses continuar operatives durant el concurs. La prohibició d’iniciar execucions hipotecàries, i la suspensió de les iniciades -ja en situació preconcursal- si es comunica al jutjat que s’han iniciat negociacions per arribar a un acord de refinançament ho farà possible.

La Llei Concursal aprovada el 2003 com una autèntica reforma del sistema de regulació de la insolvència, a través d’un únic procediment, i amb l’objectiu de fer prevaldre la continuïtat de l’empresa concursada i la satisfacció igualitària de tots els seus creditors amb una purga de privilegis als crèdits, va resultar insuficient. Els seus defectes s’han fet palesos al llarg de la crisi sota la forma de les múltiples reformes que durant aquest període s’han dut a terme o si tenim en compte els 45.515 concursos de creditors que, des del tercer trimestre de 2008 i fins avui, s’han declarat a l’estat espanyol segons l’INE.

Però ara sembla que, encara que tard, ja tenim aquí la reforma que aconseguirà pal·liar moltes d’aquestes mancances. Es tracta de la recentment aprovada Llei 17/2014, de 30 de setembre, mitjançant la qual s’adopten mesures urgents en matèria de refinançament i reestructuració de deute empresarial, que convalida el Reial Decret-Llei 4/2014, de 7 de març, i afegeix més canvis.

Entre les qüestions que resol la llei hi trobem la de les execucions singulars de garanties reals com és l’execució hipotecària. Aquest procediment, que ha sofert una important metamorfosi per imperatiu del Tribunal de Justícia de la Unió Europea per a les execucions de consumidors, veu ara com també se’l modula pel que fa a les empreses. Fins ara, les execucions de garanties reals podien continuar passat un any des de la declaració del concurs o l’aprovació del conveni. Amb les reformes del 2014, el deutor que es trobi negociant un acord de refinançament dels previstos a la llei, ja podrà, mitjançant la comunicació de les negociacions al jutjat, impedir que puguin iniciar-se execucions judicials o extrajudicials de béns o drets necessaris per a la continuïtat de la seva activitat professional o empresarial. I a més, les execucions iniciades quedaran suspeses.

La nova llei és una mesura molt positiva per a les empreses concursades, perquè els permet seguir operatives, ja que poden mantenir els béns que necessiten per la seva activitat mentre estan en concurs o en situació preconcursal.

Publicat al número 156 de gener de 2015 de la revista MÓN EMPRESARIAL, Món Dirigent, Decàleg d’Expert Legal.



STOP a la violència de gènere

15 febrer 2015 per Elisabet Planas

latorredelpalau

L’últim article que vaig escriure per aquestes pàgines començava parlant de la violència sobre la dona. Malauradament, en aquesta ocasió tinc la necessitat de tornar-hi a incidir degut a la més que condemnable mort d’una terrassenca a mans de la seva parella la matinada del passat 21 de gener d’aquest nou any que fa poc estrenàvem.

Se m’eriça la pell de pensar que a ple segle XXI la violència de gènere sigui tan present en el nostre dia a dia. Els telenotícies fan recomptes de les vides que s’ha emportat aquesta xacra,, cada any menys, sí, però, i dels casos en què les víctimes encara es troben silenciades per la por o que desconeixen que són víctimes, els podem comptabilitzar i saber si són més o menys?

Ja fa poc més de 10 anys, el 28 de desembre de 2004, es va aprovar la Llei Orgànica 1/2004 de Mesures de Protecció Integral contra la Violència de Gènere, que com el seu nom indica, procura donar una resposta global a aquest tipus de violència sobre les dones pel fet de ser dones. L’àmbit de la llei, doncs, i com ella mateixa es defineix, abasta aspectes preventius, educatius, socials, assistencials i d’atenció posterior a la víctima, a banda de la resposta punitiva que ha de donar l’administració de justícia, que en aquell moment es va especialitzar creant els Jutjats de Violència sobre la Dona, dels quals a Terrassa en tenim un.

Fugint de les xifres concretes, aquesta llei (i laseva important predecessora Llei 27/2003, de 31 de juliol, reguladora de l’Orden de Protecció de las Víctimas de la Violencia Doméstica) ha atacat de ple el problema i sembla que ha aconseguit ser l’autèntica eina global que pretenia ser. El concepte de violència sobre la dona queda clar i en correspondència es va modificar el Codi Penal i la Llei d’Enjudiciament Criminal; s’articula la prevenció a través de l’educació a les escoles, la detecció precoç en l’àmbit sanitari i protocols davant agressions derivades de la violència de gènere; es preveu una línia de prestacions socials i ajudes en l’àmbit laboral; fins i tot es prohibeix la publicitat que no respecti la dignitat de les dones i el seu dret a una imatge no esterotipada.

Amb tot, però, cal precisar i preguntar-nos si, malgrat que és un instrument que funciona bé en relació amb les víctimes, ha funcionat o funciona en tots els sentits?

I és que l’última setmana de gener, la premsa es feia ressò de les conclusions que el Centre d’Investigacions Sociològiques (CIS) extreia d’un treball realitzat sobre els joves espanyols d’entre 15 i 29 anys: el 33% d’ells coonsideren “inevitable o acceptable” l’anomenada violència de control, aquella en què el noi pot dir a la noia com ha d’anar vestida, amb qui relacionar-se i què fer. Amb una llei destinada a la lluita integral contra la violència de gènere, els sembla que aquestes xifres indiquen que estem treballant prou, doncs, en la prevenció d’aquesta violència sobre la dona? Què és el que falla? Com és que no aconseguim que la violència de gènere esdevingui residual o inexistent?

Veient que les noves generacions tenen conductes laxes en relació a la violència de gènere, potser caldria plantejar-se si els mitjant i la seva programació (també la publicitat), així com els nous canals de comunicació com les xarxes socials haurien de sotmetre’s a aquesta regulació integral.

Publicat al Diari “La Torre” en la seva edició mensual en paper de febrer de 2015



L’abusiva clàusula terra hipotecària

12 febrer 2015 per Joan Planas

logo-diari-terrassa25

D’entrada caldria clarificar què és una clàusula terra o clàusula sòl. Es tracta d’una clàusula financera establerta en el contracte de préstec (que forma part de l’escriptura d’hipoteca), en la que després de fixar-se quin és el tipus de referència aplicable al préstec (per exemple l’Euríbor) i establint un diferencial (per exemple del 0’60 % que serà el guany que tindria el banc com a prestamista), s’incorpora un text genèric del tipus: “Les parts convenen expressament que sigui el que sigui que resulti de la revisió del tipus d’interès, el tipus aplicable en cap cas no serà superior al X per cent, ni inferior al TRES PER CENT (3%)”. Podem trobar clàusules més baixes o més altres, fixant el tipus mínim en el 2 o en el 4, 4’5 i el 5 per cent.

Què vol dir això? Quan escrivim aquest comentari, l’Euríbor està fixat en el 0’261%. Si no hi hagués clàusula terra o aquesta no és vàlida, el tipus d’interès aplicable seria en el cas de referència de 0’861 % (resultat de sumar al 0’261% el diferencial pactat del 0’60% que és el marge de negoci que s’havia fixat entre les dues parts).

En un cas que estàvem estudiant recentment, el tipus mínim fixat era del 4’50%. És a dir, que sense ser-ne conscient, el particular al que se li va fer la hipoteca, cada més està pagant de més la diferència entre 4’50% i 0’861%, és a dir, està pagant un 3’639% de  més. I això són molts diners cada mes.

Hi ha algun banc que ja s’ha donat per la pell i es fa enrere.

Però algun altre s’ha aferrat a què amb ell no va la cosa i es manté “erre” que “erre”, de forma que només es farà enrere en els cassos que hi hagi sentència judicial i, és clar, són els mínims, perquè la gent no està per la labor.

Tinguem present que el Tribunal Suprem ja s’ha pronunciat sobre el tema, definint quina transparència han de tenir les clàusules contingudes en un contracte de préstec amb garantia hipotecaria, i quina és la consideració d’abusivitat, ja que es tracta de clàusules no negociades individualment  en contractes incomprensibles i sense suficient informació al deutor sobre un element tant important i definitori del contracte com és el tipus d’interés aplicable en cada moment, ni fixant supòsit que exemplifiquin la transcendència de la clàusula.

Invitem al lector que tingui una hipoteca vigent a buscar en la seva escriptura d’hipoteca (si és que la té), la clàusula tercera o tercera-bis, que és on usualment s’amaga l’ametlla o substància del problema. Si no disposa de la seva escriptura d’hipoteca (la qual cosa és ben usual), cal que en demani una còpia al mateix notari on va anar a signar (demanar-ne una còpia simple). Si la demana al banc, normalment en algun banc renuent a admetre l’abusivitat de la clàusula terra, es florirà esperant la còpia (que si està a serveis jurídics, que si està a Barcelona o a Madrid, etc).

En resum, comprovi el lector afectat el seu darrer rebut pagat i que posa l’escriptura d’hipoteca i podrà comprova quina és la important diferència entre el que paga i el que hauria de pagar en justícia cada mes.



És obligatori constituir una Comunitat?

5 febrer 2015 per Joan Planas

logo-diari-terrassa25

Al costat de la necessitat de complimentar les noves obligacions fiscals de les Comunitats de propietaris, a presentar a Hisenda abans del 2 de març de 2015, s’ha despertat una pregunta, que ha estat present en forma de consulta fa temps per part de membres de Comunitats que es gestionen ells mateixos l’edific.

La pregunta: “És obligatori constituir una comunitat?”.

Durant anys moltes Comunitats han funcionat de forma casolana, però obviant qualsevol tràmit legal. Una simple informació deixa resolta la consulta.

Qualsevol Comunitat necessita ingressos dels propietaris que la composen (que resulten del pagament de les seves quotes o en alguns casos de llogar per antenes de telefonia o publicitat alguns dels seus elements) i fer pagaments als seus proveïdors. Per funcionar cal tenir un compte corrent a nom de la Comunitat (no a nom del President o un propietari, ja que aquest tindrà problemes amb hisenda).

Per obrir aquest compte, és necessari, entre d’altres coses, demanar a Hisenda que li assigni un NIF (número d’identificació fiscal), com també cal aquest NIF per tal que els proveïdors facin les seves factures (des de la neteja, a l’assegurança, al paleta, o qualsevol altre professional o empresa de serveis).

Per obtenir aquest NIF, s’ha de celebrar una Junta, convocada a l’efecte, l’acta de celebració de la qual ha de contenir, entre d’altres aspectes, el nomenament de càrrecs, sempre amb un President que serà el que representarà davant de tothom a la Comunitat i quina acta s’ha d’incloure dins un llibre amb fulls numerats. Aquest llibre ha de presentar-se per a la seva legalització i validesa davant el Registre de la Propietat corresponent (poden accedir a més informació i també contrastar els tràmits al web de la Cambra de la Propietat de Terrassa que és www.cambrapropietat.com).

Tinguem present que la constitució formal de la Comunitat és imprescindible. No val que hi hagi persones, que  amb la millor bona fe gestionin la Comunitat, ingressant els diners en el seu compte corrent i fent ells els pagaments a títol personal.

Si la Comunitat no ha fet els passos anteriors, els seus proveïdors no li poden subministrar serveis, perquè no tindran on facturar-los, ni els propietaris que formen part de la Comunitat podran justificar els pagaments que facin a la Comunitat, quan realment estan pagant a un dels seus membres que ho gestiona.

Per tant, no és només un problema d’Hisenda, com complimentar les obligacions fiscals com el model 347 de declaració amb terceres persones per imports superiors a 3.000 € (per exemple si la Comunitat ha pagat a pintors, paletes, ascensoristes, advocats o qualsevol altre professional més de 3.000 € a algun d’ells  en conjunt a l’any 2014), o el model 184 de declaració com a entitat en atribució de rendes, sinó que és un problema de relació de la Comunitat, tant de forma externa amb els seus proveïdors com també de forma interna amb els membres que la composen.

És cert que Hisenda, enguany ja exigirà el compliment de les obligacions anteriors, com també ho és que actuar al marge del que hem comentat és impropi i donarà problemes a la Comunitat, sí o sí.