Comunitat i IRPF dels propietaris

30 abril 2015 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Ja ha arribat l’hora de retratar-se.

Aquest any coincideix com a novetat fiscal, la informació que de les Comunitats de propietaris té Hisenda, la qual cosa és important a l’hora de fer la declaració de la renda corresponent a 2014.

D’una banda, pel que fa bàsicament als proveïdors de les Comunitats (ascensoristes, fusters, paletes, administradors, advocats, etc…), al seu moment la Comunitat va haver de presentar a Hisenda el model 347, que és una declaració fiscal que afecta a totes les Comunitat, encara que no hagin tingut cap tipus d’activitat empresarial, però que sí que hagin realitzar operacions amb terceres persones durant l’exercici econòmic de 2014, que  hagin superat els 3.005,06 € (pagament de serveis, la contractació a proveïdors esmentada, etc…).

La norma va entrar en vigor l’1 de gener de 2014, però durant el 2014 no s’havia de fer la declaració, sinó que la primera declaració a realitzar serà la corresponent al mes de febrer de 2015 (va acabar la data de presentació el 2 de març de 2015), i per tant calia que durant el 2014,  els Presidents de les Comunitats o les persones que les administren ho tinguessin  ben present, per evitar perjudicis a la pròpia comunitat (i als seus propietaris individuals).

Però d’altra banda, la llei fiscal considera les Comunitats com a entitats en atribució de rendes i, encara que en termes generals no realitzin activitats econòmiques i per tant no tindrien obligacions tributària periòdiques, sí que tenen la condició d’obligats tributaris quan les realitzen si paguen rendiments professionals o de treball (porter, neteja, etc…), si lloguen locals propis, o un terrat per anuncis de tercers, antenes de telefonia mòbil,  etc.; a més han de tributar per IVA, en declaracions trimestrals i anual i a tenir present que dels IVA que ha suportat la Comunitat només podrà deduir els que estiguin directament generats en factures pagades per l’obtenció dels ingressos.

Els ingressos d’aquesta activitat, Hisenda estima que s’han de considerar com a rendiments de capital immobiliari (no rendiments d’activitats econòmiques) i la Comunitat, ha de presentar cada any -a banda de l’IVA trimestral i anual, si s’escau, que hem esmentat-, el model 184 d’atribució de rendes superiors a 3.000 euros l’any. Aquest model comprèn les rendes relatives a IRPF que s’han d’atribuir a cadascun dels propietaris en funció del seu coeficient de propietat,  ja que les comunitats no tenen personalitat jurídica i cada propietari haurà de imputar-se a efectes de la seva declaració de l’IRPF la seva participació  en les rendes obtingudes per la comunitat (el termini de presentació també va acabar el 2 de març de 2015).

Per tant, cal que la comunitat, bé directament o per via de la Cambra de la Propietat (si aquesta administra la Comunitat) o del professional que ho tingui encarregat, informi a cadascun dels propietaris , a efectes de l’IRPF, de quins són els rendiments procedents d’activitats (arrendaments, etc…) que ha percebut i quina part és la corresponent a la retenció practicada i la part d’ingrés que cada propietari s’ha d’imputar a efectes de l’IRPF.

Val la pena que els propietaris s’informin sobre com els afecta, doncs Hisenda no ha establert aquestes obligacions decorativament, sinó per acabar amb el diner negre que es pot moure en cobrament i pagament de la Comunitat.

Cal tenir-ho ben present.

A la Cambra els facilitem la informació (www.cambrapropietat.com).



Subvencions per a rehabilitar habitatges el 2015

14 abril 2015 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Divendres 27 de març, la Generalitat de Catalunya va publicar les convocatòries del 2015 (DOGC 27/3/2015) per a sol·licitar subvencions a la rehabilitació d’edificis.

Cal tenir present que les corresponents a l’any 2014, no es van esgotar, en bona part perquè es van publicar massa avançat l’exercici.

Aquestes subvencions van destinades a obres de conservació, obres de sostenibilitat i obres d’accessibilitat, preferentment a comunitats de propietaris, encara que  excepcionalment també es contemplen ajuts per habitatges unifamiliars en els supòsits previstos (majors de 65 anys o persones amb discapacitats). Per tant, els destinataris preferents són les Comunitats de Propietaris i els propietaris d’edificis.

Així, per exemple, els requisits són que es tracti d’immobles construïts abans de 1981, dels que el 70 % de l’edificació ha de ser d’ús residencial (s’exclou la planta baixa del còmputs, si no és habitatge) i el 70 % dels habitatges han d’estar destinats a domicili habitual dels seus propietaris o arrendataris. Les edificacions han de comptar amb un mínim de 8 habitatges. Excepcionalment menys quan pateixin patologies estructurals, quant es facin obres  d’accessibilitat i conservació, o també accessibilitat si hi ha discapacitats o majors de 65 anys.

Els requeriments a aportar són l’IITE (informe d’inspecció tècnica de l’edifici ), el CEE (Certificat d’Eficiència Energètica ) i l’Informe de les Condicions Bàsiques d’Accessibilitat.

La normativa, molt detallista i que requereix uns determinats coneixements per a digerir-la, especifica les circumstàncies per cada tipus d’obres (conservació, sostenibilitat i accessibilitat).

Aquesta normativa es va demanar tant per part de la Cambra de la Propietat, com per part de Cecot i el Gremi de la Construcció, que s’avancés enguany, per facilitar el coneixement i accés dels ciutadans a ella (pot veure’s al web www.cambrapropietat.com amb més detall, tant la pròpia norma com els requisits concrets).

És important tenir present que les subvencions normals de 2.000 €/habitatge, en alguns casos poden incrementar-se en 1.000 € més i fins a 4.000 € i 11.000 € , de límit segons casos i el tipus d’obres a realitzar de les esmentades.

És molt important assessorar-se tècnicament amb algun enginyer de l’edificació o arquitecte o arquitecte-tècnic, ja que les obres van des d’estructurals, cobertes, façanes, instal·lacions, a les que impliquin una reducció del 30% de demanda energètica (calefacció, estalvi d’aigua, regs, sorolls, eficiència energètica d’ascensors o il·luminació comunitària i també a la pròpia instal·lació d’ascensors, rampes, videoporters, supressió de barreres arquitectòniques, etc).

Val la pena que aquesta vegada els propietaris facin servir aquestes subvencions, ja que a més de gaudir del seu resultat, ajuden a millorar el parc immobiliari, faciliten el manteniment i creació de llocs de treball i són d’un important estalvi en el pagament de les obres.



Més mesures contra els pisos buits dels bancs

8 abril 2015 per Elisabet Planas

latorredelpalau

Terrassa va ser el primer municipi en aprovar i aplicar una sanció als bancs que tenien pisos buits a la ciutat, que segons la PAH de Terrassa es podien xifrar el maig de 2014 en aproximadament uns 3.000. L’objectiu principal era i és que aquests pisos buits passin a ser ocupats sota règim d’un lloguer assequible per a la majoria de famílies sobreendeutades.

Segons l’Ajuntament, durant el 2014 es van tancar 200 expedients sancionadors, amb 48 sancions a les entitats bancàries a raó de 5.000 euros cadascuna, menys 4 sancions de 6.000 euros; i 1.000 expedients més que es troben en tramitació.

Doncs bé, el passat 24 de març la Generalitat aprovava el Decret Llei 1/2015 de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària, una norma que té per objectiu el que el seu nom indica: mobilitzar el parc desocupat d’habitatges per manca de compliment de les condicions d’habitabilitat i afavorir-ne l’ocupació amb l’última finalitat d’incentivar el lloguer, i en especial, el lloguer social o assequible. L’objectiu i la manera d’aconseguir-lo cal que siguin aplaudits.

I és que el Decret centra l’objecte de les seves mesures només en els habitatges que es trobin en municipis amb una demanda residencial forta i acreditada, els quals la banca s’ha adjudicat en virtud d’un procés d’execució hipotecària (o dació en pagament, en el seu cas), ja sigui contra una família, ja sigui contra un promotor.

I conscient que les entitats bancàries s’estan venent molts dels immobles que s’ha adjudicat a fons d’inversió que el que persegueixen són beneficis a curt termini, i les conseqüències que pot comportar per al mercat; així com que molts dels habitatges adjudicats necessiten obres d’adaptació per complir amb les condicions d’habitabilitat exigides legalment, estableix diverses mesures en què situa d’una manera força encertada a l’Administració com a garant de la funció social de la propietat.

En primer lloc, atorgant a la pròpia Administració el dret de tanteig i retracte en les vendes d’habitatges que la banca s’ha adjudicat en un procés d’execució hipotecària i que es trobin en aquestes zones de forta demanda. Què vol dir això? Que en cas que el banc es vulgui vendre un conjunt d’habitatges a un fons d’inversió i per un preu més baix que el de mercat, l’Administració pugui quedar-se’l abans amb les mateixes condicions, podent-lo destinar aquesta última a habitatge social i evitant l’especulació pròpia d’aquestes entitats inversores.

En segon lloc, i en relació a la realització per part de la banca de les obres necessàries per al compliment dels requisists d’habitabilitat que estableix el Decret 141/2012, de 30 d’octubre, crea una nova infracció greu que pot arribar a suposar una sanció d’entre 3.000 i 90.000 euros; així com l’expropiació temporal de l’usdefruit per un termini mínim de 4 anys i màxim de 10, per tal que l’Administració realitzi aquestes obres i destini l’habitatge a ús social.

I per últim, i a l’efecte de poder controlar i aplicar aquestes mesures, es crea el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant on els bancs hi hauran d’inscriure els habitatges que hagin adquirit en virtud d’una execució hipotecària o dació en pagament, obligació que temporalment i mentre no s’aprovi el seu reglament regulador es fixa un termini de 15 dies des de l’adquisició; pels ja adjudicats es dóna un termini de 3 mesos des de l’entrada en vigor del decret.

Poc es pot criticar d’aquesta norma, a banda d’alguna qüestió tècnica. Però val a dir que, al meu entendre, aquesta mesura pot deixar les sancions als bancs per pisos buits sense aplicació possible, perdent els Ajuntaments ingressos llaminers; i em planteja també si el Projecte de Llei catalana de l’impost sobre els habitatges buits que es troba en tràmit, no neix caducat.