La coordinació entre registre i cadastre

31 desembre 2015 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

La majoria de les persones o societats són propietàries o titulars d’algun altre dret real objecte d’inscripció en el Cadastre Immobiliari i/o en el Registre de la Propietat.

El Cadastre és un registre administratiu on es descriuen tots els béns immobles amb les seves característiques físiques, jurídiques i econòmiques, entre les quals hi ha la seva localització, referència cadastral, superfície, ús, representació gràfica, valor cadastral i titular cadastral, entre d’altres. La inscripció és obligatòria i gratuïta i, encara que va néixer amb una finalitat tributària, amb el temps i a causa de la gran informació de les seves bases de dades és una gran aportació d’informació territorial per a administracions públiques, particulars i empreses.

I la principal funció del Registre de la Propietat és donar publicitat i seguretat jurídica immobiliària al tràfic d’immobles. Encara que la inscripció no és gratuïta ni obligatòria —excepte en alguns casos com el de la constitució d’hipoteca—, és recomanable per la seguretat jurídica que atorga.

Són dos registres amb finalitats diferents que treballen sobre el mateix objecte, el bé immoble, amb característiques físiques, econòmiques i jurídiques que no haurien de crear duplicitats ni discrepàncies entre ambdós registres, però que en la pràctica s’acaben produint. D’aquí la imperiosa necessitat de la cooperació entre els dos registres amb la intenció d’evitar problemes i perjudicis als titulars de transaccions immobiliàries (a França fa dècades que són una unitat).

Amb aquest objectiu la Llei 13/2015, de 24 de juny, que reforma la Llei hipotecària i el Text refós de la Llei del Cadastre Immobiliari (en vigor des de l’1/11/2015), que recorre a dos instruments relacionats amb l’avenç de les tecnologies de la informació: la Georeferenciació i l’IDUFIR.

La georeferenciació és un aspecte fonamental en l’anàlisi de dades geoespacials, ja que és la base per a la correcta localització, a través de coordenades, dels límits d’una finca.

Amb la nova Llei, sempre que s’immatriculi una finca o es duguin a terme operacions de parcel·lació, reparcel·lació, concentració parcel·lària, segregació, divisió, agrupació o agregació, expropiació forçosa o partió que determinin una reordenació dels terrenys, s’exigirà la seva delimitació geogràfica(georeferenciació. Així mateix, la porció de sòl ocupada per qualsevol edificació, instal·lació o plantació haurà d’estar delimitada geogràficament.

Això suposa que no serà suficient una mera descripció de límits o croquis que distingeixin els termes relatius de les finques, sinó que es requerirà indicar les coordenades d’ubicació de la finca i dels seus elements principals.

Per poder inscriure en el Registre de la Propietat les coordenades de la finca, serà necessari tramitar un procediment registral amb les degudes garanties i amb possibilitat d’intervenció dels confrontants.

I per aconseguir la coordinació entre Registre i Cadastre, aquest últim incorporarà en la descripció cadastral de l’immoble coordinat el codi únic de finca registral (IDUFIR).

Aquest codi és únic per a cada finca inscrita en el Registre i permet identificar una finca concreta sense necessitat de disposar d’altres dades sobre la mateixa. És possible que hi hagi finques que encara no tinguin l’IDUFIR, pel fet de ser un sistema de recent creació, però, quan se sol·licitin notes simples d’aquestes, se’ls n’assignarà un.

Aquestes garanties dotaran el sistema de més seguretat jurídica, tractant d’evitar litigis derivats de discrepàncies entre Registre i Cadastre. Però es podria generar un cost més elevat en les operacions registrals en haver de tramitar un procediment registral per inscriure les coordenades de les finques i necessitar la intervenció d’un equip tècnic especialitzat.



Instal·lar càmeres de vigilància a la Comunitat

24 desembre 2015 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Les exigències normatives en matèria de protecció de dades personals s’apliquen a l’ús de càmeres o qualsevol mitjà tècnic anàleg que capti imatges amb finalitats de vigilància o altres propòsits.

La necessitat de garantir la seguretat als nostres habitatges, està donant com a resultat un increment d’instal·lacions de sistemes de vigilància, mitjançant la instal·lació de circuits tancats de televisió, l’enregistrament amb dispositius webcam, la digitalització d’imatges, etc.

Cada dia són més les comunitats de propietaris que demanen aquests serveis, la qual cosa ens porta a definir els requisits necessaris per obtenir l’aprovació de la instal·lació i del funcionament d’un sistema de videovigilància.

En primer lloc, cal tenir en compte que la captació d’imatges mitjançant sistemes d’enregistrament forma part de l’àmbit d’aplicació de la normativa sobre protecció de dades de caràcter personal perquè dins del concepte de “dada personal” queden incloses les imatges quan es refereixen a persones identificades o identificables. Per això, les exigències normatives en matèria de protecció de dades personals s’apliquen a l’ús de càmeres o qualsevol mitjà tècnic anàleg que capti imatges amb finalitats de vigilància o altres propòsits.

L’acord de la comunitat de propietaris per a la instal·lació de càmeres de vigilància és vàlid si s’obté el vot favorable de la majoria de propietaris, que han de representar la majoria de quotes de participació, però això no eximeix de l’observança de la normativa sobre protecció de dades.

 La instal·lació de càmeres sense donar compliment a aquesta normativa pot fer que la comunitat de propietaris sigui sancionada com a autora d’una falta greu, amb sancions que podrien superar els 60.000 €. No obstant això, en supòsits similars, l’Agència Espanyola de Protecció de Dades està optant pel principi de mesura en les sancions i està aplicant les sancions pecuniàries previstes per a infraccions lleus (de 600 a 60.000 €).

Per evitar aquesta infracció, s’han de complir una sèrie de requisits. A manera de síntesi, s’exigeix: a) La col·locació a les zones de videovigilància de com a mínim un distintiu informatiu situat en un lloc suficientment visible; b) L’existència d’impresos a la disposició dels interessats on es detalli la informació prevista legalment (existència de fitxer o tractament de dades de caràcter personal, finalitat, possibilitat d’exercir els drets d’accés, rectificació, cancel·lació i oposició, identitat i adreça del responsable del tractament); c)  La inscripció del fitxer per part de la comunitat de propietaris a l’Agència Espanyola de Protecció de Dades; e) Les imatges només poden ser tractades quan siguin adequades i no excessives, d’acord amb les finalitats que hagin justificat la instal·lació de les càmeres; f) No es poden obtenir, mitjançant les càmeres instal·lades en espais privats, imatges d’espais públics, excepte en el cas que sigui imprescindible per a les finalitats de vigilància preteses.

Cal tenir-ho ben present i en tot cas assessorar-se, pot obtenir més informació a la web www.cambrapropietat.com.



Retencions als lloguers i impostos als contractes al 2016

10 desembre 2015 per Joan Planas

logo-diari-terrassa25

Tal com era previst, tot i els canvis imprevistos al llarg del 2015 per rectificacions del propi govern estatal., amb efectes a partir de l’1 de gener de 2016, es modifiquen les retencions a compte de l’IRPF de tot un seguit de qüestions, i ens centrem en el tema de lloguers en aquest comentari.

Cada vegada n’hem anat fent esment en aquesta mateixa secció (es va fixar en el 20%, desprès –de forma intempestiva- al 19’5 % a partit del 12 de juliol de 2015, i així fins al 19% a partir de l’1 de gener de 2016).

Això suposa una millora de major liquiditat per als propietaris que són arrendadors  d’immobles que no són habitatges (és a dir, afecta als lloguers del que són nau industrials, locals comercials, oficines, despatxos, etc, però no habitatges).

De totes maneres, cal tenir present que aplicar un tipus menor de retenció no és una baixada d’impostos. Les retencions són pagaments a compte de l’impost sobre la renda, és a dir, quan arriba el moment de fer la declaració de la renda, tenim dret a descomptar-nos com a propietaris arrendadors els impostos que hem anat pagant prèviament, en forma de retencions o pagaments fraccionats que el llogater o arrendatari ha d’haver anat ingressant a Hisenda i per a aquest concepte a compte nostre. En funció dels rendiments obtinguts durant tot l’any i les nostres circumstàncies particulars, l’Agència Tributària ens retornarà part d’aquest import i si per contra no hem ingressat prou durant l’any, ens tocarà pagar.

També s’ha de tenir en compte que quan una empresa o un particular lloga –com a arrendatari, llogater o inquilí-  un local subjecte a retenció, és responsable d’actuar com a “recaptador” i ingressar la retenció corresponent cada trimestre, que són pagaments que l’arrendador del local avança a Hisenda en concepte d’IRPF.

Pel que fa a l’impost sobre els contractes de lloguer, al 2016, si no hi ha canvis de darrera hora, serà del 0’5% (sobre la base imposable de la suma total dels lloguers que s’hagin de pagar durant tot el termini de durada del contracte; en els contractes subjectes a prorroga obligatòria es comptarà, com a mínim, tres anys). Per tant, si signem un contracte d’arrendament d’habitatge, encara que pactem una durada d’un any, en la mesura que la LAU (llei d’arrendaments urbans) estableix una pròrroga obligatòria de tres anys, s’haurà de computar com si fos de tres anys. I això obliga a tots els contractes d’habitatge (o dit a l’inrevés a tots els que no són subjectes a IVA).

El pagament s’ha d’efectuar en el termini màxim d’un mes des de la data de celebració del contracte, mitjançant autoliquidació.

A la Cambra de la Propietat, per conveni signat amb l’Agència Tributària de Catalunya de 29/7/2015, es pot fer tota la tramitació.

Per a ambdues qüestions, que cal tenir presents i en tot cas assessorar-se, pot obtenir més informació a la web www.cambrapropietat.com.