Si tinc una clàusula sòl, puc reclamar al banc el total del que he pagat en aplicació d’aquesta clàusula?

31 març 2016 per Elisabet Planas

Tothom té força clar que la clàusula sòl incorporada a un préstec hipotecari és abusiva i, per tant, nul·la. Aquesta és avui una qüestió indiscutible.

Ara bé, si tinc una clàusula sòl al meu préstec hipotecari i aquesta és nul·la per abusiva, recuperaré el que hagi pagat de més durant la vida del préstec en aplicació d’aquesta clàusula?

Prèviament a donar resposta a aquesta pregunta, cal conèixer quin és l’estat de la qüestió a data d’avui.

Segurament teniu en ment la Sentència del Tribunal Suprem de 9 de maig de 2013. En ella el TS declarava nul·les les clàusules sòl incorporades als préstecs hipotecaris concedits per les entitats BBVA, Abanca (Novagalicia) y Cajamar, arran d’una demanda col·lectiva, que no individual, que amb base a la Llei 7/1998, de 13 de maig, sobre Condicions Generals de la Contractació sol·licitava que se la declarés nul·la. En anar per la via d’aquesta llei, tal i com ella mateixa estableix (al seu article 12 ens parla dels efectes de l’acció de cessació), els efectes de la declaració de nul·litat només tindran lloc a partir de la sentència. I així ho declarava aquesta Sentència del Suprem de 9 de maig de 2013. En aquell moment, molts van creure que en cas de declarar la nul·litat d’una clàusula sòl només es tindria dret a recuperar les quantitats pagades en aplicació de la mateixa des del 9 de maig de 2013.

I és que cal tenir en compte que per a la declaració de nul·litat d’una clàusula sòl incorporada a un préstec hipotecari existeixen dues vies: la demanda col·lectiva basada en la Llei 7/1998, de 13 de maig, sobre Condicions Generals de la Contractació; i la individual, per a un contracte de préstec concret. Si es va per aquesta última via, la nul·litat que es declara de la cláusula sòl suposa en aplicació del Codi Civil espanyol (article 1303: “Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.”) que aquesta clàusula no ha existit mai, és a dir, que la clàusula es tingui per nul·la des de la data de la firma del contracte, suposant així, doncs, que els efectes de la clàusula sòl es retrotraiguin al principi, es tinguin per no produits i, per tant, es tingui dret a ser reintegrat del que s’hagi satisfet en aplicació de la mateixa.

Aquest és el meu criteri i el de la majoria d’advocats, ja que en el cas de demanar la nul·litat d’una clàusula d’un contracte concret, suposa que aquesta no hagi existit mai i, per tant, que el que s’hagi pagat de més en aplicació de la clàusula sòl, s’hagi de retornar

Però és o ha estat així com ho han interpretat els nostres Jutjats i Tribunals? La resposta és no.

Des de la Sentència del Suprem, el criteri de les diferents Audiències Provincials no ha estat uniforme, havent adoptat diversos criteris quan se’ls ha plantejat la resolució de demandes de nul·litat de clàusules sòl incorporades a un préstec concret. Quins efectes té aquesta nul·litat? Retraoactius només fins a 9 de maig de 2013 perquè és la data en què és dictada la Sentència del Tribunal Suprem? O retroactius des que es va signar el contracte, tal i com és inherent a la nul·litat i com estableix el propi Codi Civil?

La disparitat de criteris es pot concretar i resumir de la següent manera. Certes Audiències Provincials o Jutjats consideraven que la Sentència del TS establia un criteri jurisprudencial en relació als efectes de la declaració de la nul·litat de la clàusula sòl, criteri que havien de seguir; mentre que d’altres consideraven que el criteri no era aplicable perquè en un cas s’estava davant d’una demanda col·lectiva mentre que en els seus casos no. Davant d’això, tanmateix, el Tribunal Suprem va voler fixar un criteri pel cas concret i finalment va decidir en les Sentències de 25 de març de 2015 i 29 d’abril de 2015: que la nul·litat d’una clàusula sòl, anés per la via que anés, col·lectiva o individual, comportaria només recuperar les quantitats pagades en aplicació de la clàusula des del 9 de maig de 2013. I per vestir aquesta decisió certament mancada de lògica d’acord amb el que estableix el Codi Civil sobre la nul·litat radical, s’empara en la necessària seguretat jurídica que ha de regir les relacions contractuals, quan realment  la fixació d’aquest criteri sobre la retroactivitat limitada de la nul·litat de la clàusula sòl poc té a veure amb la interpretació del Dret, i molt amb no perjudicar les entitats bancàries.

Descontents amb això, certs advocats i certs jutges (Jutjat Mercantil de Granada, Audiències Provincials de Castelló, Alacant, Zamora, etc.), en procediments on es demana la nul·litat de clàusula sòl en préstecs concrets, han plantejat qüestions prejudicials al Tribunal de Justícia de la Unió Europea per tal que resolgui si el que ha dut a terme el Tribunal Suprem és incomplir amb la normativa europea: quan una clàusula és declarada nul·la per abusiva, el jutge no en pot moderar els efectes de la nul·litat; això és el que estaria fent el Tribunal Suprem.

Aquestes qüestions prejudicials encara es troben pendents de resolució, però sembla que la Comissió Europea es decanta per considerar que el criteri del Tribunal Suprem és contrari a la normativa europe en l’informe de 13 de juliol de 2015 presentat en l’assumpte C-154/15, qüestió prejudicial plantejada pel Jutjat del Mercantil núm. 1 de Granada.

Per tant, si bé crec que és possible reclamar pels imports que s’hagin satisfet al banc en aplicació de la clàusula sòl durant tota la vida del préstec hipotecari, per prudència, i tenint a tocar la resolució del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (sembla que ha de tenir lloc el proper 26 d’abril) esperaria a tenir-la abans de reclamar el total de les quantitats pagades en aplicació de la clàusula sòl.



Alerta als propietaris per la certificació energètica

10 març 2016 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Per vendre o llogar o comercialitzar en venda o lloguer un pis, una nau, un despatx, un local o una oficina, és obligatori tenir la certificació energètica.

És a dir, no és només que el propietari hagi d’haver tramitat i obtingut la certificació, sinó que també l’ha de tenir  l’intermediari al publicitar el lloguer o venda, tant si és un intermediari qualsevol com si ho és la Cambra de la Propietat, per a oferir-ho al llogater o comprador. La certificació o etiqueta energètica és obligatòria.

Però la gent no està complint amb aquesta obligació, fins al punt que la Generalitat ha expedientat 42 agències immobiliàries per incomplir la normativa de certificació energètica d’edificis.

L’Agència Catalana del Consum precisa que les companyies immobiliàries anunciaven habitatges sense publicitar-ne l’etiqueta energètica.

Les inspeccions van constatar que aquestes agències anunciaven habitatges sense publicitar-ne l’etiqueta d’eficiència energètica, fet que vulnera la llei i els drets del consumidors (no es tracta ja de tenir-la o no, sinó que sigui a la vista del llogater o comprador interessat sense necessitat de demanar-la).

La certificació energètica d’edificis és un document obligatori en la compravenda o lloguer d’habitatges o edificis, i ofereix als usuaris informació sobre el comportament energètic de l’immoble. La normativa exigeix que l’etiqueta energètica sigui visible en els anuncis d’habitatges, ja que permet als usuaris comparar l’eficiència de diferents edificis i incorporar l’estalvi en energia com a factor de decisió a l’hora de llogar o comprar un habitatge. Els edificis suposen aproximadament un 25% del consum energètic de Catalunya, i augmentar l’eficiència energètica d’aquest sector és fonamental per avançar cap a un model energètic més racional i sostenible.

A Catalunya, l’Institut Català d’Energia (ICAEN) ha emès 483.586 certificats d’eficiència energètica per a edificis existents des de la seva entrada en vigor, el juny de 2013, i 2.687 per a edificis de nova construcció des de l’any 2007.  En l’actualitat, la Generalitat treballa per millorar la certificació energètica d’habitatges, amb la intenció de fer-la més completa i útil per als ciutadans a l’hora no només de prendre decisions per a escollir habitatge, sinó també de realitzar actuacions de rehabilitació energètica per incrementar-ne l’eficiència energètica.

Així, aquesta etiqueta ha de ser visible en tota oferta, promoció o publicitat dirigida a la venda o l’arrendament d’un edifici o un habitatge. Això inclou els anuncis d’internet i els aparadors de les oficines de les agències immobiliàries, obligació establerta segons Reial Decret 235/2013 del 5 d’abril. Només aquells cartells d’”Es ven“ o “Es lloga” que es pengen a les façanes i que solen incloure un número de telèfon es lliuren d’aquest requisit.

Segons informació facilitada per una de les  immobiliàries sancionades, els hi han imposat una multa de 1.000€ per cada anunci sense etiqueta energètica (en total la multa ha estat de més de 50.000 euros) i 6.000 euros a cada propietari de l’habitatge o prodcute immobiliari anunciat sense etiqueta.

I pensem que la inspecció és molt senzilla de fer, ja que l’inspector fa les fotografies dels anuncis de venda i lloguer a l’aparador de l’oficina i notifica la multa.

Tramitar la certificació energètica no és complex i té un cost reduït, però en tot cas, és  obligatòria la seva obtenció i cal tenir present que hi ha moltíssimes immobiliàries a Terrassa (no les millors), que s’exposen elles a una multa per cada producte immobiliari, i també exposen als propietaris a una multa de fins a 6.000 € per posar en venda o lloguer el pis, local, despatx, nau, etc. sense haver obtingut la certificació.

Cal, per tant fugir de les immobiliàries que menystenen el tema, que afavoreixen l’incompliment de la llei o diuen al propietari que no té importància, perquè la té.



Pactes parasocials que prevalen als estatuts socials

5 març 2016 per Elisabet Planas

L’Audiència Provincial de Barcelona se suma a la de Madrid a reconèixer la prevalença dels pactes parasocials en alguns casos quan aquells són signats per tots els socis.

Com a acords celebrats de forma privada entre tots o alguns dels socis d’una societat de capital que pretenen concretar o modificar certs aspectes de la regulació legal o estatutària de la societat de la qual participen, en les seves relacions internes, i, per tant, adoptats al marge dels estatuts socials, cal conèixer respecte d’aquests, quina força poden tenir per valorar la utilitat de la seva adopció en alguns casos.

Si bé la Sentència del Tribunal Suprem de 6 de març de 2009 va establir que aquests acords no eren oposables a la societat i que, per tant, no podien en cap cas al·legar-se per invalidar acords de Junta celebrats de conformitat amb el que estableixen els estatuts, la Sentència de la Audiència Provincial de Barcelona (Secció 15ª) de 25 de juliol de 2013, sense apartar-se d’aquesta doctrina jurisprudencial, entén que en certs casos aquesta ha d’aplicar-se en sentit invers per salvaguardar la bona fe i l’exercici dels drets conforme a aquesta.

Així, l’Audiència (com ja ho havia fet la de Madrid en Sentència de 16 de novembre de 2012) diu que tindran prevalença sobre el que estableixin els estatuts socials els pactes parasocials quan aquests hagin estat signats per tots els socis, els quals posteriorment en l’àmbit societari actuin o acordin en aplicació i compliment del mateix, no podent el soci signant impugnar l’actuació societària basada en aquest acord per no complir aquesta actuació amb els estatuts.

Així, en un àmbit societari plenament coincident amb el del pacte parasocial, integrats l’un i l’altre exactament per les mateixes persones, no es pot interpretar el diferent contingut dels estatuts respecte del pacte com una decisió de privar-lo d’eficàcia, i menys de deixar el seu compliment a l’arbitri d’un dels contractants, ja que el contrari suposaria un abús de dret.

Article publicat al núm. de març de la Revista MÓN EMPRESARIAL.



Habitatges que han de passar l’ITE al 2016

3 març 2016 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Aquest a any han de passar l’ITE tots els edificis de més de 45 anys d’antiguitat.

Això vol dir que tots els edificis d’habitatges amb antiguitat d’entre el 1961 i 1971 han de passar l’ITE durant l’any 2016. Els edificis anteriors a aquesta data ja l’havien d’haver passat amb anterioritat.

L’ITE es l’avaluació obligatòria que havien de fer tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de 45 anys d’antiguitat. L’ITE requereix un informe elaborat per un tècnic competent que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres), els seus elements estructurals (forjats, fonamentació, etc.) i les instal·lacions comunitàries.

Però el nou decret (67/2017 DOGC 7 de maig) que va entrar en vigor el 27 de maig de 2015, imposa per primera vegada també aquesta obligació als habitatges unifamiliars.

Aquest Decret regula el foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges, les Inspeccions Tècniques dels Edificis (ITE) i el Llibre de l’edifici, que serà obligatori per als propietaris d’edificis d’habitatges. Entre d’altres, la nova normativa regula el manual de l’habitatge, que proporciona al propietari i al llogater informació detallada sobre l’estat de l’immoble per planificar les revisions i evitar possibles deficiències de futur. També preveu que es posarà en coneixement de la Generalitat el contingut de totes les inspeccions que es realitzin. El Decret aprovat substitueix l’anterior, de 2010, que tenia mancances sobre el tipus de deficiències que s’establien per als habitatges, el lliurament dels certificats d’aptitud i la necessitat d’informar a la Generalitat sobre les inspeccions fetes.

La normativa estableix també sancions per l’incompliment, però hem de tenir present que aquestes documentacions (com la certificació energètica o la cèdula d’habitabilitat, entre d’altres), no són normatives per fer gastar diners al ciutadà, sinó que cal veure-les com el que són: normes que volen garantir la seguretat i estabilitat de l’edifici, del seu estat de conservació exterior i també de les seves instal·lacions.

Tinguem en compte que en els casos de transmissions (vendes) és necessari disposar d’aquest document, per bé que el comprador pot eximir de tenir-lo. Però el cas és que llevat dels casos d’habitatges unifamiliars (on obtenir la certificació depèn només d’un propietari), pel cas d’edificis bi o plurifamiliars, la seva obtenció depèn de la Comunitat de propietaris.

La no obtenció del document, a banda de les sancions que es poden imposar, pot comportar a més responsabilitats en els casos en què l’edifici pugui tenir algun ensurt: ensorrament, caiguda d’objectes o incidents derivats del mal estat de les seves instal·lacions.

Per tramitar la ITE calen les dades de la comunitat, amb el NIF, i del president, el DNI del sol·licitant, l’escriptura de propietat i l’IBI. El cost de la tramitació dependrà del nombre de departaments.