El President de la Comunitat de Propietaris

28 juliol 2016 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Moltes són les consultes que es fan sobre el nomenament –designa- o obligacions del president d’una comunitat de propietaris, sobre el qui cau a vegades una pluja de queixes i quasi mai agraïments per la seva feina.

És clar que ser president de la Comunitat, implica moltes responsabilitats, algunes personals si s’incompleixen lleis o normatives (fiscals, de protecció de dades, etc.), que moltes vegades no es tenen en compte. I, tanmateix serien evitables si la Comunitat encarrega a professionals la seva administració (per exemple, a la Cambra de la Propietat).

El president d’una comunitat no és una figura decorativa ni pessebrista, ja que al president correspon convocar i presidir les reunions de la Junta de propietaris, vetllar pel bon funcionament de la comunitat (encàrrec i obligació difícil on les hi hagi), vetllar pel compliment de les obligacions per part de la secretaria i de l’administració i representar la comunitat judicialment i extrajudicialment (no sempre tasques, totes elles, agradables ni reconegudes després per la resta de propietaris).

Desgraciadament a Terrassa encara són presents i recordats els cassos d’alguns mals  professionals que van enganyar comunitats de propietaris, no poques, i algunes comunitats amb la mala fortuna de ser enganyats doblement,  per un primer i després per un altre.

Però també és cert que hi ha molt bons professionals (i alguns intrusos que no només desconeixen la normativa, sinó que no tenen els requisits legals per a funcionar com a tals). Per a més informació pot trobar-la a la Guia de les Comunitats accessible a www.cambrapropietat.com i demés informació sobre aquesta matèria.

Doncs bé, d’entre les consultes destaquen: És obligatori ser president de la comunitat quan la Junta et designa? Si no es viu a l’edifici de la Comunitat, es pot exigir que se sigui president? Pot cobrar el president?

Qüestions com aquestes mereixen aclariment. Així, cal tenir present que una vegada feta la designa, és obligatori ser president de la Comunitat, quan la Junta de propietaris vàlidament la fa a una persona concreta per a ser-ho, tenint present, a més que tant per a el càrrec de president o qualsevol altre (vicepresident, secretari o administrador), la designa o elecció pot ser discriminatòria per raó de sexe, orientació sexual, origen, creences ni per qualsevol altre motiu.

La junta de propietaris pot excusar de l’exercici del càrrec qui presenti raons fonamentades per excusar-se’n. També els propietaris han de tenir en compte que elegir a la força una persona com a president, pot portar a la inactivitat de la comunitat i a provocar-li perjudicis (així, a la Cambra hem hagut de resoldre problemàtiques de comunitats que no administràvem i que havien forçat una persona a ser president, la qual cosa acaba sent perjudicial per a la pròpia comunitat).

L’elecció de president, si no es presenten candidats per a assumir el càrrec, s’ha de fer per sorteig o per ordre correlatiu entre aquells propietaris que no hagin exercit anteriorment cap càrrec, o segons indiquin els estatuts.

A més, el president –i aquesta qüestió és inexcusable- ha de ser un propietari d’un departament de la comunitat. I no és excusa que el president no visqui a l’edifici de la comunitat (justament el fet que s’administri la comunitat, facilita també aquesta qüestió).

Finalment, cal tenir present que l’exercici del càrrec no només és obligatori, sinó que a més és gratuït. No obstant això, el president té dret i pot reintegrar-se de les despeses que es meritin pel seu exercici.

Properament farem més comentaris sobre els càrrecs comunitaris.



Herències i advocats estudiosos

21 juliol 2016 per Joan Planas

logo-diari-terrassa

Dels temes d’herències i conflictes entre hereus i interessats en una herència, el món del dret n’és ple. La casuística és més que notable i llegint sentència i antecedents passaríem hores i més hores.

És un  conflicte recurrent que atrapa a membres de força famílies i trenca, si no era trencada abans, l’harmonia familiar.

Però de les herències i la seva problemàtica real, moltes vegades la gent del dret, els mateixos professionals, ho dona tot per sabut, sense tenir present que d’aquest tema, com de molts altres, les normes jurídiques canvien i estan en constant evolució.

Sense anar més lluny, llevat del que són els fonaments jurídics dels drets civil i mercantils, i poca cosa més, tota la resta de normes, tota la resta de lleis han canviat. Des de l’urbanisme, al codi civil català, passant per permutes, arrendaments i el dret patrimonial, no diguem ja el dret fiscal, també el societari, el penal i l’administratiu i també les diferents branques que no esmento, tot ha canviat.

Del dret que jo vaig estudiar els anys setanta del segle passat, pràcticament no en queda res específic.

I el fet està en que molts operadors jurídics, no es reciclen i queden atrapats en la misèria de la ignorància.

No és aquest el cas de l’advocat i professor Santiago Orriols Garcia,  que el dilluns em va fer arribar i regalar la seva obra jurídica “El judici de petició de llegítima” (Ed. Atelier), que és un compendi generós d’aquest tema, acabat d’editar.

No serà mai un best-seller, per raó de la matèria, però molts advocats que es dediquen a temes hereditaris l’haurien de llegir, entre d’altres coses per conèixer i no fer el ridícul i donar un bon servei als que els consulten. Sense anar més lluny, en un parell de plets que tonc endegats i on es discuteix aquesta matèria, procediré a l’acte de la vista, del judici, a llegir dues o tres pàgines del llibre del company Orriols (tal com el mateix dilluns jo li comentava). De les sentències que acompanya i la naturalitat de l’exposició, els jutges que han de decidir ambdós assumptes en donaran bon compte i, els advocats no estudiosos enrojolaran.

Gràcies a advocats i professors com el Santiago Orriols, que a més ha usat una sistemàtica i una exposició processal excel·lent, la resta que tenim interès en  ser al corrent en el món del dret, podem gaudir de la seva feina.

I els professionals del dret que no estudien, que es posin les piles (ben segur que la societat que els és creditora, ho agrairà).

I, per cert, em sembla que és la primera obra jurídica-processal editada en català. Quasi ho asseguraria.



A qui correspon pagar les obres a les terrasses d’ús exclusiu d’un propietari en un edifici en règim de propietat horitzontal?

20 juliol 2016 per Elisabet Planas

A l’efecte de determinar a qui correspon l’obligació de pagar les obres de les terrasses d’un immoble, prèviament hem de tenir en compte que el règim de propietat horitzontal d’un edifici es regula en primer lloc pel que estableix el seu títol de constitució, i en allò que aquest no prevegui per les normes del Capítol III del Títol V del Llibre V del Codi Civil de Catalunya (és a dir, els articles 553-1 i següents d’aquest cos legal). Així ho estableix l’article 553-9.3 del Codi Civil de Catalunya.

Cas que els Estatuts de la nostra Comunitat no disposin res al respecte, doncs, ens caldrà acudir al que disposi el Codi Civil de Catalunya.

Doncs bé, cal dir en primer lloc que en relació a la consideració de les terrasses dels edficis com a elements comuns, la doctrina científica i la jurisprudència són pràcticament unànimes en considerar que s’ha de donar a les terrasses dels edificis el mateix tractament que es dispensa a les cobertes de l’edifici, que en tot cas es consideren un element comú de l’edifici en l’enumeració que l’Article 553-41 CCCat fa. Tant és així, que la jurisprudència ha considerat que una terrassa, si té la funció de coberta de l’edifici, sigui un element privatiu o un element comú d’ús exclusiu, tindrà la consideració d’element comú; i si s’han de realitzar obres de reparació de la mateixa que no afectin pròpiament la terrassa, sinó la càmera d’aire que existeix a la coberta de l’edifici, i més en concret al necessari aïllament que aquesta precisa per a protegir l’edifici de les inclemències atmosfèriques com a conseqüència del mal estat de les làmines d’impermeabilització, les haurà d’assumir la Comunitat de Propietaris.

Així ho han determinat:

  • La Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona (Secció 4ª) núm. 472/2011, de 27 de setembre, en un cas en què es discuteix el caràcter o no d’element comú d’una terrassa i la procedència o no del pagament d’unes obres de reparació de la mateixa, cita la important Sentència del Tribunal Suprem de 8 d’abril de 2011 que resol sobre un recurs de cassació contra Sentència de l’Audiència Provincial de Madrid (Secció 18ª) de 18 de gener de 2007, que diu: “Sin embargo, el recurrente defiende en realidad el carácter privativo no sólo de la terraza sino también de la cubierta del edficio, en la que se han realizado las obras por el actor. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa, como se expone en los estatutos de la comunidad de propietarios del supuesto que se examina. La conclusión que se alcanza es la misma que la que ofrece la Audiencia Provincial: el pago de las obras realizadas que la parte actora exige a la demandada son obligación de la comunidad de propietarios, por cuanto no afectaron a la terraza en sí misma considerada, ni constituyeron obras de conservación o mantenimiento de la misma, o tuvieron su origen en una actuación dolosa o negligente del titular de la terraza, que hubieran podido afectar a la cubierta, sino a un elemento estructural como es la cámara de aire que existe en la cubierta del edificio, y más en concreto al necesario aislamiento que esta precisa para proteger al edificio de las inclemencias atmosféricas, como consecuencia del mal estado de las láminas de impermeabilización.”
  • Quelcom similar considera la Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona (Secció 16ª) núm. 563/2014 de 20 de novembre sobre la distinció de les reparacions a realitzar i a qui correspon assumir-ne el cost: “No parece discutible que la reparación de las deficiencias aparecidas en la tela asfáltica o capa de impermeabilización debe incluirse en el ámbito de las obligaciones a cargo de la Comunidad, porque se trata de un elemento estructural, e incluso podría estimarse, como se apunta desde algunas líneas jurisprudenciales, que la impermeabilización, por estar alojada en el forjado del edificio, no forma parte ya de la terraza y por tanto su mantenimiento no es carga de quien tenga el derecho de disfrute exclusivo de la referida terraza, sino, en todo caso, de la Comunidad. Así como el cuidado, mantenimiento y reparación del pavimento o solado de la terraza se inscriben en el círculo de deberes asignados a quienes ostentan su disfrute exclusivo, es la Comunidad la que debe sufragar los gastos derivados de la subsanación de los defectos irrogados en la capa de impermeabilización, por tratarse de un elemento de la estructura del edificio”.

L’article 553-43.2 CCCat imposa als propietaris dels elements privatius que tenen l’ús i gaudi exclusiu dels elements comuns l’obligació d’assumir les despeses de conservació i manteniment dels mateixos, així com l’obligació de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat. Per contra, l’apartat 3 del mateix article, estableix que les reparacions que vinguin motivades per vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts, o que afectin i beneficiïn a tot l’immoble, corren a càrrec de la comunitat. Tanmateix, com que els vicis estructurals sobrevinguts o que afectin a tot l’immoble podrien ser una via fàcil per part dels propietaris que tenen vinculat l’ús exclusiu d’un element comú per fer recaure en la Comunitat el pagament de les obres de reparació dels mateixos, afegeix una salvetat in fine quan estableix que aquestes reparacions dels elements comuns d’ús exclusiu per vicis estructurals hauran de ser assumides pel propietari que en té aquest ús privatiu quan aquestes reparacions siguin conseqüència d’un mal ús o d’una mala conservació dels mateixos.

Per tant, en tot cas haurem d’atendre al tipus d’obres que s’han de realitzar, si són de conservació i manteniment o si són de reparació. En el primer cas, sempre correspondrà assumir el cost de les obres al propietari que en tingui l’ús exclusiu, qui com hem dit, té l’obligació de conservar i mantenir en bon estat aquells elements comuns dels quals en tingui atribuïts l’ús i gaudi exclusius. En el segon cas, en les obres de reparació, caldrà veure si aquesta és deguda a un vici estructural sobrevingut que afecti a tot l’immoble, supòsit en què la Comunitat tindria l’obligació de pagar aquestes obres; o bé si estem davant d’una obra de reparació que ve motivada pel mal ús o la mala conservació de la terrassa per part del propietari que en té l’ús exclusiu. Així mateix també haurem d’observar en quins elements se centraran les obres, si sobre els propis de la terrassa, que correspondrà pagar-les al propietari de l’element privatiu que en tingui l’ús exclusiu; o  els de la part de coberta que fa la terrassa, com és l’aïllament, que haurà de pagar la Comunitat.

Si es troben en una situació d’aquest tipus, convé que en parlin amb l’Adminsitrador de la seva Comunitat o amb el seu advocat de confiança de seguida, ja que una intervenció ràpida permetrà assegurar la millor determinació de a qui correspon atendre el pagament d’unes obres a les terrasses l’ús de les quals sigui exclusiu del propietari d’un element privatiu.



La citació edictal en els procediments monitoris instats per les Comunitats de Propietaris contra propietaris morosos

18 juliol 2016 per Elisabet Planas

En les reclamacions contra propietaris morosos instades per Comunitats de Propietaris, és una qüestió amb la que ens trobem freqüentment que no puguem trobar al deutor de quotes de la Comunitat, bé perquè ha canviat de domicili i ha llogat el que té dins l’edifici de la Comunitat, bé perquè simplement ha desaparegut del mapa o no vol que se’l localitzi.

Què podem fer en aquests casos? Ens permet la llei citar-lo per edictes o necessàriament hem d’acudir a un procediment declaratiu i fugir del procediment monitori?

La resposta la trobem a l’article 815.1 últim paràgraf i a l’article 815.2 de la Llei d’Enjuidiciament Civil, que transcrivim a continuació:

“El requerimiento se notificará en la forma prevista en el artículo 161 de esta ley, con apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución según lo prevenido en el artículo siguiente. Sólo se admitirá requerimiento al demandado por medio de edictos en el supuesto regulado en el siguiente apartado de este artículo.

 2. En las reclamaciones de deuda a que se refiere el número 2º del apartado 2 del artículo 812, la notificación deberá efectuarse en el domicilio previamente designado por el deudor para las notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios. Si no se hubiere designado tal domicilio, se intentará la comunicación en el piso o local, y si tampoco pudiere hacerse efectiva de este modo, se le notificará conforme a lo dispuesto en el artículo 164 de la presente Ley”.

Podem veure que la Llei és clara en aquest sentit, permetent que per a les reclamacions de quantitats degudes en concepte de despeses comunes de Comunitats de Propeitaris d’immobles urbans, es pugui acudir al requeriment al demandat per mitjà d’edictes, impedint-ho, en canvi, per als monitoris pels quals es reclamin deutes de qualsevol altre tipus.

La jurisprudència s’ha referit en múltiples ocasions a aquesta possibilitat tant en sentit positiu, és a dir, declarant improcedent la interlocutòria (Auto) que decreta l’arxiu per no ser localitzat el deutor; com negant-la per a la resta de deutes diferents a les degudes en concepte de despeses comunes de comunitats de propietaris, reconeixent que sí és possible la comunicació mitjançant edicte en virtut de l’article 815.2 i l’últim incís de l’article 815.1, paràgraf segon; redacció d’aquest últim incís de l’article 815.1 paràgraf segon resultat de la redacció de la Llei 13/2009, de 3 de novembre, de reforma de la legislació processal per a la implantació de la nova oficina judicial.

Així, podem citar com resolucions en el primer sentit, és a dir, declarant improcedent la interlocutòria que decreta l’arxiu per no ser localitzat el deutor:

  • Auto/Interlocutòria 132/2010 de 12 de novembre, de l’Audiència Provincial de Tarragona (Secció 1ª): ”- El present judici monitori versa sobre reclamació de despeses de comunitat en propietat horitzontal sobre la base dels arts. 551.1-4 i 552 C.c.c. en relació art. 9 L.P.H. L’Auto apel·lat decreta l’arxiu per no ser localitzat el deutor, tot i que en l’apartat cinquè de la seva fonamentació jurídica reconeix que l’art. 815.2 L.E.C. admet la comunicació mitjançant edicte per remissió a l’art. 164 LEC.: Es tracta d’una especialitat de la reclamació de deute per despeses de comunitat d’immobles, acreditada mitjançant certificació d’impagament, en què es prescindeix de la necessitat de notificació personal per estimar suficient l’efectuada en el domicili designat pel deutor o al pis o local i, si no, mitjançant edictes, evitant en qualsevol cas l’arxiu del procediment. Si el comuner no va designar domicili per a notificacions i no s’ha pogut practicar al pis que ha meritat el deute, és procedent lliurar edictes. En aquest sentit, la S.T.C. de 16 de juliol 2009 es va manifesta sobre l’abast de l’emplaçament edictal al monitori. SEGON.- Les anteriors consideracions porten a estimar el recurs d’apel·lació sobre la improcedència de l’arxiu, però no és atendible la necessitat de lliurar edictes atès que al foli 25 obra la Diligència de requeriment a la codemandada, el que a més de permetre continuar el procediment contra ella, també s’ha d’entendre suficient respecte al codemandat quant suposa la notificació efectuada al pis que preveu l’art. 815.2 L.E.C. Per tant, s’ha de revocar l’Auto d’arxiu per a continuar el procediment.
  • Auto/Interlocutòria de la Secció 3ª de l’Audiència Provincial de Tarragona de 19 de gener de 2010: ”PRIMER. Interposa la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L’DIRECCION000 de Salou el present recurs d’apel·lació contra l’Auto dictat pel Jutjat d’instància que acorda arxivar el procés monitori per considerar el mateix que “moltes són les raons que aconsellen que el requeriment de pagament en el procediment en el procediment monitori no pugui notificar per edictes “(Fonament Jurídic Segon, folis 24 i 25), entenent la recurrent que s’ha produït una vulneració del que disposa l’article 815,2º de la LEC en relació amb l’article 164 de la mateixa norma, i suplicant s’acordi la continuació del procediment monitori “i a la notificació als deutors de conformitat amb el que disposa l’art. 164 LEC” (foli 32). Aquesta mateixa Sala ja s’ha pronunciat al respecte i així, en les Actuacions de 28 de gener de 2009 i 16 de setembre de 2.009, assenyalàvem que “atès que es tracta de la reclamació de despeses comuns d’una comunitat de propietaris i que en aquest supòsit està expressament permesa, quan no hi ha altres possibilitats de practicar el requeriment, la via edictal a l’art. 815.2 LEC., que es remet al 164 de la mateixa Llei Processal, procedeix amb estimació del recurs interposat deixar sense efecte l’acte impugnat i ordenar la continuació del judici en la forma postulada, això és, acordant el requeriment per edictes “. Ara bé, disposant l’article 815,2º de la L.E.C. que “En les reclamacions de deute a què es refereix el número 2n de l’apartat 2 de l’article 812, la notificació s’ha d’efectuar en el domicili prèviament designat pel deutor per a les notificacions i citacions de tot tipus relacionades amb els assumptes de la comunitat de propietaris . si no s’ha designat el domicili, s’intentarà la comunicació al pis o local, i si tampoc no es pot fer efectiva d’aquesta manera, se li notificarà d’acord amb el que disposa l’article 164 de la present Llei “, considera aquest tribunal que no es pot entendre complert l’ordenat per dit precepte amb la simple remissió pel Jutjat de Pau de Salou d’una carta al demandat, la qual va ser retornada, figurant en el revers de la mateixa la indicació “adreça incorrecta” (carta no foliada entre els folis 19 i 20), el que per altra banda cap manera concorda amb la diligència estesa a continuació pel Jutjat de Pau “per fer constar que es retorna sense haver-se pogut emplenar el present exhort, en resultar desconegut / s el / els interessat / es “(foli 20). Segons el que s’ha exposat, s’ha d’estimar parcialment el present recurs d’apel·lació, revocant íntegrament la resolució objecte de recurs, i acordant que pel Jutjat d’instància es continuï el present procediment monitori en els termes que preveu la Llei processal civil, donant compliment al que s’estableix per l’article 815,2º de la LEC “
  • Auto/Interlocutòria de l’Audiència Provincial de Sevilla (Secció 6a) de 27 de setembre de 2011: ”- Recorre la comunitat de propietaris demandant la interlocutòria del Jutjat de Primera Instància que va desestimar la seva sol·licitud de practicar per edictes el requeriment de pagament previst en l’art. 815 de la Llei d’enjudiciament civil per mitjà d’edictes i va acordar l’arxiu del procediment.SEGUNDO.- La Sala considera que els dubtes que anteriorment existien sobre la possibilitat de practicar mitjançant edictes el requeriment de pagament en el procés monitori han quedat resoltes després de la reforma de l’art. 815 de la Llei d’enjudiciament Civil operada per la Llei 13/2009, de 3 de novembre. Després d’aquesta, la redacció de l’esmentat precepte legal, en la part que aquí interessa, és la següent (èmfasi afegit): “(…) El requeriment es notificarà en la forma que preveu l’article 161 d’aquesta Llei, amb l’advertència que, si no paga ni compareix al·legant raons de la negativa al pagament, s’ha de despatxar contra ell d’acord el que preveu l’article següent. Només s’admetrà el requeriment al demandat per mitjà d’edictes en el supòsit regulat en el següent apartat d’aquest article . en les reclamacions de deute a què es refereix el número 2n de l’apartat 2 de l’article 812, la notificació s’ha d’efectuar en el domicili prèviament designat pel deutor per a les notificacions i citacions de tot tipus relacionades amb els assumptes de la comunitat de propietaris. si no s’ha designat el domicili, s’intentarà la comunicació al pis o local, i si tampoc pot fer efectiva d’aquesta manera, se li notificarà d’acord amb el que disposa l’article 164 de la present Llei “. Si es tracta d’un dels supòsits de l’art. 812.2.2º de la Llei d’enjudiciament civil (deute acreditada mitjançant certificacions d’impagament de quantitats degudes en concepte de despeses comunes de comunitats de propietaris d’immobles urbans), és possible practicar mitjançant edictes el requeriment de pagament.

Pel que fa a resolucions en el sentit de negar la comunicació mitjançant edicte per a la resta de deutes diferents a les degudes en concepte de despeses comunes de comunitats de propietaris, reconeixent que sí és possible la comunicació mitjançant edicte en virtut de l’article 815.2 i l’últim incís de l’article 815.1, paràgraf segon, trobem múltiples resolucions de l’Audiència Provincial de Barcelona: Auto 93/2005, de 22 d’abril dictat per la Secció 1a; Auto 16/2010, de 28 de gener de la Secció 19a; Auto 87/2010, de 3 de maig dictat per la Secció 19a; Auto 21/2011 de 9 de febrer de 2011 de la Secció 19a; i Auto de 4 de juny de 2012 de la Secció 13ª, entre moltes altres.

La raó de ser d’aquest article 815.2 LEC, de permetre la citació edictal en els casos únicament de reclamació de deutes per despeses de la Comunitat de Propietaris, com ha vingut reconeixent la jurisprudència, rau en el fet que en aquests casos el deutor té una especial vinculació amb l’immoble de la tinença del qual s’han derivat les despeses, i per això, si no pot ser trobat en el mateix, s’entén que s’ha col·locat en una situació de mala fe respecte de la Comunitat.

Entenedre-ho de forma diferent, no seria actuar ja contra legem, sinó que es pogués abandonar qualsevol relació amb la Comunitat per eludir el pagament dels deutes contrets amb la mateixa per raó de la titularitat dels immobles que pertanyin a la Comunitat.