Canvi d’ús de local a habitatge i Comunitat de Propietaris

13 juny 2017 por Elisabet Planas

La qüestió que volem tractar avui és sobre la possibilitat de procedir a modificar l’ús d’una finca (en el cas concret, de local a habitatge) que es troba en un edifici sotmès al règim de propietat horitzontal. Pot el propietari de la finca canviar el seu ús sense cap autorització de la Comunitat de Propietaris? I en el cas que no fos necessària, l’escriptura es podrà inscriure al Registre de la Propietat corresponent?

La resposta la podem trobar fàcilment acudint al títol constitutiu o divisió horitzontal, o bé als estatuts de la Comunitat. Si al títol constitutiu o als estatuts no consta una norma expressa, clara i precisa que prohibeixi o limiti als propietaris procedir al canvi d’ús de la finca (entenent-se com a límit que per a fer-ho necessitin acord de la Junta de Propietaris), el canvi d’ús no requerirà de més requisits en relació al règim de propietat horitztonal i, per tant, es podrà inscriure al Registre de la PropietatNo caldrà, doncs, un acord de la Junta de Propietaris autoritzant aquest canvi d’ús, ni altre exigència més pel que fa a la Comunitat de Propietaris.

Així ho entén i ho ha entès la DGRN en diverses resolucions que troben fonament en la Sentència del Tribunal Suprem de 30/12/2010, que la Resolució de 13/11/2013 de la DGRN invoca i resumeix de la següent manera:

“Hechos III.- (…) En relación al primero de los defectos (que la nota no basa en norma alguna) relativo al necesario acuerdo de la Junta de Propietarios, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30/12/2010 que resuelve un supuesto idéntico señala que no es necesario dicho acuerdo pues, siendo posible el establecimiento de limitaciones en el régimen de propiedad horizontal, es preciso que sean expresas y que consten inscritas sin que la mera descripción del inmueble suponga una limitación de las facultades dominicales.”

“Fundamentos de Derecho.- 1. Las cuestiones que se discuten en este expediente son dos: por un lado si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de local a vivienda acordado exclusivamente por los titulares registrales de una finca integrada en un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal (…)

2. Respecto de la primera cuestión, este Centro Directivo ha tenido ocasión de recordar recientemente su doctrina de que los principios informadores del derecho de propiedad no sufren alteración como consecuencia de la debida armonización con las limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal e impuestas por la unidad física de la edificación (vid. Resolución de 15/07/2013). Como consecuencia, la Dirección General ha afirmado reiteradamente que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal.

Es igualmente doctrina de este Centro Directivo que nada obsta a que los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del régimen jurídico a aplicar tanto a los elementos comunes como a los privativos que componen su objeto, delimiten el contenido de estos últimos estableciendo restricciones a sus posibles usos (arts. 5 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal). Para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso, por un lado, que estén debidamente recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12/12/1986 y 23/03/1998) y, por otro, que lo sean con la debida claridad y precisión (Resoluciones de 20/02/1989 y 15/07/2013).

La doctrina del Centro Directivo se acomoda perfectamente a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que tiene declarado (vid. Sentencias en los “vistos”, entre otras muchas) tanto el principio de libertad de uso de los elementos privativos como la posibilidad de su restricción en aquellos supuestos en que así resulte de una norma estatutaria. Igualmente es doctrina jurisprudencial que en el ámbito de la propiedad horizontal la mera descripción del uso atribuido a un elemento privativo no constituye por sí restricción de uso alguna. Para que así ocurra es preciso que la limitación se haya hecho constar de modo expreso en los estatutos y que conste en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad con el fin de ser eficaz frente a terceros.

3. El primer defecto del acuerdo de calificación no puede ser mantenido pues tal y como está redactado, es incompativle con lo expresado en los anteriores considerandos. Efectivamente, no es posible afirmar que la inscripción del cambio de uso sólo es posible si los estatutos del régimen expresamente lo autorizan porque la previsión legal es la contraria como ha quedado debidamente expuesto: sólo si los estatutos prevén una limitación en los usos permitidos y dicha limitación, debidamente expresada, consta inscrita en el régimen de propiedad horizontal es posible rechazar la inscripción de un cambio de uso que sea incompatible con su contenido y sin la oportuna modificación llevada a cabo por la junta de propietarios (art. 14.d de la Ley de Propiedad Horizontal).”

Aquesta resolució és aplicable també a Catalunya en relació als articles corresponents del Llibre Vè del Codi Civil de Catalunya relatiu als drets reals i que regula la propietat horitzontal.