Canvis en els lloguers?

7 juny 2012 por Joan Planas

Com cada vegada que hi ha canvis en les majories parlamentaries, s’anuncia una  nova reforma de la llei d’arrendaments urbans.

És així perquè el Consell de Ministres de l’11/5/2012, va aprovar la tramitació de l’avant projecte de llei de reforma de la llei d’arrendaments urbans i de la llei d’enjudiciament civil.

L’objectiu de la reforma legal és flexibilitzar i dinamitzar el mercat del lloguer, segons expressà la pròpia ministra Sra. Pastor a la Conferència de premsa posterior al Consell de Ministres. Però, des del punt de vista tècnic pot afirmar-se que a l’actualitat el mercat dels lloguers és prou flexible i dinàmic, essent així que justament el valor principal per als propietaris és la voluntat d’estabilitat amb el llogater que compleix les seves obligacions de pagament. Per això, el canvi del termini obligatori del contracte, pel fet que passi de 5 anys a 3 anys i que la pròrroga (que si no es diu el contrari passi de 3 anys a 1 any), no es correspon a una necessitat que s’hagi detectat com a necessària per a una reforma legal.

És clar que escurçar els terminis no repercuteix negativament en els propietaris, però la realitat del mercat no justificaria per aquest motiu una reforma de la llei d’arrendaments urbans. I pel que fa a la possibilitat que el propietari pugui recuperar l’habitatge per a ocupar-lo ell o familiars (dins el termini ara de 3 anys), val a dir que aquest és un tema que ha donat una conflictivitat pràcticament nul·la o molt propera al 0%.

Està per veure com serà al paper i a la pràctica la reforma dels procediment judicial, que des del 1995 s’ha modificat en no menys de 6 vegades i el procediment actual, només amb un parell de millores seria el desitjable, sempre que el puguin complir en tràmits els jutjats i es forci a què ho facin (i les millores són molt  simples, com tenir per notificat el llogater en el propi domicili, se’l trobi o no i que els jutjats hagin obligatòriament de seguir els terminis en l’agenda judicial).

Perquè cal dir que així com la reforma per les anteriors mesures poc aportarà a millorar la regulació per als propietaris usuals,  en canvi que pot afirmar-se que la reforma va destinada a facilitar que els bancs puguin alliberar-se dels llogaters de pisos derivats d’execucions hipotecàries i també afavorir els fons de capital o fons d’inversió immobiliària perquè els compradors d’habitatges que estiguin llogats amb contractes no inscrits al Registre de la propietat els podran desnonar pel simple fet del canvi de propietari sense necessitat de respectar el contracte (el percentatge de contractes d’arrendament d’habitatge que s’inscriuen al Registre de la Propietat fins ara és 0% o quasi el 0%), la qual cosa és idònia per a  garantir que els pisos adjudicats en execucions hipotecàries en canviar el propietari per adjudicació a la pròpia banca, o a una societat seva o venda a fons d’inversió immobiliària, puguin no reconèixer els llogaters existents i desnonar-los; i les mesures fiscals d’exempció o flexibilització de requisits per a societats cotitzades d’inversió en el mercat immobiliari i entitats no residents, van destinades a facilitar la venda massiva d’habitatges a aquestes societats.

Pot afirmar-se, per tant, que totes aquestes mesures faciliten majorment les transmissions d’habitatges i la seva adjudicació o societats o fons immobiliaris, i que el seu destí no va destinat al propietari tradicional que feia del lloguer un complement als seus ingressos.