Durada mínima dels lloguers

4 abril 2009 por Joan Planas

logo-diari-terrassa19Article publicat el 27/11/2008

 

De les persones que fa un temps van comprar un habitatge com a inversió per revendre’l, no poques es troben ara obligats a pagar una hipoteca, per un pis que tenen tancat i que al mercat no troba sortida.

Davant la sequera pràcticament total de vendes, la única solució possible és llogar, per seguir pagant la hipoteca.

I no pocs dels afectats voldrien que la situació de lloguer fos per una curta durada.

La llei d’arrendaments urbans de 1994, preveu pels contractes de lloguer d’habitatges una durada mínima de 5 anys (per als locals o tot el que no siguin habitatges, la duració és lliure). Podrà discutir-se si és correcte o no l’establiment d’un termini m´nim de duració del contracte, o si el termini hauria de ser de 3 anys o de 7, o algun altre. En tot cas, la llei ´

és la llei (dura lex sed lex, que deien els romans).

En evitació d’un frau de llei, aquesta  estableix expressament i taxativa que el pacte contrari és nul de ple dret.

Això no obstant, la llei  (art. 9.3) preveu com a possibilitat excepcional,  que el contracte pugui tenir una durada inferior, en els cassos que, al contracte es faci constar la necessitat per a l’arrendador d’ocupar l’habitatge abans dels transcurs dels 5 anys, sempre que sigui per a  destinar-la a habitatge permanent per a ell mateix (no per a cap fill, filla o altres parents, sinò per a ell mateix). Un exemple real: Una senyora viu i treballa a Alemanya i li faltes tres anys per a jubilar-se. Té un pis lliure a Terrassa. Aleshores es planteja llogar el pis per un període de tres anys, fent constar al contracte aquesta situació i fent constar que llavors preveu venir a viure a Terrassa, ja jubilada.

Com que la llei és molt taxativa i no té volta de full, hi ha qui d’aquesta possibilitat excepcional en fa una regla general (aquesta és una pràctica que s’està estenent de forma ben irregular i il·legal). I, així, bé per ignorància i o per mala fe, no són poques les vegades en què, a petició del propietari que voldria només tenir llogat fins que trobi comprador, es fa constar una durada inferior a 5 anys.

Òbviament, convertir el que és excepcional en ordinari, és contrari al que preveu la llei.

Quan el propietari que ja ha llogat per un període inferior a 5 anys, trobi comprador, haurà d’afrontar el problema de no poder fer efectiva aquella clàusula  de necessitat, doncs éssent nul·la de ple dret, el llogater tindrà dret a allargar el contracte fins a completar el període de 5 anys.

Si el problema es judicialitza, l’arrendador es pot trobar perfectament amb una sentència que declari la nul·litat de la clàusula i haurà de suportar a més les costes del procés. A banda, si el llogater, actuant de bona fe marxa i passen 3 mesos sense que el propietari procedeixi a ocupar la vivienda per a ell mateix, es veurà obligat a tornar a reposar al llogater en l’ús i gaudi de l’habitatge per un nou període de fins a 5 anys, indemnitzant-lo a més de les despeses que el desallotjament li hagi suposar fins al moment de la reocupació, o, a elecció del llogater, a indemnitzar-lo amb una quantitat igual a l’import de la renda dels anys que faltèssin fins a completar-ne cinc.

Per tant, si vol que el contracte no es prorrogui  fins als cinc anys, ha de fixar-se en el contracte exactament i de forma expressa la necessitat per a l’arrendador d’ocupar l’habitatge llogat abans del transcurs de cinc anys per a destinar-la a habitatge permanent per a ell (amb la legislació actual no pot al.legar una necessitat d’altres persones que no siguin el mateix arrendador). I si realment no ens podem acollir a aquesta previsió excepcional, cal que ho tinguem clar.