Extinció de lloguers: problemes a 31/12/2014

18 juny 2014 por Joan Planas

logo-diari-terrassa25

Vàrem tractar fa tres mesos i escaig dels contractes de lloguer “vells” als que afecta la llei quant a la seva extinció a 31/12/2014.

Els afectats, propietaris i llogaters estan intranquils pel compte que els té.

Però amb què es trobaran uns i altres de cara a l’1 de gener de 2015? Doncs amb una normativa enrevessada que ho és expressament de complexa per voluntat del legislador d’enredar la troca, d’acord amb la que sorgiran no pocs problemes.

D’entrada cal tenir present que, en pràcticament tots els cassos, l’arrendador que estigui interessat en que marxi el llogater, voldrà ben aviat poder tornar a llogar el local a un tercer, que li pagui una renda superior.

Sent així les coses, el llogater actual tindrà un dret preferent  per continuar en el local que té llogat, si l’arrendador pretén celebrar un contracte de lloguer amb un llogater diferent abans d’un any a comptar de la data d’extinció legal de l’arrendament (és a dir, si ho torna a llogar abans del 31/12/2015).

Així, l’arrendador li haurà de notificar fefaentement a l’arrendatari el seu propòsit de celebrar un nou contracte de lloguer, especificant la renda oferta, les condicions essencials del contracte i el nom, domicili i circumstància del nou arrendatari (tinguem present que l’agilitat en la celebració de contractes de lloguer és important, com també que la seguretat jurídica de cara a la voluntat del llogaters quan han de contractar un arrendament. El nou llogater en potència, quedarà pendent que l’anterior llogater, estigui o no interessat a tornar a celebrar contracte (i això en la contractació immobiliària és un desastre).

Si transcorreguts trenta dies des que l’arrendador ho ha comunicat al llogater extingit, aquest no signa el nou contracte proposat en les condicions notificades, el nou contracte s’haurà de formalitzar amb el nou llogater dins el termini de 120 dies naturals comptats des de la notificació al llogater quin contracte s’havia extingit.

Ara bé, si l’arrendador no fa les comunicacions anteriors o la fa malament, l’antic llogater podrà subrogar-se en el nou contracte de lloguer (que ha signat el nou llogater), exercint el seu dret a la subrogació en el termini de 60 dies naturals des de la data que l’arrendador (el propietari) li hagi notificat (podent desnonar judicialment el llogater anterior al nou).

A banda, tots els arrendadors hauran de notificar als llogaters “extingits” còpia dels nous contractes celebrats dins l’any següent a l’extinció, en el termini de 15 dies des de la celebració del nou contracte.

Finalment, s’ha de tenir en compte que el llogater “extingit” que podent no vulgui exercir el seu dret preferent de tornar a ser llogater, pot optar a rebre de l’arrendador una indemnització  per import igual a 18 mesos del lloguer últim que pagava quan es va extingir el contracte.

Bé, com poden veure, això no serà un llit de roses i caldrà estudiar cada cas detingudament, meditant com i quan procedir i en quina manera.