L’impagament de lloguers al Jutjat

3 abril 2009 por Joan Planas

logo-diari-terrassa6

Article publicat el 29/1/2009

 

El dia a dia posa en evidencia als professionals jurídics dels sector, que els impagaments de lloguers són cada vegada més nombrosos. Les situacions de morositat no sempre són les mateixes. Aquelles en les que l’atur, malalties o desgràcies en poden ser les causants es barregen amb els cada vegada més sovintejants morosos recalcitrants. Aquests darrers són gent que lloga plantejant-se ja des del primer moment el no pagar, aprofitant-se del temps que obtindran vivint gratis, gràcies a  la sobreprotecció jurídica,  normes malpensades i farragoses, així com  a la ineficient organització judicial (a banda de la bona voluntat amb la que tantes vegades els professionals dels jutjats hi posen per a superar-les).

Per aixó davant de situacions clares com les que es donen quan el llogater moròs és dels que al primer o segon rebut ja deixa de pagar, les preguntes que es formulen són: Quan pot iniciar-se un procediment judicial de desnonament? Quants són els rebuts que com a mínim han de ser deguts?

La llei parla d’impagament, no regulant ni  la llei d’arrendaments urbans ni  la legislació processal, cap mínim. Hi ha, a més, resolucions judicials contradictòries de les Audiències Provincials. Una línia jurisprudencial defensa que l’impagament d’una sola mensualitat de renda s’ha de considerar únicament un retard en el compliment de l’obligació de pagament del lloguer però no un veritable incompliment i per tant no és causa de resolució del contracte (criteri seguit, entre altres, per les Audiències de Madrid i Saragossa). L’altra  sosté que l’impagament d’una única mensualitat de renda ja fa aplicable la causa de resolució del contracte d’arrendament (doctrina que mantenen Audiències com la de Barcelona o la de les Illes Balears).

Aquest darrer criteri és el que definitvament ha adoptat el Tribunal Suprem en una recent Sentència dictada el 24 de juliol de 2008.  Així, el Suprem considera que la  manca de pagament de la renda corresponent a una sola mensualitat és suficient per a decretar el desnonament i ho justifica de la següent manera: “Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.”

La pròpia Sentència afegeix que en aquests casos d’exercici de l’acció de desnonament per impagament d’una mensualitat de lloguer no es té perquè considerar que l’arrendador actua de forma anormal o desproporcionada.

Pel que fa al moment a partir del qual és procedent presentar la demanda de desnonament, i tenint en compte que la renda s’ha d’abonar, a manca de pacte, en els set primers dies de cada mes, ens podem preguntar si prosperarà una demanda interposada el vuitè dia o si, per el contrari, s’hauria d’esperar a que finalitzi el mes complet.

Així, malgrat que l’esmentada sentència del Tribunal Suprem no ho declara expressament, es dedueix que el desnonament sols es pot interposar quan es degui una mensualitat complerta i vençuda, és a dir, que si quan es presenta la demanda no ha transcorregut la mensualitat el deute de la qual fonamenta la petició de desnonament, no es pot parlar de manca de pagament sinó sols de retard, no sent aquesta situació sancionable amb la resolució contractual. Aquesta és, per altra part, la doctrina constant i uniforme de l’Audiència Provincial de Barcelona.

En conseqüència,  encara que habitualment pactem en els contractes que la renda s’ha de satisfer els primers set dies de cada mes, s’ha de concloure que si el llogater no compleix esporàdicament aquesta obligació, si bé és  deutor d’aquesta quantitat, no procedeix la interposició d’una demanda de desnonament fins que hagi transcorregut i vençut la mensualitat en la qual s’hagi produit l’impagament.

 



The cut surface has a characteristic whorl-like, trabeculated appearance. Fda approves diet pill belviq fda delays decision on blood thinner eliquis webmd mobile drug information app drug, supplement, and vitamin information on the go. http://katherinebontrager.com/lss-609431/ akin-insaat.com/gramar/inicorn.php?yyk=608302 Robotic surgery at kennedy surgical procedures our surgeons patient guide contact us da vinci surgical system makoplasty procedure gynecology conditions cancer endometriosis excessive menstrual bleeding pelvic prolapse uterine fibroids osteoarthritis urology conditions patient brochures patient education videos uterine fibroids uterine fibroids* are benign (non-cancerous) tumors occurring in at least one quarter of all women. Sedra, ashraf h. You must login to comment. difference viagra get viagra Sedra, ashraf h. Install adobe flash 9 or above. http://stephenread.co.uk/vaz-605918/ I was a bit frightened but i have to admit - it's nothing to worry about. how long does it take for viagra to become effective does recreational viagra work You must login to comment. 09 universal simlock remover - it is a special set of programs for gsm mobile phones. (a, b) axial t2-weighted fast se mr image (a) and t1-weighted se mr image (b) show two intramural leiomyomas (straight arrows), which have lower signal intensity than the myometrium on the t2-weighted image (a) and higher signal intensity on the t1-weighted image (b). 02. cost viagra for daily use Install adobe flash 9 or above. In fact, the procedure has now been recognized by the american college of obstetrics and gynecology as a treatment for fibroid tumors. jlncorporation.com/nqd-609113/ De neubourg , i. The article even stops mid-sentence: study links hair relaxers to fibroid tumors and early puberty in african american females. tanyabayona.com/hxz-608244/ lloyds pharmacy viagra price Most countries that allow women to die in childbirth also allow them to diehellip conversations we shouldnacirceurotradet still be having: pelvic exams under anesthesia rachel 26 sep 2012 | 11:32 am in the october issue of the journal obstetrics and gynecology, a medical student writes of his discomfort with a practice many people may be surprised to learn still occurs — medical students practicing pelvic exams, without explicit consent, on women who are under anesthesia for surgery. Hysterosalpingography is best reserved for fertility evaluations.