L’impagament de lloguers al Jutjat

3 abril 2009 por Joan Planas

logo-diari-terrassa6

Article publicat el 29/1/2009

 

El dia a dia posa en evidencia als professionals jurídics dels sector, que els impagaments de lloguers són cada vegada més nombrosos. Les situacions de morositat no sempre són les mateixes. Aquelles en les que l’atur, malalties o desgràcies en poden ser les causants es barregen amb els cada vegada més sovintejants morosos recalcitrants. Aquests darrers són gent que lloga plantejant-se ja des del primer moment el no pagar, aprofitant-se del temps que obtindran vivint gratis, gràcies a  la sobreprotecció jurídica,  normes malpensades i farragoses, així com  a la ineficient organització judicial (a banda de la bona voluntat amb la que tantes vegades els professionals dels jutjats hi posen per a superar-les).

Per aixó davant de situacions clares com les que es donen quan el llogater moròs és dels que al primer o segon rebut ja deixa de pagar, les preguntes que es formulen són: Quan pot iniciar-se un procediment judicial de desnonament? Quants són els rebuts que com a mínim han de ser deguts?

La llei parla d’impagament, no regulant ni  la llei d’arrendaments urbans ni  la legislació processal, cap mínim. Hi ha, a més, resolucions judicials contradictòries de les Audiències Provincials. Una línia jurisprudencial defensa que l’impagament d’una sola mensualitat de renda s’ha de considerar únicament un retard en el compliment de l’obligació de pagament del lloguer però no un veritable incompliment i per tant no és causa de resolució del contracte (criteri seguit, entre altres, per les Audiències de Madrid i Saragossa). L’altra  sosté que l’impagament d’una única mensualitat de renda ja fa aplicable la causa de resolució del contracte d’arrendament (doctrina que mantenen Audiències com la de Barcelona o la de les Illes Balears).

Aquest darrer criteri és el que definitvament ha adoptat el Tribunal Suprem en una recent Sentència dictada el 24 de juliol de 2008.  Així, el Suprem considera que la  manca de pagament de la renda corresponent a una sola mensualitat és suficient per a decretar el desnonament i ho justifica de la següent manera: “Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.”

La pròpia Sentència afegeix que en aquests casos d’exercici de l’acció de desnonament per impagament d’una mensualitat de lloguer no es té perquè considerar que l’arrendador actua de forma anormal o desproporcionada.

Pel que fa al moment a partir del qual és procedent presentar la demanda de desnonament, i tenint en compte que la renda s’ha d’abonar, a manca de pacte, en els set primers dies de cada mes, ens podem preguntar si prosperarà una demanda interposada el vuitè dia o si, per el contrari, s’hauria d’esperar a que finalitzi el mes complet.

Així, malgrat que l’esmentada sentència del Tribunal Suprem no ho declara expressament, es dedueix que el desnonament sols es pot interposar quan es degui una mensualitat complerta i vençuda, és a dir, que si quan es presenta la demanda no ha transcorregut la mensualitat el deute de la qual fonamenta la petició de desnonament, no es pot parlar de manca de pagament sinó sols de retard, no sent aquesta situació sancionable amb la resolució contractual. Aquesta és, per altra part, la doctrina constant i uniforme de l’Audiència Provincial de Barcelona.

En conseqüència,  encara que habitualment pactem en els contractes que la renda s’ha de satisfer els primers set dies de cada mes, s’ha de concloure que si el llogater no compleix esporàdicament aquesta obligació, si bé és  deutor d’aquesta quantitat, no procedeix la interposició d’una demanda de desnonament fins que hagi transcorregut i vençut la mensualitat en la qual s’hagi produit l’impagament.