Novetat: la compravenda amb finançament per tercer al Codi Civil de Catalunya

11 gener 2018 por Elisabet Planas

firma

Començàvem l’any explicant-vos que el passat 1/01/2018 entrava en vigor el Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes i us avançàvem que llei introduïa un nou règim de la compravenda que s’apartava del sistema tradicional vigent fins avui a Catalunya.

Moltes són les diferències i les novetats que regula aquest últim llibre del CCCat i entre elles volem destacar avui la compravenda d’immobles amb previsió de finançament per un tercer, que trobem a l’article 621-49 CCCat dins la subsecció setena rubricada “Especialitats de la compravenda d’immobles”.

És innegable que recórrer al finançament d’un tercer (normalment entitat bancària) per poder adquirir una finca és un supòsit més que comú actualment. Molt sovint la part interessada en comprar un immoble, paral·lelament a aquesta operació, contacta amb un banc per aconseguir un préstec o crèdit que pugui destinar, en tot o en part, a pagar el preu per l’adquisició de la finca, o bé amb el banc titular del préstec hipotecari que grava la finca per tal de poder-s’hi subrogar.  Doncs bé, en aquest supòsit el CCCat ha previst una regulació específica en relació al desistiment de la compravenda quan aquest finançament (o subrogació) que es pretenia aconseguir pel comprador, finalment no es concedeix per l’entitat bancària.

L’article 621-49 CCCat estableix:

1. Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador.

2. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hauria estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecària.

Així doncs el CCCat regula que el comprador que veu frustrada l’operació de finançament (o de subrogació en el préstec o crèdit que grava la finca) per adquirir un immoble pugui desistir del contracte sense perdre el preu entregat a compte al venedor i/o les arres penitencials. Tanmateix, per poder desistir sense conseqüències, hauran de concórrer els següents requisits:

a) En primer lloc, que s’hagi fet constar que el comprador espera finançar-se per un tercer entitat de crèdit per pagar el preu al contracte privat de compravenda o a les arres penitencials atorgades entre comprador i venedor.

b) I segon, que el comprador justifiqui, dins del termini que es fixi, la negativa de l’entitat de crèdit a la concessió d’aquest finançament sense que existeixi negligència per part seva.

En tot cas, el comprador haurà de deixar al venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte. És a dir, que ambdues parts quedin en la mateixa situació que tenien abans d’atorgar el contracte o les arres penitencials.

Si us esteu plantejant comprar un habitatge i recorrereu a un préstec hipotecari, no dubteu a exigir que la necessitat de finançament consti al contracte d’arres i/o al contracte privat de compravenda. De ben segur que no serà una qüestió pacífica a negociar amb el venedor, sobretot si aquest és un promotor o una entitat bancària, ja que el règim que contempla l’article 621-49 CCCat no és obligatori, podent les parts pactar el contrari o excloure aquesta possibilitat de desistiment sense conseqüències per al comprador.

Si en canvi sou venedors, compte amb introduir aquest pacte al contracte d’arres i/o al contracte privat de compravenda. Caldrà estudiar bé la situació i redactar en quins casos s’entendrà que hi ha negligència o fins i tot quins requisits ha de complir el comprador per entendre que compleix adequadament la recerca de finançament per pagar el preu de l’immoble.

Com sempre, és important assessorar-se en tot moment, però és essencial fer-ho abans de signar res, de forma preventiva, ja que s’eviten molts possibles problemes futurs. Per això, busqueu consell si heu de comprar o vendre aquest 2018 a Catalunya.