Nova Llei de foment dels lloguers (I)
6 juny 2013 por Joan Planas
Avui entra en vigor la nova Ley 4/2013, de 4 de juny, de “medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, que es va publicar ahir al BOE (hem de donar les gràcies per la deferència que no ens deixin més que un dia per estudiar la llei a consciència). Aquesta llei modifica la llei d’arrendaments urbans de 1994 i és molt important per al futur de les relacions entre arrendadors i llogaters. Per tant, a tots els contractes a partir de l’6 de juny de 2013, ja se’ls aplica la llei.
Dedicarem el comentari d’avui a parlar dels temes més vistosos, per exemple el que la llei preveu expressament que les parts puguin indicar una adreça electrònica als efectes de les notificacions previstes a la llei (amb les corresponents garanties d’autenticitat, etc.).
D’entrada cal dir que les modificacions, llevat d’alguna qüestió singular, no són per afavorir directament el llogater, sinó al propietari, és a dir a l’arrendador (per això la llei és de “flexibilització” del mercat dels lloguers).
Així, el temps de duració mínima dels contractes passa a ser de cinc a tres anys i la pròrroga del contracte (si no es diu el contrari per les parts), passa de tres a any.
Si el contracte és per menys de tres anys, s’anirà prorrogant d’un en un a voluntat del llogater, però cal tenir present que en aquest cas, s’introdueix una flexibilitat total per a l’arrendador, que pot comunicar al llogater, una vegada transcorregut el primer any, que necessita l’habitatge per a ell o la seva família (entesa en termes amplis) i llavors no procedeix la pròrroga i el llogater ha de marxar (s’amplia de forma extraordinària el concepte de necessitat i a més no cal ni fer-ho constar al contracte de lloguer, sinó que encara que no s’hagi previst, el contracte no es prorrogaria a voluntat de l’arrendador fonamentada en la seva “necessitat”).
Un dels objectius de la reforma de la llei d’arrendaments i flexibilització era facilitar a la Banca (i també a la resta de propietaris però bàsicament a la banca i grans inversors immobiliaris), que si l’habitatge es ven (també si es transmet per exemple fruit d’una execució hipotecària), el contracte s’extingeix i per tant l’adquirent podrà fer fora el llogater, sempre i quan el llogater no hagués procedit a inscriure el contracte al Registre de la Propietat. S’ha de tenir present que el número de contractes de lloguer d’habitatge inscrits al Registre de la Propietat és zero (potser algun registrador en sap d’algun, però no n’hem vist mai cap d’inscrit).
Recordem que demà mateix, 6 de juny, ja és aplicable la nova normativa.
En farem més comentaris.
