Permutes, ara no gràcies!

3 abril 2009 por Joan Planas

logo-diari-terrassa12Article publicat el 29/3/2007

 

Hem comentat en algunes ocasions qüestions relatives a la permuta, com a figura que es fa servir en el món immobiliari i que té els seus avantatges i inconvenients.

La permuta és un instrument que permet a canvi de cedir una finca, adquirir la propietat d’una altre de construcció futura, o ja existent o que sigui resultant de rehabilitació.

És, per tant, un contracte molt benvingut en fases expansives del mercat immobiliari per aquells que no gosen posar-se directament en el món de la promoció i tenint finques, no les volen vendre perque els diners al Banc no rendeixen com en el món immobiliari (en époques de puja).

El principal inconvenient de la permuta, quan es tracta de permutar una finca existent per una altra que s’ha de construir, és que  suposa un canvi d’una cosa existent per un futurible i, per tant, per “fum”.

La llei 23/2001, de 31 de desembre, de cessió de finca o d’edificabilitat a canvi de construcció futura (DOGC núm. 3556-18/01/2002), que va entrar en vigor el 18/4/2002, va donar unes possibilitats de garantir-se, però que no són automàtiques, sinò que s’han de pactar i per tant que cal tenir-les present i fer-les constar a l’hora de contractar, doncs del contrari no hi ha cap garantia, més que la possible reclamació al promotor incumplidor, en cas real d’incompliment (amb la problemàtica que pot plantejar les vendes a tercers de la finca que es va permutar, etc.).

Com deixavem veure al començament, la permuta és força interessant quan el mercat immobiliari s’expandeix, perque malgrat que sempre hi ha possbilitats d’incompliment, aquest és menys probable, que no quan –com ara- el mercat es retreu (i com més s’en parla, més s’accentua la presió del mercat cap a la recessió). En poques paraules, si les coses van malament, hom pot quedar-se amb el fum.

I com que les coses són així, i a la vegada es dona la circumstància que hi ha molts promotors que tenen molt producte a vendre i el mercat està atemorit i no compra (no compra com fa pocs mesos), aleshores resulta que hi ha promocions quina sortida és entregar uns pisos, locals i pàrquings, a les persones que van fer de permutants cedents, i quins altres departaments o es venen en compta-gotes o no es venen.

Un problema que té el món de la promoció immobiliària és que des de la compra o adquisició en permuta del solar, fins a la construcció i finalització de l’edifici (tràmits urbanístics pel mig), passen molts mesos (18-24, anant bé). Això vol dir que les condicions del mercat poden alterar-se des que s’inicia el procés de promoció fins que s’acaba l’edifici. Si és bona época, els pisos es venen sobre plànols i no hi ha cap problema encara que s’alterin les condicions (si els diners rebuts s’empren a la mateixa promoció i no en promocions futures, doncs llavors ja podem tenir servit el problema). Però si els temps varien i els compradors no es presenten a comprar, aleshores el promotor passa problemes importants.

Per tant, a l’actualitat i tal com està el món immobiliari, si no és amb les màximes garanties, de permutes, ara no gràcies, encara que no agradi el consell als promotors. En seguirem parlant.