Si una Comunitat de Propietaris deutora no em paga, puc reclamar als propietaris dels diferents elements privatius de la mateixa?

3 novembre 2016 por Elisabet Planas

Efectivament, els propietaris d’elements privatius d’una Comunitat de Propietaris responen dels deutes de la Comunitat.

Així ho estableixen els articles 553-4.1 i 553-46 del Codi Civil de Catalunya:

  • El primer, amb la rúbrica Crèdits i deutes:
  1. Tots els propietaris són titulars mancomunats tant dels seus crèdits constituïts a favor de la comunitat com de les obligacions contretes vàlidament en la seva gestió, d’acord amb les quotes de participació respectives“.
  • El segon, amb la rúbrica Responsabilitat de la comunitat:

“1. La comunitat de propietaris respon dels deutes que contreu amb els seus fons i crèdits i amb els elements privatius de benefici comú.
2. Els elements privatius de benefici comú només es poden embargar fent un requeriment als propietaris i demandant-los personalment.
3. Els elements privatius només es poden embargar per deutes de la comunitat si es requereix el pagament a tots els propietaris de l’immoble i se’ls demanda personalment”.

Però cal matisar: sempre i en tot cas podrem reclamar als propietaris dels elements privatius de la Comunitat o només en alguns casos?

La responsabilitat dels elements privatius dels copropietaris per deutes de la Comunitat resultarà de la insuficiència dels fons i crèdits de la Comunitat de Propietaris, configurant-se així una responsabilitat jerarquitzada davant de tercers, subsidiària dels propietaris dels elements privatius respecte de responsabilitat primera de la Comunitat de Propietaris. És a dir, que només quan es conegui i es tingui constància de la insuficiència del patrimoni de la Comunitat de Propietaris deutora es podrà actuar contra els propietaris dels elements privatius de la mateixa. Així ho ha vingut entenent la jurisprudència en Sentències del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, (Sala Civil i Penal, Secció 1ª) núm. 12/2014, de 24 de febrer i 59/2012, de 15 d’octubre.

Alhora amb caràcter previ a reclamar als propietaris d’elements privatius, cal efectuar un requeriment individual de pagament, requisit de procedibilitat que suposa la desestimació de la petició en cas d’efectuar-se sense ell.

Requerits els diferents propietaris d’elements privatius de la Comunitat podrem reclamar individualment a cada un d’ells l’import del total deute que li correspongui d’acord amb la seva quota de participació en la Comunitat. Per tant, estem davant d’una responsabilitat mancomunada i no solidària de tots els copropietaris en relació als deutes de la Comunitat amb tercers.

Per tant, si tenim un crèdit contra una Comunitat de Propietaris i coneixem o podem conèixer que aquesta no podrà fer front al deute, cas que ens plantegem instar una reclamació judicial, és recomanable, per evitar la frustració de la pretensió correctament exercida i estimada de cobrament, dirigir la demanda no únicament contra la Comunitat de Propietaris sinó també, i subsidiàriament en cas que la Comunitat tingui insuficients fons i crèdits per pagar, contra els diferents copropietaris que la formen, els dels elements privatius de la mateixa, previ requeriment de pagament dels mateixos.

Si no ho fem així, de forma acumulada a la demanda contra la Comuntiat, si bé subsidiàriament, declarat el deute i condemnada la Comunitat, haurem d’acudir a un nou procediment declaratiu per reclamar els diferents copropietaris, que també haurem d’haver requerit prèviament de pagament.