Terra i sostre de les Hipoteques

20 gener 2011 por Joan Planas

Molts clients de bancs descobreixen ara que aquests els hi havia preparat un terra i un sostre en les hipoteques.

El terra vol dir que per molt que baixi l’ Euríbor, el tipus d’interès que s’aplica a la seva hipoteca té un mínim o sòl, que pot anar des del 2% al 4,5% segons els casos. Aquest mínim no es pot baixar i impedeix a l’usuari beneficiar-se de les baixades de l’ Euríbor.

El sostre, oscil·la generalment entre el 10% i el 12% de l’interès.

Dels propietaris que han signat hipoteques els darrers 4 anys (4’4 milions segons l’Institut Nacional d’Estadística), entre 1,5 milions i 3,1 milions estan sofrint les conseqüències dels “terres”, que suposen pèrdues anuals que pot arribar als 6.000 euros l’any.

Davant la manca de regulació concreta d’aquestes clàusules, els jutjats hi ha moltes  demandes presentades pels clients d’hipoteques contra les entitats bancàries pels presumptes abusos comesos amb aquestes clàusules.

El Jutjat mercantil 2 de Sevilla, el 30 de setembre de 2010 va sentenciar que declarava la nul·litat (per abusiva) d’una clàusula “terra” en un préstec hipotecari a interès variable perquè les limitacions a l’alça i a la baixa no són semblants, sinó que la relació és desproporcionada pel costat de la pujada respecte de la baixada. La sentència obliga a un banc i tres caixes d’estalvis a eliminar aquest tipus de clàusules i a abstenir-se d’utilitzar-les en els successius contractes.

Aquestes clàusules, ens diu la sentència, tenen la consideració de condicions generals de la contractació perquè no són objecte de la lliure negociació ni fruit exclusiu de la mateixa, sinó que venen predisposades i imposades en la normalitat dels casos, i són nul·les quan es qualifiquen d’abusives: Les clàusules abusives són totes aquelles estipulacions que no es negocien de manera individual i que atempten contra la bona fe, suposant un desequilibri en els drets i obligacions de les parts contractants.

L’abús residiria en el perjudici que la seva imposició suposa als propietaris privant-los o perjudicant-los per no permetre’ls gaudir de les baixades de l’índex de referència que es venen produint en l’actualitat (baixades de l’Euríbor). De la limitació a la baixa del tipus o de les fluctuacions del tipus derivaria el desequilibri del contracte en perjudici del consumidor, doncs, per contra el topall màxim és tan alt que estadísticament mai es donarà. Comptat i debatut, les clàusules configuradores de tipus d’interès variables no han de fer al·lusió a tipus incongruents amb la variabilitat de l’operació i, en aquest sentit, han de respondre a una autèntica fluctuació del mercat monetari i evitar que estableixin una variació de l’interès en benefici d’una sola de les parts.

És clar que caldria que  el legislador reguli aquesta matèria i així evitar que els jutges es vegin desbordats per aquest tipus de demandes i el que correspon és la reforma de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris introduint les modificacions pertinents per acabar amb aquestes clàusules. Mentre això no succeeixi, la primera i immediata acció a portar a terme serà anar a l’entitat financera i demanar la no aplicació de la clàusula per abusiva (ja que la conseqüència d’aquesta qualificació és la seva nul·litat), i davant la negativa del banc es pot instar un procediment judicial per sol·licitar la nul·litat de la clàusula “terra” que pot constituir un abús de dret, demanant la seva eliminació amb la recuperació de les quantitats pagades.