Transformar un local en habitatge (I)

19 gener 2012 por Joan Planas

Hi ha dues normatives que afecten la transformació d’un local en habitatge (o a l’inrevés), per tal que tingui el reconeixement legal corresponent. La primera és la urbanística, que no és l’objecte del nostre comentari actual. La segona és la normativa civil, és a dir, la que regula les relacions privades i a ella ens referim.

Dins un edifici constituït per varis departaments, en la descripció que d’ells es fa a l’escriptura de divisió horitzontal i que s’inscriurà al  registre de la propietat corresponent, es fan servir els termes “habitatge” i “local”.
El problema a dilucidar és si fent aquesta menció queden o no condicionats aquells departaments o entitats a l’ús corresponent de local o habitatge. O donar un destí divers a l’inicial, suposa modificar la destinació i  contradir l’escriptura de divisió horitzontal i, per tant, el Títol Constitutiu? Per la importància del tema, ha corregut força tinta d’opinions jurídiques (si és habitatge hi podem posar un despatx professional o unes oficines, per exemple?).

Resolt aquesta qüestió de forma, creiem que molt correcte i efectiva una recent sentència del Tribunal Suprem (de 30 de desembre de 2010), que clarifica que el dret a la propietat privada té reconeixement constitucional, i que solament pot ser restringit per normes legals que, en tot cas, han de ser interpretades de forma restrictiva. En el cas que es jutjava, el propietari d’un local va convertir-lo en habitatge, contra els acords de la Comunitat que n’eren contraris. La Comunitat entenia que s’havia de donar tot el valor a la destinació fixada en el títol de constitució de l’edifici, quan referint-se a aquell departament o entitat es descrivia com a local.

Contràriament, el Tribunal Suprem en aquella sentència, fixa que la simple descripció en l’escriptura de divisió horitzontal no impedeix el canvi de destinació. És a dir, que perquè obligués a tots aquesta descripció, en l’escriptura de divisió horitzontal hauria de figurar la prohibició expressa dins els Estatuts de la Comunitat, doncs en un altre cas cada propietari té plena llibertat de destinar el seu pis o local a qualsevol activitat.
Catalunya té una legislació diversa a l’actualitat, el Codi civil de Catalunya, que regula la propietat horitzontal de forma diversa i ni complementària ni suplementària a la normativa estatal, d’acord amb la qual és permés als propietaris variar l’ús dels seus departaments per pròpia iniciativa i com a plasmació dels seus drets dominicals.
Per tant, si no hi ha prohibició expressa en el Títol de constitució de la Comunitat o un acord vàlid posterior, ni és necessari fer obres importants en elements comuns (per exemple el canvi d’estructura o parets mestres de la finca i supòsits similars), el propietari serà lliure de donar l’ús i destinació que estimi més adient al seu departament. Altra cosa és que una vegada efectuat el canvi, es portin a terme activitats molestes, insalubres, etc., doncs llavors la Comunitat podria interposar la corresponent acció de cessació a tenor de l’art. 553-40 del Codi civil de Catalunya.
Cal tenir present també que el canvi de destinació no comporta modificació del coeficient de propietat i que el propietari del departament canviat d’ús podrà usar  els elements o serveis comuns necessaris, sempre que tècnicament sigui possible, pagant les despeses que es meritin.

En proper comentari tractarem de la normativa administrativa que afecta la transformació d’un local en habitatge (o a l’inrevés).