Financiación negada en compra de pisos

1 Mayo 2009 por Joan Planas

Artículo publicado el 23/4/2009

 

A muchas personas se les impide hoy en día comprar una vivienda, pese a haberse comprometido contractualmente, y esto a pesar que su poder adquisitivo es el mismo que tenían cuando decidieron comprar y sus ganas de comprar también son las mismas (no estamos hablando de compras especulativas, sino compras “domésticas”).

 

A pesar de la obviedad que es decir que la financiación es una pieza clave en la compra de una vivienda, hasta que no estamos inmersos hasta el fondo en una crisis inmobiliaria y financiera no nos damos cuenta de su trascendencia.

 

En época de vacas gordas -no hace tantos meses- muchas promotoras que pertenecían a bancos o cajas (o las participaban mayoritariamente o significativamente), para facilitar sus ventas, aseguraban entre las condiciones de venta, que el comprador cuando tuviera que otorgar escritura, se podría subrogar en la hipoteca que hubiese hecho el promotor. Esto se hacía constar, incluso en la documentación promocional de las ventas, no sólo indicando que el edificio se realizaba con financiacion de tal o cual Banco o Caja, sino que además se facilitaba al comprador un detalle de la hipoteca existente y de la cuota que se debería de pagar (hoy el Banco o Caja en algunos casos ya no es el financiador, sino que el promotor le ha cedido los pisos y ahora son propiedad de la entidad financiera).

 

Es evidente que esto ha facilitado una más fácil comercialización o “colocación” de los productos inmobiliarios.

 

Pero el hecho es que hoy, cuando se han de otorgar esas escrituras, esa promesa y posibilidad de financiación se deniega, no porque el comprador esté en el paro o le hayan bajado el sueldo, sino porque simplemente el banco o caja no quiere otorgar la hipoteca en las condiciones que se habían previsto alegando simplemente que han cambiado los criterios de riesgo (cuando se ofrecían pisos para comprar, se facilitaban al comprador incluso  los datos de a cuanto le saldría la cuota de la hipoteca).

 

Aparte, las promotoras, con la caída de precios de obra nueva que aún no ha parado, si el contrato es de compraventa y no de arras, entonces optan por exigir el cumplimiento del contrato, es decir, quieren forzar la compra, no dejando que el comprador se libere pese a que admita perder lo que ha dado a cuenta (los promotores saben que el propio piso, en el mercado lo están ofreciendo ellos un 30% más barato y pese a esto no se vende; y los compradores están viendo como se los obligaría a comprar -sin financiación-un piso que es un 30% más caro que el de al lado).

 

La pregunta es: En un caso como éste, ¿puede el comprador resolver judicialmente el contrato por incumplimiento de la promotora-vendedora a su obligación de facilitar el financiamiento prometido? El Tribunal Supremo, en ocasiones parecidas (escasas), expresa que: “…Al negarse la mencionada recurrente, vendedora del piso objeto del contrato en cuestión a realizar actos que facilitaran a los compradores, el ejercicio de derecho, cual es el de obtener créditos hipotecarios legalmente prevenidos para facilitar el pago del precio convenido … claramente determina, como certeramente aprecia la Sala sentenciadora de instancia, que la aludida vendedora ha actuado incumpliendo obligaciones que le vienen impuestas al fin del ejercicio por los relacionados compradores del invocado derecho de obtención de créditos hipotecarios facilitadores del pago del precio, con acomodo a las reglas de la buena fe que sanciona el artículo 1258.”

 

Hemos de tener presente que la compra de una vivienda, aparte de la normativa civil propia de todo contrato, está sujeta también a una normativa especial, cual es la ley general de defensa a los consumidores y usuarios, aparte de las normas específicas en materia de vivienda.

 

Hace falta pues que “los compradores-sin-la-financiación-prometida” se asesoren para no verse perjudicados por conductas promocionales “normales” al tiempo de firmar los documentos privados y que hoy se niegan sin motivo, en su perjuicio.



Reforma de sociedades mercantiles

1 Mayo 2009 por Joan Planas

 

Artículo publicado el 9/4/2009

 

En materia mercantil, los constantes cambios tanto de la propia vida mercantil, como de la situación económica -que tiene mucho a ver con la legislación- y también de la existencia de normas que regulen el comercio internacional, aconsejan que la normativa legal sobre sociedades mercantiles sea objeto de frecuente atención por parte del legislador.

Uno de estos procesos de revisión culminó con la publiación en el  BOE del sábado 4/4/2009, de la ley 3/2009, de 3 de abril sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles.

De entre los temas que en esta ley se trata, que son bastantes, queremos hablar hoy sobre uno de recurrente como es el de valorar las aportaciones que se hacen a las sociedades.

Es decir, cuando los socios de una sociedad quieren ampliar el capital social, esta aportación puede ser con dinero o con otros bienes. Si no es dinero, tanto a efectos de terceros que contraten con la sociedad, como de la misma sociedad y de sus socios, la legislación hasta ahora vigente preveía que estas aportaciones precisaban estar hechas previo informe pericial con périto designado por el Registrador Mercantil (antes no hacia falta peritaje alguno y para entrar en Europa nuestros socios nos obligaron a hacerlo, ya que esto era un desbarajuste - véase al respecto la polémica sobre la valoración anterior a la época de fincas rústicas a valores huidos en casos relacionados con la ahora “hermanita de la caridad” Sr. Mario Conde).

Pues bien, con la reforma actual la legislación abarca dos situaciones diversas.

Por una parte, flexibilizar la valoración de las aportaciones en bienes muebles (por ejemplo títulos valores, acciones, etc.), cuando resulte que se trate de valor que coticen en Bolsa u otros mercados. En este caso, se admite que con la certificación de valor de la sociedad bursátil correspondiente, pueda obviarse el trámite de pedir otra valoración. Esto es interesante ya que da más agilidad al sistema, los desburocratiza y a la vez la abarata en suprimir el coste añadido del périto y toda su tramitación.

Pero por otra, al lado de esta excepción a la exigencia de informe, se incluye otra, como es que en el caso de bienes no muebles (por lo tanto, inmuebles), que hayan sido objeto de una valoración previa dentro de los 6 meses anteriores a la aportación, no haga falta hacer una nueva peritación, sino que sea admisible la existente hecha por profesionales no designados por las partes. Estamos por lot anto ante un sistema no de desregulación, sinó de desburocratización y abartimiento de costes.

Pero además, cuando es así, se desplaza a los administradores sociales la obligación de pedir el peritaje del périto nombrado por el Registrador Mercantil, si se considera que hay circunstancias que puedan modificar razonablemente aquella valoración dentro del plazo de los 6 meses.

Es interesante en este sentido la reforma, que abarca otras cuestiones, pero igual que en muchas ocasiones puede producirse el efecto contrario, cuál es que los administradores, pese a tener una peritaje, pidan la del périto designado por el Registrador Mercantil, con tal de huir de la atribución de posibles responsabilidades en el caso que alguien, con posterioridad, pueda determinar que había circunstancias nuevas que modificaran significativamente el valor razonable de los bienes a la fecha de la aportación.

Bien, es este un tema, dentro de otros específicos de la reforma que los profesionales y las sociedades han de tener presentes.

 



Cuentas, libretas y herencias: ¿De quién es el dinero?

1 Mayo 2009 por Joan Planas

 

Artículo publicado el 4/12/2003

 

A los abogados que nos dedicamos al mundo patrimonial, frecuentemente nos consultan sobre temas hereditarios y muchas de esas veces quien nos consulta da por supuestas varias cuestiones, erróneas, sobre las cuentas corrientes y libretas del difunto.

Uno de los casos más normales es que la gente cuando se hace mayor y empieza a perder la movilidad o empieza a depender de algún hijo, hija o familiar, tenga interés en que alguna de estas personas de su confianza tenga la posibilidad de ir al Banco o a la Caja a hacerle alguna gestión y la más frecuente será la de sacar dinero.

Pues bien,  esta situación, tiene dos maneras de resolverse.  La primera y más correcta, es que la persona mayor,  tenga dada autorización a esa de la cual depende,  en vistas a que ésta pueda realizar dichas operaciones.  La segunda, que es por la que se opta muchas veces sin saber las consecuencias,  es la que consiste en que se abra una cuenta o libreta,  con los dineros de la “persona mayor” y sean sus titulares ambas personas o más.

La simplicidad de la segunda opción,  hace que sea bastante común y además es atractiva para los trabajadores de la banca,  pues implica abrir una nueva cuenta y depósito,  con lo cual,  la oficina es como si hubiera conseguido ampliar sus operaciones y eficacia (cuando esto sólo es así en el mundo virtual).  Además,  facilita la gestión del banco o caja, ya que de esta manera no tiene que vigilar por la veracidad o no de las disposiciones que se hagan a la cuenta respecto de las autorizaciones (no las debe controlar).

Pero cuando se opta por esta modalidad, la gente no sabe muy bien cuales son las consecuencias que puede tener.  Unas fiscales (que no nos ocupan en este comentario)  y otras sobre la posible transmisión de la propiedad del dinero.

Pues bien, por cuando la “persona mayor” es viva,  las disposiciones que se hagan de la cuenta o libreta tienen una importancia relativa.

Pero el casos es que muchas veces,  esa persona de la que se dependía cuando se ha muerto la otra,  acaba por creer o por entender que el dinero de las cuentas o libretas son también de su propiedad o que lo son a proporción del número de titulares.  Esto envenena bastantes herencias o es causa directa de malestar, hasta el punto que no han sido pocas las ocasiones en las que los tribunales,  inclusivamente el Supremo, han tenido que pronunciarse al respecto.

Los Tribunales,  excepto de los casos en que las cuentas o libretas abiertas a nombre de dos o más personas han mantenido al largo del tiempo ingresos correspondientes en todas ellas, han dejado claro que el hecho de ser dos o más personas cotitulares de una cuenta corriente o libreta en modo alguno implica que se haya transmitido o adquirido la propiedad del saldo, sino que la titularidad indistinta tiene, respecto del Banco o Caja de Ahorros,  un efecto que es el que cualesquiera de los titulares tiene todas las facultades de disposición y por lo tanto el Banco o Caja no ha de preocuparse de este extremo.  Pero en cuanto a las relaciones internas, es decir, a las relaciones entre cotitulares o entre los herederos de uno de los cotitulares y el otro u otros cotitulares,  el hecho que la cuenta o libreta se halle  abierta a nombre de varias personas no presupone en abosluto que el saldo sea copropiedad de todas ellas,  ni mucho menos,  como tampoco que presuponga la existencia de una voluntad de donación por parte de un cotitular respecto de otro (en relación a ello y de entre otras son suficientemente expresivas las sentencias del Tribunal Supremo de 15/12/1993 (Sala Civil) , sino que esta circunstancia es más bien operativa para la dinámica del contrato;  lo que influye y determina «prima facie», en lo referente a las relaciones del depósito que se lleva a cabo, es que cualquiera de dichos titulares ostenta facultades de disposición frente al banco, bien individual o conjuntamente,  pero no establece la existencia de un condominio y menos por partes iguales, ya que éste lo fijan las relaciones internas de los titulares y más concretamente en razón a la originaria pertenencia de los fondos depositados y así lo ha declarado esta Sala en S. 8-2-1991 (RJ 1991\1156), que cita las de 24-3-1971 (RJ 1971\1447) y 19-10-1988 (RJ 1988\7589), así como la de 23-5-1992 (RJ 1992\4280), lo que permite que pueda decretarse la exclusión y ajenidad de quien sólo figura como titular bancario y no demostró tener participación personal y directa en la propiedad del dinero depositado, conforme sucede en el caso de autos).

 

Este tema vicia tanto las relaciones entre herederos -casi siempre hermanos y hermanas- que no son pocas las familias la unidad de las cuales no acaba soportando la herencia. Es por esto que quizás seria conveniente que bancos y cajas hicieran un esfuerzo por dejar claro a la gente esta situación,  pues ahorraria muchos quebraderos de cabeza (pese a que seguramente no es trabajo de ellos hacernos de aspirina, y quizás el lector se la deberá de tomar cuando termine de leer estas linias o cuando piense que no hemos hablado de las consecuencias fiscales que pueda tener todo esto).