Alquiler o compra

28 Diciembre 2012 por Joan Planas

DIARI DE TERRASSA.-

La que los medios nombran como la futura Ley del Alquiler, en su tramitación empieza a encontrarse en la fase final.

Hace una semana, el Pleno del Congreos rechazó las enmiendas a la totalidad presentadas por los diferentes grupos parlamentarios.

El debate parlamentario gira alrededor de si es necesario potenciar la compra o si es necesario potenciar el alquiler. Este, sin embargo, no és un debate nuevo sinó continuado con alternanzas en el tiempo.

La esterilidad del debate como tal es clara. No existe duda alguna que quien compra la vivienda propia está formando un ahorro para el futuro, da estabilidad social y ayuda a la formación de la riqueza de la nación. Alquilar siempre ha sido una opción subsidiaria, salvo circunstancias personales, sociales y/o laborales que puedan pesar más sobre dicha decisión.

El mismo debate se dio años atrás. Así, por ejemplo, el 15 de marzo de 2007 nos hacíamos eco del mismo debate en este mismo periódico, y afirmávamos que “la polémica es artificiosa y es simplimente una trampa que los administradores públicos nos ponen delante para tapar la ineficacia total de las políticas tan prometidas como incumplidas de facilitar el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna”. Entonces gobernaba el PSOE y ahora lo hace el PP, cambiandose las tornas; y no les falta razón a las filas de los diputados populares cuando se acusa al PSO “… de no haber hecho “absolutamente nada” para incentivar el alquiler durante sus años de gobierno y de usar la política de la vivienda como “arma arrojadiza”.

La Ley del Alquiler que ahora se está debatiendo no ha sido demandada por el sector, y ciertamente, su objetivo es el de facilitar la inversión inmobiliaria de las sociedades de capital y fondos de inversión. El recorte de derechos a los inquilinos, que el propietario normal no ha solicitado (el propietario individual sólo quiere estabilidad en el alquiler, cobrar pacíficamente y que la Ley sea ágil en caso de morosidad), maquilla su vedadero objetivo de facilitar a los inversores de grandes capitales la compra de grandes estocs de viviendas y dar más posibilidades de sacar los inquilinos. La fórmula consiste en desproteger al 100% los inquilinos, que al no inscribir los contratos en el Registro de la Propiedad podrán ser desahuciados más fácilmente sin respetar los plazos, ahora más breves, de duración mínima de los contratos.

Muy posiblemente al cambiar de año se aprobará la Ley y podremos entonces valorar sus efectos. Pero es importante que el lector no pierda de vista que el principal objetivo de la Ley es el que hemos comentado mediante este artículo.

Aprovecho para desear a todos los lectores que el año que ahora acabamos haya sido para todos el más malo de los que puedan venir.



Extinción de arrendamientos a 31/12/2009

23 Abril 2009 por Joan Planas

Artículo publicado el 22/1/2009

 

El 31 de diciembre de 2009 es una nueva fecha a tener presente ya recordar en materia de arrendamientos.

La ley de arrendamientos urbanos de 1994, estableció un sistema complejo, con el que se fueran extinguiendo los contratos de arrendamientos anteriores a la fecha de inicio de su entrada en vigor (1/1/1995).

Este año, a 31/12/2009, llega la hora para algunos arrendadores, de liberarse de un arrendatario impuesto por la ley (cuando decimos impuesto, queremos decir un arrendatario al que, quisiera lo que quisiera el propietario, la ley imponía en favor del arrendador el derecho a la prórroga forzosa, aunque se hubiese pactado lo contrario; si a esta situación añadimos que en muchos casos el alquiler a parte de envejecer económicamente, era congelado y no se podía actualizar, el cóctel de injusticias es explosivo, aterrador y sufrido tambíen unjustamente por muchos propietarios).

Efectivamente, la ley dispone que en los casos de arrendamientos de locales en los que el inquilino sea una persona jurídica (sociedades en general), y no se dedicara el año 1994 a actividades comerciales, los contratos se extinguirán cuando transcurran quince años de entrada en vigor de la ley, en los casos en que el año 1994 pagaren una cuota de IAE de entre 85.001 y 130.000 ptas. (se consideran locales aquellos en los que se desarrollaban  actividades comerciales el año 1994 de las comprendidas dentro de la División 6ª del Impuesto de Actividades Económicas).

Debemos tener presente, también, que cuando en un local se desarrollaban en el año 1994 actividades para las que correspondieran diferentes cuotas, sólo se tomará en consideración a los efectos anteriores, la mayor de ellas.

De otra manera, cabe también considerar que es al arrendatario o inquilino a quien le corresponde acreditar la cuota que correspondía  al local y que en defecto de prueba el término de finalización será de cinco años (es decir, se habría extinguido el arrendamiento, como a muchos otros les pasó, el 31 de diciembre de 1999, y es el caso de los despachos de abogados, procuradores, administradores de fincas, agentes de la propiedad inmobiliaria, arquitectos, médicos, profesionales liberales en general y los locales alquilados por personas jurídicas, en este casoo con una superfície superior a 2.500 metros cuadrados, o aquellos en los que se desarrollaban actividades no comerciales y se satisfacía en el año 1994 un IAE superior a 190.000 ptas.).

La ley exceptúa de esta situación a los locales en que se hubiera producido un traspaso entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, en que la situación se concede una prórroga especial de 5 años, a la finalización de los 15 (ello quiere decir que los que estuvieran en esta situación por la aplicación de la regla de los 10 años, a  31/12/2009, se extinguirán por finalización de esta prórroga especial).

Pero también el 31 de dicembre de 2009 se extinguen, los contratos de alquiler que se conocen como asimilados al de inquilinato, en los que sean los arrendadatarios la Iglesia Católica o las Corporaciones sin  ánimo de lucro (una matización, los contratos en los que los arrendatarios fueran Oficinas de Correos, dependencias oficiales del Estado, Comunidades Autónomas, Ayuntamientos, Oficinas de la Seguridad Social, Hacienda, Guardia Civil, Policía Nacional u Organizaciones Religiosas que no sean la Iglesia Católia el término era de 10 años y finalizó el 31/12/2004).



El impago del alquiler al Juzgado

23 Abril 2009 por Joan Planas

Artículo publicado el 29/1/2009

El día a día pone en evidencia de los profesionales jurídicos del sector, que los impagos de alquileres son cada vez más numerosos. Las situaciones de morosidad no son siempre las mismas. Aquellas en las que el paro, enfermedades o desgracias puedan ser las causantes, se mezclan con los cada vez más corrientes morosos recalcitrantes. Éstos últimos son gente que alquila pensando ya desde el primer momento en no pagar, aprovechándose del tiempo que obtendrán viviendo gratis, gracias a la sobreprotección jurídica, normas mal pensadas y pesadas, así como la ineficiente organización judicial (aparte de la buena voluntad con la que tantas veces los profesionales de los juzgados ponen para superarlas).

Es por esto ante situaciones claras como las que se dan cuando el arrendador es de los que al primer o segundo recibo ya dejar de pagar, las preguntas que formulamos son: ¿Cuándo puede iniciarse un procedimiento judicial de desahucio? ¿Cuántos son los recibos que como mínimo deben deberse?

La ley habla del impago, no regulando ni la ley de arrendamientos urbanos ni la legislación procesal, sin ningún mínimo. Hay, además. resoluciones judicales contradictorias a las Audiencias Provinciales. Una línea jurisprudencial defiende que el impago de una sola mensualidad de renta se debe considerar únicamente un retraso en el cumplimiento de la obligación de pago del alquiler pero no un incumplimiento verdadero y por lo tanto no es causa de resolución del contrato (criterio seguido, entre otros, por las Audiencias de Madrid y Zaragoza). Otra es la que sostiene que el impago de una única mensualidad de renta y hace aplicable la causa de resolución del contrato de arrendamiento (doctrina que mantienen las Audiencias como la de Barcelona o la de las Islas Baleares).

Éste último criterio es el que definitivamente ha adoptado el Tribunal Supremo en una Sentencia reciente dictada el 24 de julio de 2008. Así, el Supremo considera que la falta de pago de la renta correspondiente a una sola mensualidad es suficiente para decretar el desahucio y lo justifica de la siguiente manera: “Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.”

La propia Sentencia añade que en estos casos de ejercicio de la acción de desahucio por impago de una mensualidad del alquiler no tiene porqué considerar que el arrendador actúa de forma anormal o desproporcionada.

En cuanto al momento a partir del cual es procedente presentar la demanda de desahucio, y teniendo en cuenta que la renta se debe abonar, a falta de pacto en contrario, en los siete primero días de cada mes, nos podemos preguntar si prosperará una demanda interpuesta el octavo día o si, por lo contrario, se debería esperar a que finalice el mes completo.

Así, pese a la ya mencionada sentencia del Tribunal Supremo no lo declara expresamente, se deduce que el desahucio sólo se puede interponer cuando se deba una mensualidad cumplida y vencida, es decir, que si cuando se presenta la demanada no ha pasado la mensualidad, la deuda en la cual se fundamenta la petición de desahucio, no se puede  hablar de una falta de pago, sino solo de un retraso, no siendo esta la situación sancionable con la resolución contractual. Esta es, por otra parte, la doctrina constante y uniforme de la Audiencia Provincial de Barcelona.

En consecuencia, aunque habitualmente pactamos en los contratos que la renta se debe satisfacer en los siete primeros días de cada mes, se debe concluir que si el arrendador no cumple esporádicamente esta obligación, si bien es deudor de esa cantidad, no procede la interposición de una demanda de desahucio hasta que haya pasado y vencido la mensualidad en la cual se haya producido el impago.



Duración mínima de los alquileres

8 Abril 2009 por Joan Planas

Artículo publicado el 27/11/2008

 

De las personas que hace un tiempo compraron una vivienda como inversión para revenderla, no pocas se encuentran ahora obligados a pagar una hipoteca, por un piso que tienen cerrado y que en el mercado, no encuentra salida.
 
Ante la sequía prácticamente total de ventas, la única solución posible es alquilar, para seguir pagando la hipoteca.
 
Y no pocos de los afectados querrían que la situación de alquiler fuera de corta duración.
 
La ley de arrendamientos urbanos de 1994, prevé para los contratos de alquiler de viviendas una duración mínima de 5 años (para los locales o todo el que no sea viviendas, la duración es libre). Podrá discutirse si es correcto o no el establecimiento de un plazo mínimo de duración del contrato, o si el plazo debería ser de 3 años o de 7, o algún otro. En todo caso, la ley es la ley (dura lex sed lex, que decían los romanos).
 
En evitación de un fraude de ley, ésta establece expresa y taxativamente que el pacto contrario es nulo de pleno derecho.
 
Ello no obstante, la ley (art. 9.3) prevé como posibilidad excepcional, que el contrato pueda tener una duración inferior, en los casos que, en el contrato se haga constar la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 años, siempre que sea para destinarla a vivienda permanente para él mismo (no para hijo alguno, hija u otros parientes, sinó para él mismo). Un ejemplo real: Una señora vive y trabaja en Alemania y le faltan tres años para jubilarse. Tiene un piso libre en Terrassa. Entonces se plantea alquilar el piso por un periodo de tres años, haciendo constar en el contrato dicha situación y haciendo constar que entonces prevé venir a vivir en Terrassa, ya jubilada.
 
Como que la ley es muy taxativa y no tiene vuelta de hoja, hay quien de esta posibilidad excepcional hace una regla general (esta es una práctica que se está extendiendo de forma bien irregular e ilegal). Y, así, bien por ignorancia y o por mala fe, no son pocas las veces en que, a petición del propietario que querría sólo tener alquilado hasta que encuentre comprador, se hace constar una duración inferior a 5 años.
 
Obviamente, convertir lo que es excepcional en corriente, es contrario a lo que prevé la ley.
 
Cuando el propietario que ya ha alquilado por un periodo inferior a 5 años, encuentre comprador, tendrá que afrontar el problema de no poder hacer efectiva aquella cláusula de necesidad, pues siendo nula de pleno derecho, el locatario tendrá derecho a alargar el contrato hasta completar el periodo de 5 años.
 
Si el problema se judicializa, el arrendador se puede encontrar perfectamente con una sentencia que declare la nulidad de la cláusula y deberá soportar además las costas del proceso. Aparte, si el inquilino, actuando de buena fe se marcha y pasan 3 meses sin que el propietario proceda a ocupar la vivienda para él mismo, se verá obligado a volver a reponer al inquilino en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 años, indemnizándolo además de los gastos que el desalojo le deba suponer hasta el momento de la reocupación, o, a elección del inquilino, o indemnizarlo con una cantidad igual al importe de la renta de los años que faltasen hasta completar cinco.
 
Por lo tanto, si quiere que el contrato no se prorrogue hasta los cinco años, debe fijarse en el contrato exactamente y de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para él (con la legislación actual no puede alegar una necesidad de otras personas que no sean el mismo arrendador). Y si realmente no nos podemos acoger a esta previsión excepcional, hace falta que lo tengamos claro.



Alquileres en Cataluña en 2008

8 Abril 2009 por Joan Planas

Informe del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda de 1/4/2009

 

Los nuevos contratos de alquiler firmados en el año 2008 experimentan el incremento más importante de esta última década.

Los nuevos contratos de alquiler firmados en Catalunya en el año 2008 fueron un 28% superiores a los del año 2007. Este porcentage supone el aumento más importante registrado en la última década. Durante el año 2008, se llegaron a firmar 80.126 nuevos contratos de alquiler, muy por encima de los 62.671 del año 2007. En referencia al precio del alquiler, se ha estabilizado  y sólo ha subido un 1% de media en todo el territorio.
 
De los nuevos contratos del año pasado, 27.141 corresponden a la ciudad de Barcelona y 57.712 al resto de municipios. Si bien el crecimiento ha sido importante en todo el territorio, han sido los municipios más alejados de la ciudad de Barcelona los que han registrado un mayor número de contratos nuevos, con un incremento excepcional del 42,9%. Los siguen los municipios del ámbito metropolitano de Barcelona, que han tenido un crecimiento muy intenso, del 32,8%. Y, finalmente, la ciudad de Barcelona donde, después de  dos años en los que casi se ha mantenido constante el número de contratos firmados, la contratación ha vuelto a crecer de forma importante, un 13,5%.

 
Esta dinámica territorial, que se repite y se intensifica desde el año 2002, conlleva que el peso de la ciudad de Barcelona -el municipio con el mercado más importante de Catalunya en referencia al número de contratos de alquiler- ha ido reduciendo desde el 52,9% del año 2001 hasta el 34,2% actual. Este porcentage es, por primera vez desde el inicio de la serie histórica, inferior a la que ocupan los nuevos contratos de alquiler del conjunto de municipios del ámbito metropolitano de Barcelona, que llega casi al 40% del total. Las limitaciones en el posible crecimiento de la oferta a la ciudad de Barcelona, junto con la distribución por el conjunto del territorio de la población recién llegada y la entrada en el mercado del alquiler de viviendas que se habían adquirido como inversión, podrían ser algunas de las razones explicativas de esta multiplicación del número de contratos de alquiler al resto de municipios.
 
El precio del alquiler se estabiliza
 
En lo referente a las rentas de alquileres mensuales, en el último trimestre de 2008 se han situado en una media de 908,5 euros/mes, cosa que ha supuesto un incremento de solo un 1,1% respecto del mismo período del año anterior. Este incremento, inferior al IPC, supone prácticamente la parada en el crecimiento de los precios de alquiler en Catalunya. Esto es especialmente significativo en un contexto de demanda creciente de alquiler. En este sentido, el importante crecimiento de la oferta contribuye a contener el aumento de los precios.
 
El comportamiento territorial de los precios no es homogéneo. Dentro de este submercado, destaca el comportamiento aún inflacionista de la ciudad de Barcelona, donde los precios han subido una media de 3,8% y el alquiler medio llega a la cifra de 1.081 euros/mes. Mientras, en el conjunto de Catalunya, sin tener en cuenta Barcelona, los precios se han mantenido prácticamente estables, con una variación del 0,4% con 819 euros/mes. Y es en los municipios de fuera del ámbito metropolitano de Barcelona donde el alquiler se ha mantenido más estable, con sólo un 0,2% de incremento y un alquiler medio de 652,73 euros/mes.

 
Analizando los datos a escala municipal, hay muchos municipios en los que los alquileres presentan crecimientos por encima del 30%, como son Sitges, Amposta, Cambrils, Gavá, Martorell o Olesa de Montserrat. Otros, como Argentona, Badalona, Molins de Rei, Rubí o Sant Boi de Llobregat  han experimentado subidas muy moderadas. También ha habido caídas muy significativas, por debajo del -20%, como  la Bisbal d’Empordà, Blanes, Palafrugell, Parets del Vallès, Sant Vicenç de Castellet o Vila-seca.

 
En la ciudad de Barcelona, algunos distritos han experimentado subidas sensiblemente superiores a la media, como es el caso de Horta-Guinardó (10,6%), Sant Andreu (10%), Nou Barris (9,7%), les Corts (8,6%), Ciutat Vella (8,5%) y Sarrià-Sant Gervasi (4,3%). Han sido menos inflacionistas los distritos del Eixample (2,5%), Gràcia (1,4%) y Sants-Montjuïc (0,3%). Y Sant Martí, que ha experimentado una ligera bajada en el precio, del -0,4%.

Evolución de los contractos de alquiler y del alquiler medio contractual  
               
               
  1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Catalunya sin BCN            
contractos (1) 14.258 14.452 14.745 17.618 18.037 20.773 24.941
Variación %   1,4 2,0 19,5 2,4 15,2 20,1
Alquiler medio contractual (2) 310,75 335,85 376,95 406,05 459,08 514,90 582,49
Variación %   8,1 12,2 7,7 13,1 12,2 13,1
               
BCN              
contractos (1) 14.873 15.720 14.983 17.046 18.035 20.376 22.633
Variación %   5,7 -4,7 13,8 5,8 13,0 11,1
Alquiler medio contractual (2) 350,71 416,24 467,92 548,83 619,30 678,47 723,18
Variacióm %   18,7 12,4 17,3 12,8 9,6 6,6
               
Total Catalunya              
contractos (1) 29.131 30.172 29.728 34.664 36.072 41.149 47.574
Variación %   3,6 -1,5 16,6 4,1 14,1 15,6
Alquiler medio contractual (2) 331,15 379,32 421,86 476,19 541,44 597,57 649,76
Variación %   14,5 11,2 12,9 13,7 10,4 8,7

 

  2005 2006 2007 2008
Catalunya sin BCN        
contractos (1) 28.959 32.837 38.509 52.712
Variación % 16,1 13,4 17,3 36,9
Alquilere medio contractual (2) 665,77 737,35 815,12 818,77
Variación % 14,3 10,8 10,5 0,4
         
BCN        
contractos (1) 23.982 23.975 24.162 27.414
Variación % 6,0 0,0 0,8 13,5
Alquiler medio contractual (2) 807,41 929,78 1.041,41 1.081,32
Variación % 11,6 15,2 12,0 3,8
         
Total Catalunya        
contractos (1) 52.941 56.812 62.671 80.126
Variación % 11,3 7,3 10,3 27,9
Alquiler medio contractual (2) 728,21 817,91 898,73 908,52
Variación % 12,1 12,3 9,9 1,1

(1) número de fianzas de contratos de alquiler, depositadas al Incasol en el conjunto del año.
(2) Alquiler medio contractual, según fianzas del Incasol, correspondientes al cuarto trimestre de cada año, excepto el año 2008, que correponde a la media del año.
 
Fuente: Secretaria d’Habitatge, a partir de las fianzas depositadas al Incasol.