El Registro de inquilinos morosos

14 Febrero 2013 por Joan Planas

DIARI DE TERRASSA

El día 3 de mayo de 2012 comentábamos en esta misma sección, la posible creación por parte del Gobierno del Estado de un Registro Público de Inquilinos Morosos (ya que constaba en el “Programa de Reformas” enviado por el Gobierno español a la Unión Europea, donde se decía que “se estudiará” la creación de este registro, así como modificará la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil para mejorar la protección jurídica de los propietarios, y favorecer más los alquileres).

Pues bien, estando en tramitación el “Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, el 5 de febrero de 2013 el PP ha presentado una enmienda para que se cree, con otro nombre un tanto más eufemístico que ese registro, el “Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler” (parece que tienen cierto reparo en decir las cosas por su nombre).

En este registro se recogerán los datos de todos los ciudadanos que hayan sido condenados -mediante sentencia firme, judicialmente en un desahucio o por la vía del laudo arbitral- por no haber cumplido sus obligaciones de pago.

El objetivo es que puedan ser conocidos por los arrendadores.

A fin de conocer si una persona está inscrita en el mismo, o no, será necesario acreditar una propuesta de contrato donde conste la identificación de la persona del inquilino o arrendatario, y entonces el Registro informará sobre si esta persona consta o no.

A fin de poderlo gestionar, los secretarios judiciales o los órganos de arbitraje competentes, deberán remitir la información que se determini de estas personas en el Registro.

El objetivo legal es de prevención y control, para incrementar la seguridad de los arrendadores y se cancelarán los datos del inquilino cuando pasen un máximo de seis años o cuando el ex-inquilino acredite haber pagado la deuda que tenía.

Hace años, la Cambra de la Propietat Urbana de Terrassa i Comarca (concretamente a finales de los 80), intentó crear este Registro, pero cuando lo tenía avanzado, los Juzgados lo vetaron (posiblemente por protección de datos tenían razón y hacía falta una Ley que lo autorizara, per han tardado 25 años desde entonces).

Con todo, si tenemos presente que la sentencia debe ser firme para inscribirse -la cual cosa nos parece bien- si el inquilino moroso busca piso antes que la sentencia sea firme (y quizás la recurre porque muchas veces ni pagará la tasa judicial por tener justicia gratuita), entonces el Registro no tendrá efectos inmediatos y será posible que quede empantanado el siguiente arrendador que le alquile una vivienda contanto que el inquilino no figura como moroso.

Bien, veremos como acaba en la Ley y seguiremos hablando de ello.



Abogados, Justicia y tasas

7 Febrero 2013 por Joan Planas

DIARI DE TERRASSA

Si la construcción era el triste motor de la economía -y la frase es para llenar libros sobre el monocultivo que la construcción resultó ser para la economía catalana y la desviación que eso supuso para inversiones en economía productiva hacia el tocho y hacia la corrupción o gastos faraónicos- hoy es el lastre número uno, aún, de la economía catalana y española.

Podemos decir, sin ninguna duda en la afirmación, que si mañana explotan (a la derecha española siempre le ha gustado decir que explotar sólo se explota a los obreros, que debemos decir, si no se trata de obreros, explosionar), cuatro u ocho bombas en diferentes lugares simbólicos turísticos del Estado (Mallorca, Barcelona, Madrid o Valencia), muero el tocho y afectado el turismo la economía española se iría a hacer puñetas irremediablemente. Tanto si son bombas de terroristas islamistas, como si son de otro tipo (debemos tenerlo presente, pues nuestra economía es de cristal). Pensemos que hoy el turismo en España no ha caído más “gracias” a los problemas de inestabilidad de Egipto y el resto de países con problemas de seguridad que eran competencia nuestra.

Pues bien, la quiebra de la construcción ha arrastrado a las actuales cifras de paro, que entre los profesionales liberales del ramo, arquitectos, arquitectos-técnicos o aparejadores (obviamente también a la resta de personal), hace años que son protagonistas. Además, como se trata de profesionales liberales, el paro no les ampara y tienen que sobrevivir en la miseria conjunta más absoluta. Ayer, por ejemplo, como administrador de fincas que soy, me llega un correo electrónico en el que un despacho de estos profesionals oferta hacer las ITE (Inspecciones Técnicas de Edificios) a coste cero (imposible, pues existe una tasa de la Generalitat que sube más que lo que se contaba de honorarios para hacer la inspección). Eso quiere decir que hay gente -profesionales- dispuestos a trabajar a coste cero, esperando poder cobrar de las obras que se les encarguen para las deficiencias que encuentren en los edificios inspeccionados (no creo que el coste cero sea muy buena propaganda).

Y en este marco, resulta que las estadísticas cifran en un 74% los abogados que manifiestan que en la situación actual no se ven capaces de seguir.

Y es que si de la situación actual no se escapa nadie, a pesar de los Bárcenas y cargos públicos del PP que hayan cobrado o cobren negados sobresueldos u otros políticos que viven entre la corrupción y cargos hechos a medida en la administración pública o en empresas públicas que conforman el pesebre de toda la miseria ciudadana, a los abogados -muchos sin otro despacho ni personal que no sea el propio domicilio o un bar o establecimiento público cercano a los edificios judiciales y un teléfono móvil desde el que atender alguna llamada que pueda caer- les acaba de tocar el gordo. El Estado impone unas tasas abusivas, con las que pretende descolapsar la Justicia a base de cerrar la puerta a su acceso, arrasa con las tasas mínimas de la Generalitat, se lleva mucho dinero a Madrid, que jamás volveremos a ver, y en el impedir a los ciudadanos el acceso a laJusticia, acaba con todo el sector de los abogados y procuradores (de los que ya se prevé su desaparición por ley). Por cierto, es difícil entender como mucha alta magistratura (no los Jueces de ciudad a cargo de un Juzgado normal), acumula trabajo y trabajo y, en cambio, tiene tiempo de sobras para conferencias, libros, programas de televisión, artículos y demás actividades compatibles y onerosas.

En fin, no creo que sea necesario más comentario, que el lector saque sus propias conclusiones, ya que a partir de ahí los comentarios que haríamos serían casi disparates.



El certificado energético obligatorio

17 Enero 2013 por Joan Planas

DIARI DE TERRASSA

Este mes de enero de 2013 se aprobará la obligatoriedad de obtener un nuevo documento, el llamado “Certificado Energético”, y las consecuencias de incumplirlo serán graves.

Se trata de una exigencia que llega desde Europa y que se esperaba fuese aprobada antes del 1 de enero de este año. Ahora el Ministerio de Industria asegura que para este mes de enero, el proyecto de Real Decreto estará aprobado (debe tenerse presente que si no se concede una moratoria específica por parte de Europa, y no se cumple este plazo, España probablemente será sancionada por Europa).

La certificación energética es el documento en el cual consta y se determina la eficiencia energética de una vivienda, asignándole una etiqueta que apoya el certificado (cada vivienda tendrá una etiqueta similar a las que ya se utilizan en el caso de los electrodomésticos y que indica su eficiencia en relación con el consumo de energía). Esta etiqueta ya se utiliza para las casas de nueva construcción y clasifica cada inmueble con un código de color que degrada del verde al rojo -pasando por el amarillo- según la escalera (va de la categoría “A” -considerada la más eficiente y que es de color verde oscuro, a la “G” que es de color rojo y que es la menos eficiente).

Parece ser que a partir del mes de abril entraría en vigor la obligación de obtener el certificado energético.

Para que la obligatoriedad sea efectiva, tal y como se hizo en su momento con las cédulas de habitabilidad, a partir del mes de abril de 2013, para alquilar o vender una vivienda será obliatorio disponer de este certificado.

Sólo quedan excluidos los edificios y monumentos protegidos, los utilizados como lugar de culto o los edificios de viviendas que sean objeto de un contrato de arrendamiento por tiempo inferior a cuatro meses al año, entre otros.

Como puede comprender el lector, se añade pues un nuevo requisito a los que ya teníamos hasta ahora (cédula de habitabilidad, certificado de inspección técnica de edificios y ahora el certificado energético), todos ellos importantes y necesarios, pero que suponen el tener que cumplir cada vez más obligaciones de tipo administrativo para las cuales no se habilita ayuda alguna (cierto es que no están las finanzas públicas para pedir ayudas, pero también es cierto que las finanzas privadas son exiguas y malogradas).

Seguiremos tratándolo cuando la norma sea aprobada.



Personajes queridos y odiados

13 Diciembre 2012 por Joan Planas

DIARI DE TERRASSA

Iba a hacer un comentario sólo sobre los odiados, pero en conocer la muerte del doctor Josep Maria Arias Ventalló, es necesario que cambie y le haga esta nota de recuerdo. El doctor Arias ha sido durante años no sólo un médico reconocido y una persona afable, nerviosamente amable, abierto y alegre, sino que era un personaje ilustrado y viajero avanzado a su época, que además tuvo la gracia de saber explicar sus viajes en un tiempo y un lugar donde el viajar se reservaba a los espíritus más intrigados y enciclopédicos. La ciudad siempre le recordará entre sus terrasenses ilustradamente queridos.

El contrapunto y a quien iba inicialmente dirigido el comentario, son personajes odiados, que al finalizar el año prácticamente por méritos propio y en orden intercambiable son Ruiz-Gallardón (Ministro de Justicia), Wert (Ministro de Educación) y finalmente Bustos de Sabadell.

Empezando por este último, Bustos, debemos decir que no había visto nunca tanta unanimidad municipal en comentar sobre un personaje político la frase “ya era hora”. Nadie puede afirmar que sobre el ex-alcalde exista contrastación alguna sobre una conducta irregular, pero parece mentira que un personaje pueda acaparar él solito tanta unanimidad.

Más allá de la reprobación judicial que pueda o no tener, debe de ser deprimente saber que todos te tienen en tan poca estima.

Y qué decir de los Ruiz-Gallardón y Wert.

Las actitudes de ambos, por diferentes razones, también dan qué pensar y mucho. El personaje del primero, es propio de quien no ha pisado jamás un juzgado y de quien desconoce el mundo de la justicia y sus necesidades, o bien actúa con malicia y sin ignorancia. Poner barreras económicas para liberar de trabajo los juzgados dificultando el acceso de los ciudadanos a la justicia es de miras sesgadas, y aún peores miras son las de querer pasar a su  Ministerio competencias que no le son propias, sino que pertenecen al gobierno judicial (Consejo General del Poder Judicial).

Y de Wert, este personaje sería de opereta cómica, teledirigida por Aznar, auténtico gobernante a la sombra, si no fuera por el mal que puede llegar a hacer a la sociedad catalana y a su escuela.

Existe un sentimiento general anti-català que es ampliamente e inversamente compartido desde Catalunya hacia esta Espanya cañí, cómica y asquerosamente decidida a acabar con todo lo que sea catalán.

El sentido común -que personajes como los odiados citados y tantos otroso que no cabrían en este comentario- hacen que crezca cada día más la esperanza de tenerlos cuantos antes mejor de vecinos lejanos.

Por cierto, les recomiendo vivamente hacer catarsis yendo a ver “La Família Irreal”, si aún están a tiempo, se lo pasarán de lo mejor.



Propietarios morosos y transmisión del piso

11 Diciembre 2012 por Elisabet Planas

REVISTA LLOCS - Diciembre 2012 - Número 25

Com en todos los sectores, en el ámbito de las Comunidades de Propietarios la morosidad es un problema creciente en el momento actual. El número de propietarios oque no pagan las cuotas comunitarias ha incrementado en los últimos años, como también los procedimientos monitorios especiales instados por las Comunidades para cobrar estas cuotas impagadas.

Los casos más habituales hoy son los de los propietarios que no pudiendo hacer frente a la hipoteca, dejan de asumir el pago de las cuotas, sobretodo si el banco o caja acreedor del préstamo hipotecario ha procedido judicialmente a ejecutar la hipoteca para hacerse suyo el inmueble (¿por qué pagar la Comunidad si el piso se lo quedará el banco?). Como se trata de situaciones que se pueden alargar en el tiempo, a menudo las deudas son elevadas y equivalen a 2 o 3 años de cuotas (sino más).

Afortunadamente, la existencia del artículo 553-5 del Codi Civil de Catalunya ha permitido que parte de esta deuda del propietario moroso la deba asumir el adquirente del piso (el bvanco o caja). Esta disposición establece que los elementos privativos (los pisos) están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben sus titulares, presentes y anteriores, por razón de las cuotas comunitarias que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y el año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite. Y esto qué significa? Pues que si se deja de pagar la cuota de la Comunidad (obligación de todo propietario en una Comunidad Horizontal) si este piso se transmite por el título que sea (herencia, compraventa o ejecución hipotecaria, por ejemplo) el piso quedará afectado y responderá de esta deuda con el límite cuantitativo de las cuotas vencidas e impagadas del año en que se transmite el inmueble y el año inmediatamente anterior. Es decir, que si el nuevo propietario no se hace cargo de estas cuotas impagadas, el inmueble responde de la deuda (que tiene carácter de preferente) y queda gravado con esta carga que la Comunidad puede ejecutar. Por este motivo, la mayoría de bancos y cajas han asumido el pago de la deuda del anterior propietario con el límite máximo del año natural en que lo han adquirido y el año inmediatamente anterior.

Pero se debe tener en consideración que esta afectación real que prevé el Codi Civil català (y también la Ley especial española), supone: a) que además de responder de la deuda el nuevo adquirente, sigue estando obligado al pago el anterior propietario solidariamente con el nuevo; este último sólo responde de la parte de la deuda que se limita a la del año natural en que se produce la adquisición y el inmediatamente anterior; y b) que se puede reclamar el total de la deuda y no sólo la parte correspondiente a la del año de la transmisión y el inmediatamente anterior; la Comunidad puede reclamar la totalidad de la deuda mientras la deuda no esté prescrita, pero sólo al propietario anterior (el nuevo ya hemos dicho que responde de la deuda con un límite).