Licencias municipales innecesarias

10 Enero 2013 por Joan Planas

DIARI DE TERRASSA

Poca difusión se ha dado estos días a la nueva normativa que se publicó en el BOE del 27/12/2013 que es la Ley 12/2012, de medidas urgentes de liberalización del comercio y determinados servicios.

Se ha comentado alguna cosa sobre comercio, pero hay una parte importante, que es la correspondiente a la normativa que hace inexigible la licencia municipal para muchas actividades, no todas, obviamente (en el listado, la Ley prevé que las comunidades autónomas puedan ampliar el listado de actividades para las cuales no sea necesaria la licencia). En este caso, la Ley afecta a actividades comerciales minoristas y a la prestación de determinados servicios que se fijan en un anejo de la propia Ley (y que son muchos).

El texto de la Ley es que para el desarrollo de las actividades o servicios en ella citados, que se realicen en establecimientos permanentes situados en cualquier sitio del territorio del Estado, que tengan una superficie útil de exposición y venta al público inferior a 300 metros cuadrados, “para el inicio y desarrollo de las actividades comerciales y servicios definidos en el artículo anterior, no podrá exigirse por parte de las administraciones o entidades del sector público la obtención de licencia previa de instalaciones, de funcionamiento o de actividad, ni otras de clase similar o análogas que sujeten a previa autorización el ejercicio de la actividad comercial a desarrollar o la posibilidad misma de la apertura del establecimiento correspondiente” y “tampoco están sujetos a licencia los cambios de titularidad de las actividades comerciales y de servicios” (en este caso, sólo será necesaria una comunicación previa al Ayuntamiento a efectos informativos. Tampoco será exigible la licencia para la realización de las obras de acondicionamiento de los locales a desarrollar la actividad comercial (siempre que no haya en este caso la necesidad de redacción de un proyecto de obra de acuerdo con lo que prevé el artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edficiación).

Los interesados sólo deberán hacer una declaración responsable o una comunicación previa y, pagar el impuesto o tasa correspondiente, el cual sí es obligatorio.

Consolidar con esta normativa una previsión anterior en el propio sentida, meritará realmente un cambio en laforma de agilizar la implantación de negocios y actividades, sin que esta falta de licencia suponga, para las actividades a las cuales afecta, un perjuicio final para los ciudadanos.

Va en la buena línea.



Alquiler o compra

28 Diciembre 2012 por Joan Planas

DIARI DE TERRASSA.-

La que los medios nombran como la futura Ley del Alquiler, en su tramitación empieza a encontrarse en la fase final.

Hace una semana, el Pleno del Congreos rechazó las enmiendas a la totalidad presentadas por los diferentes grupos parlamentarios.

El debate parlamentario gira alrededor de si es necesario potenciar la compra o si es necesario potenciar el alquiler. Este, sin embargo, no és un debate nuevo sinó continuado con alternanzas en el tiempo.

La esterilidad del debate como tal es clara. No existe duda alguna que quien compra la vivienda propia está formando un ahorro para el futuro, da estabilidad social y ayuda a la formación de la riqueza de la nación. Alquilar siempre ha sido una opción subsidiaria, salvo circunstancias personales, sociales y/o laborales que puedan pesar más sobre dicha decisión.

El mismo debate se dio años atrás. Así, por ejemplo, el 15 de marzo de 2007 nos hacíamos eco del mismo debate en este mismo periódico, y afirmávamos que “la polémica es artificiosa y es simplimente una trampa que los administradores públicos nos ponen delante para tapar la ineficacia total de las políticas tan prometidas como incumplidas de facilitar el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna”. Entonces gobernaba el PSOE y ahora lo hace el PP, cambiandose las tornas; y no les falta razón a las filas de los diputados populares cuando se acusa al PSO “… de no haber hecho “absolutamente nada” para incentivar el alquiler durante sus años de gobierno y de usar la política de la vivienda como “arma arrojadiza”.

La Ley del Alquiler que ahora se está debatiendo no ha sido demandada por el sector, y ciertamente, su objetivo es el de facilitar la inversión inmobiliaria de las sociedades de capital y fondos de inversión. El recorte de derechos a los inquilinos, que el propietario normal no ha solicitado (el propietario individual sólo quiere estabilidad en el alquiler, cobrar pacíficamente y que la Ley sea ágil en caso de morosidad), maquilla su vedadero objetivo de facilitar a los inversores de grandes capitales la compra de grandes estocs de viviendas y dar más posibilidades de sacar los inquilinos. La fórmula consiste en desproteger al 100% los inquilinos, que al no inscribir los contratos en el Registro de la Propiedad podrán ser desahuciados más fácilmente sin respetar los plazos, ahora más breves, de duración mínima de los contratos.

Muy posiblemente al cambiar de año se aprobará la Ley y podremos entonces valorar sus efectos. Pero es importante que el lector no pierda de vista que el principal objetivo de la Ley es el que hemos comentado mediante este artículo.

Aprovecho para desear a todos los lectores que el año que ahora acabamos haya sido para todos el más malo de los que puedan venir.



Subasta de Don Piso

11 Julio 2009 por Joan Planas

Artículo publicado el 9/7/2009

 

Cómo han y nos han cambiado las cosas en menos de dos años.

El próximo día 14 de julio, la inmobiliaria Habitat, inmersa en un concurso de acreedores y con fuertes discusiones internas dentro de su accionariado, procederá a subastar la empresa de intermediación de fincas más conocida a nivel popular y con la red más grande de oficinas, que era “Don Piso”..

El mes de diciembre de 2006, el afamado empresario Bruno Figueras, máximo representante y hombre fuerte de Habitat (en realidad el nombre es “Promociones Habitat, S.A.”, fruto de una fusión de diversas sociedades realizada en el año 2007) adquiría a precio de oro la empresa franquiciadora Don Piso.  Esta fue prácticamente una de las últimas operaciones indicadoras del boom inmobiliario.

Tristemente las consecuencias del boom aún están presentes y seguirán estándolo por un tiempo, pero ésta es una operación decisiva para confirmar que ni los más afamados son conscientes realmente del momento económico que están viviendo (el resto tampoco) y quan voluble es todo.

Por esta compra de Don Piso se pagó a Ferrovial (anterior propietaria) 2.200 millones de euros (una barbaridad) y que cuatro meses más tarde y se quería vender por 1.745 millones de euros. Pese a todo, meses después de la compra, Ferrovial, queriendo evitar el concurso de acreedores de Habitat, asumió 400 millones, haciendo una ampliación de capital y quedándose el 20% del capital de Habitat (la cual cosa ha sido el detonante de la discusión entre sus socios).

En ese momento la firma tenía 354 oficinas, entre las propias y franquiciadas y en la euforia de declaraciones se indicaba que se quería llegar a las 1000 oficinas. Hoy, según su propia página web, son 66 delegaciones.

Los principales activos de “Don Piso, S.L.” se encuentran afectados por las garantías que Habitat ofreció a las entidades financieras para obtener un préstamo sindicado, justamente para adquirir “Don Piso, S.L.” (la operación se parece a la compra que el empresario Bañuelos hizo el 22 de noviembre de 2006 de “LANDSCAPE GRUPO LAR, S.L.”, que fue vendida por “BANCO DE SABADELL, S.A.” a la inmobiliaria valenciana “ASTROC MEDITERRÁNEO”  y sus socios “METRÓPOLIS”, “HEMISFERIO”, “NOZAR” y el grupo “ANDRÉS BALLESTER”, donde las garantías de pago fueron activos de la societad comprada, teniendo que mejorar estas garantías en función del valor de las acciones).

Si el lector se fija en los datos, se darà cuenta fácilmente de la euforia que se vivía.

El concurso de acreedores de Habitat y empresas del grupo se tramita ante el Juzgado Mercantil 3, sección 1ª de Barcelona (asunto 943/2008C2). En él se  declararó una deuda total de Habitat de 2.348.467.958 € de los que 2.000 millones eran deudas a entitades financieras (según el auto judicial que es de 4/12/2008), entitades que ya veremos también qué harán sus deudas (uno de los administradore es la Caixa de Pensions, ahí no es nada). Los financiadores españoles fueron la Caixa de Pensions, el Banco de Sabadell, el Banco Popular, Caixa Catalunya y la ICO (realmente parece que los asesores de todos ellos sean especialistas en diseño de operaciones, ya que la Caixa de Pensions y el Banco Popular, hace poco más de  un año tuvieron que convertirse en accionistas de Immobiliària Colonial, para intentar garantizar el cobro de sus créditos, siendo así que la Caixa de Pensions se vendió anteriormente Colonial en una operación parecida).  Todo junto hace pensar que vivíamos en el país de las maravillas, pues sin dinero, a crédito, se compraba garantizando el pago con lo mismo que se compraba (el ciudadano tuvo que aprender en la compra de un piso caro, garantizado con una hipoteca sobrevalorada).

Habitat, así como muchas otras empresas a las que el mercado español se les hacía pequeño, decidió hacer promociones en Budapest (año 2005), época en la que los más entendidos propiciaban las inversiones inmobiliarias que provocaron pequeños booms inmobiliaros en los países del Este de Europa o Sud-américa. Los sabios aconsejaban “inversiones” de este tipo comparando los precios de compra del suelo y de construcción irrisorios en esos países, con los precios de aquí (no contando que los precios resultantes de allí tenían también que ser pagados por los compradores de viviendas de allí, con un poder adquisitivo disminuido).

Hace algunos meses –sin haber tocado fondo aún- ya había quien veía “brotes verdes” o consideraba que los precios de las viviendas habían tocado fondo. No podían bajar más. La gente acaba pensando que a fuerza de repetir un deseo, este acaba haciéndose realidad. Pero si nos dejamos llevar por el sentido común, nos daremos cuenta que pese a que muchos promotores ya los han perdido casi todo, el mercado sigue prácticamente sin rebajar el stock de pisos. El porqué es, por un lado, que ha caído el poder adquisitivo y la confianza en el futuro, y por otro, que faltan por hacer muchos deberes a las entidades financieras. Bancos y cajas siguen manteniendo precios por no rebajar hipotecas constituidas sobre valores de tasación obsoletos (es claro que con el dinero que les regala el Estado pueden alargar esta situación).

Seguramente todos tendremos que aprender de las experiencias que vayamos viviendo, pero aún hay quien no rectifica. Así, por más que sobren pisos, las administraciones públicas siguen con sus planes de promover y construir vivienda “pública”.

La próxima semana sabremos como ha ido la subhasta de Don Piso, seguramente será un dato que nos ayudará a valorar como está el panorama. Lo hablaremos.

Joan Planas i Comerma

advocat



Financiación negada en compra de pisos

1 Mayo 2009 por Joan Planas

Artículo publicado el 23/4/2009

 

A muchas personas se les impide hoy en día comprar una vivienda, pese a haberse comprometido contractualmente, y esto a pesar que su poder adquisitivo es el mismo que tenían cuando decidieron comprar y sus ganas de comprar también son las mismas (no estamos hablando de compras especulativas, sino compras “domésticas”).

 

A pesar de la obviedad que es decir que la financiación es una pieza clave en la compra de una vivienda, hasta que no estamos inmersos hasta el fondo en una crisis inmobiliaria y financiera no nos damos cuenta de su trascendencia.

 

En época de vacas gordas -no hace tantos meses- muchas promotoras que pertenecían a bancos o cajas (o las participaban mayoritariamente o significativamente), para facilitar sus ventas, aseguraban entre las condiciones de venta, que el comprador cuando tuviera que otorgar escritura, se podría subrogar en la hipoteca que hubiese hecho el promotor. Esto se hacía constar, incluso en la documentación promocional de las ventas, no sólo indicando que el edificio se realizaba con financiacion de tal o cual Banco o Caja, sino que además se facilitaba al comprador un detalle de la hipoteca existente y de la cuota que se debería de pagar (hoy el Banco o Caja en algunos casos ya no es el financiador, sino que el promotor le ha cedido los pisos y ahora son propiedad de la entidad financiera).

 

Es evidente que esto ha facilitado una más fácil comercialización o “colocación” de los productos inmobiliarios.

 

Pero el hecho es que hoy, cuando se han de otorgar esas escrituras, esa promesa y posibilidad de financiación se deniega, no porque el comprador esté en el paro o le hayan bajado el sueldo, sino porque simplemente el banco o caja no quiere otorgar la hipoteca en las condiciones que se habían previsto alegando simplemente que han cambiado los criterios de riesgo (cuando se ofrecían pisos para comprar, se facilitaban al comprador incluso  los datos de a cuanto le saldría la cuota de la hipoteca).

 

Aparte, las promotoras, con la caída de precios de obra nueva que aún no ha parado, si el contrato es de compraventa y no de arras, entonces optan por exigir el cumplimiento del contrato, es decir, quieren forzar la compra, no dejando que el comprador se libere pese a que admita perder lo que ha dado a cuenta (los promotores saben que el propio piso, en el mercado lo están ofreciendo ellos un 30% más barato y pese a esto no se vende; y los compradores están viendo como se los obligaría a comprar -sin financiación-un piso que es un 30% más caro que el de al lado).

 

La pregunta es: En un caso como éste, ¿puede el comprador resolver judicialmente el contrato por incumplimiento de la promotora-vendedora a su obligación de facilitar el financiamiento prometido? El Tribunal Supremo, en ocasiones parecidas (escasas), expresa que: “…Al negarse la mencionada recurrente, vendedora del piso objeto del contrato en cuestión a realizar actos que facilitaran a los compradores, el ejercicio de derecho, cual es el de obtener créditos hipotecarios legalmente prevenidos para facilitar el pago del precio convenido … claramente determina, como certeramente aprecia la Sala sentenciadora de instancia, que la aludida vendedora ha actuado incumpliendo obligaciones que le vienen impuestas al fin del ejercicio por los relacionados compradores del invocado derecho de obtención de créditos hipotecarios facilitadores del pago del precio, con acomodo a las reglas de la buena fe que sanciona el artículo 1258.”

 

Hemos de tener presente que la compra de una vivienda, aparte de la normativa civil propia de todo contrato, está sujeta también a una normativa especial, cual es la ley general de defensa a los consumidores y usuarios, aparte de las normas específicas en materia de vivienda.

 

Hace falta pues que “los compradores-sin-la-financiación-prometida” se asesoren para no verse perjudicados por conductas promocionales “normales” al tiempo de firmar los documentos privados y que hoy se niegan sin motivo, en su perjuicio.



Censos otra vez

8 Abril 2009 por Joan Planas

Artículo publicado el 30/11/2006

El mes de junio de este año hicimos un comentario en estas mismas líneas para todos los propietarios de casas u otros edificios normalmente de cierta antigüedad, que sean afectados o gravados con un censo o “marquesado”, sobre la inminencia de la aprobación y la entrada en vigor del libro quinto del Código civil catalán (aprobado por la Ley 5/2006, relativo a derechos reales - DOGC 24/5/2007).

El hecho es que entró en vigor el 1 de julio del 2006 y por lo tanto hoy en día su vigencia es plena.

Esta ley, respecto este tema en cuestión, pues toca muchos otros, altera notoriamente el coste de cancelación o redención de la afectación o gravamen que suponen los ya mencionados censos y marquesados ya que si bien hasta aquel momento el coste era pagar un 4 por ciento del valor real de la finca al mercado inmobiliario (en Terrassa), además de los costes de  notario,  el abogado si interviene, el registro de la propiedad y el impuesto de transmisiones patrimoniales (un 7% sobre ese valor), con el nuevo Código civil catalán supone pasar a pagar el coste del 4% del valor catastral de la finca si es urbana, a parte de esos otros costes, teniendo presente que el impuesto mencionado es ahora también el 7% sobre el 4% del valor catastral.

La diferencia, por lo tanto, es notable.

Respecto lo que comentaba el otro día con un compañero abogado que también se dedica a estos temas, es que la gente afectada piensa que sin más ni más, cuando decidan dirigirse a los titulares de los censos correspondientes para que se les cancelen y redimirlos, éstos lo haran de buena gana.

Cuando el hecho es que, defendiendo cada uno sus intereses, los titulares de los censos son conscientes que aún cambiando la ley, la mayoría de la gente no piensa en las cancelaciones de este tipo cuando deben de hacer alguna operación (ya sea ésta una venta, una permuta o una hipoteca o una transmisión o acto similar).

Luego resulta que ante la inminencia o prisa de la operación a realizar (de todas formas si no mediara acuerdo respecto al precio, para aplicar quel 4% sobre el valor catastral se deberá ir hacia un procedimiento judicial, que significa tiempo) entonces la gente se ve obligada a pagar lo que sea que les pidan, bajo pena de tener de paralizar la operación a realizar.

Por lo tanto, el consejo es que la gente afectada se interese para saber cuál es su situación y luego, valorando los costes y las diferenciales, tomen una decisión, pero en todo caso, que prevenga un poco y se asesore cuando aún no tenga prisa.

Es un consejo que puede ser bastante  interesante para seguir.