Duración mínima de los alquileres
8 Abril 2009 por Joan Planas
Artículo publicado el 27/11/2008
De las personas que hace un tiempo compraron una vivienda como inversión para revenderla, no pocas se encuentran ahora obligados a pagar una hipoteca, por un piso que tienen cerrado y que en el mercado, no encuentra salida.
Ante la sequía prácticamente total de ventas, la única solución posible es alquilar, para seguir pagando la hipoteca.
Y no pocos de los afectados querrían que la situación de alquiler fuera de corta duración.
La ley de arrendamientos urbanos de 1994, prevé para los contratos de alquiler de viviendas una duración mínima de 5 años (para los locales o todo el que no sea viviendas, la duración es libre). Podrá discutirse si es correcto o no el establecimiento de un plazo mínimo de duración del contrato, o si el plazo debería ser de 3 años o de 7, o algún otro. En todo caso, la ley es la ley (dura lex sed lex, que decían los romanos).
En evitación de un fraude de ley, ésta establece expresa y taxativamente que el pacto contrario es nulo de pleno derecho.
Ello no obstante, la ley (art. 9.3) prevé como posibilidad excepcional, que el contrato pueda tener una duración inferior, en los casos que, en el contrato se haga constar la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 años, siempre que sea para destinarla a vivienda permanente para él mismo (no para hijo alguno, hija u otros parientes, sinó para él mismo). Un ejemplo real: Una señora vive y trabaja en Alemania y le faltan tres años para jubilarse. Tiene un piso libre en Terrassa. Entonces se plantea alquilar el piso por un periodo de tres años, haciendo constar en el contrato dicha situación y haciendo constar que entonces prevé venir a vivir en Terrassa, ya jubilada.
Como que la ley es muy taxativa y no tiene vuelta de hoja, hay quien de esta posibilidad excepcional hace una regla general (esta es una práctica que se está extendiendo de forma bien irregular e ilegal). Y, así, bien por ignorancia y o por mala fe, no son pocas las veces en que, a petición del propietario que querría sólo tener alquilado hasta que encuentre comprador, se hace constar una duración inferior a 5 años.
Obviamente, convertir lo que es excepcional en corriente, es contrario a lo que prevé la ley.
Cuando el propietario que ya ha alquilado por un periodo inferior a 5 años, encuentre comprador, tendrá que afrontar el problema de no poder hacer efectiva aquella cláusula de necesidad, pues siendo nula de pleno derecho, el locatario tendrá derecho a alargar el contrato hasta completar el periodo de 5 años.
Si el problema se judicializa, el arrendador se puede encontrar perfectamente con una sentencia que declare la nulidad de la cláusula y deberá soportar además las costas del proceso. Aparte, si el inquilino, actuando de buena fe se marcha y pasan 3 meses sin que el propietario proceda a ocupar la vivienda para él mismo, se verá obligado a volver a reponer al inquilino en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 años, indemnizándolo además de los gastos que el desalojo le deba suponer hasta el momento de la reocupación, o, a elección del inquilino, o indemnizarlo con una cantidad igual al importe de la renta de los años que faltasen hasta completar cinco.
Por lo tanto, si quiere que el contrato no se prorrogue hasta los cinco años, debe fijarse en el contrato exactamente y de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para él (con la legislación actual no puede alegar una necesidad de otras personas que no sean el mismo arrendador). Y si realmente no nos podemos acoger a esta previsión excepcional, hace falta que lo tengamos claro.
