El impago del alquiler al Juzgado

23 Abril 2009 por Joan Planas

Artículo publicado el 29/1/2009

El día a día pone en evidencia de los profesionales jurídicos del sector, que los impagos de alquileres son cada vez más numerosos. Las situaciones de morosidad no son siempre las mismas. Aquellas en las que el paro, enfermedades o desgracias puedan ser las causantes, se mezclan con los cada vez más corrientes morosos recalcitrantes. Éstos últimos son gente que alquila pensando ya desde el primer momento en no pagar, aprovechándose del tiempo que obtendrán viviendo gratis, gracias a la sobreprotección jurídica, normas mal pensadas y pesadas, así como la ineficiente organización judicial (aparte de la buena voluntad con la que tantas veces los profesionales de los juzgados ponen para superarlas).

Es por esto ante situaciones claras como las que se dan cuando el arrendador es de los que al primer o segundo recibo ya dejar de pagar, las preguntas que formulamos son: ¿Cuándo puede iniciarse un procedimiento judicial de desahucio? ¿Cuántos son los recibos que como mínimo deben deberse?

La ley habla del impago, no regulando ni la ley de arrendamientos urbanos ni la legislación procesal, sin ningún mínimo. Hay, además. resoluciones judicales contradictorias a las Audiencias Provinciales. Una línea jurisprudencial defiende que el impago de una sola mensualidad de renta se debe considerar únicamente un retraso en el cumplimiento de la obligación de pago del alquiler pero no un incumplimiento verdadero y por lo tanto no es causa de resolución del contrato (criterio seguido, entre otros, por las Audiencias de Madrid y Zaragoza). Otra es la que sostiene que el impago de una única mensualidad de renta y hace aplicable la causa de resolución del contrato de arrendamiento (doctrina que mantienen las Audiencias como la de Barcelona o la de las Islas Baleares).

Éste último criterio es el que definitivamente ha adoptado el Tribunal Supremo en una Sentencia reciente dictada el 24 de julio de 2008. Así, el Supremo considera que la falta de pago de la renta correspondiente a una sola mensualidad es suficiente para decretar el desahucio y lo justifica de la siguiente manera: “Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.”

La propia Sentencia añade que en estos casos de ejercicio de la acción de desahucio por impago de una mensualidad del alquiler no tiene porqué considerar que el arrendador actúa de forma anormal o desproporcionada.

En cuanto al momento a partir del cual es procedente presentar la demanda de desahucio, y teniendo en cuenta que la renta se debe abonar, a falta de pacto en contrario, en los siete primero días de cada mes, nos podemos preguntar si prosperará una demanda interpuesta el octavo día o si, por lo contrario, se debería esperar a que finalice el mes completo.

Así, pese a la ya mencionada sentencia del Tribunal Supremo no lo declara expresamente, se deduce que el desahucio sólo se puede interponer cuando se deba una mensualidad cumplida y vencida, es decir, que si cuando se presenta la demanada no ha pasado la mensualidad, la deuda en la cual se fundamenta la petición de desahucio, no se puede  hablar de una falta de pago, sino solo de un retraso, no siendo esta la situación sancionable con la resolución contractual. Esta es, por otra parte, la doctrina constante y uniforme de la Audiencia Provincial de Barcelona.

En consecuencia, aunque habitualmente pactamos en los contratos que la renta se debe satisfacer en los siete primeros días de cada mes, se debe concluir que si el arrendador no cumple esporádicamente esta obligación, si bien es deudor de esa cantidad, no procede la interposición de una demanda de desahucio hasta que haya pasado y vencido la mensualidad en la cual se haya producido el impago.