Propietarios morosos y transmisión del piso

11 Diciembre 2012 por Elisabet Planas

REVISTA LLOCS - Diciembre 2012 - Número 25

Com en todos los sectores, en el ámbito de las Comunidades de Propietarios la morosidad es un problema creciente en el momento actual. El número de propietarios oque no pagan las cuotas comunitarias ha incrementado en los últimos años, como también los procedimientos monitorios especiales instados por las Comunidades para cobrar estas cuotas impagadas.

Los casos más habituales hoy son los de los propietarios que no pudiendo hacer frente a la hipoteca, dejan de asumir el pago de las cuotas, sobretodo si el banco o caja acreedor del préstamo hipotecario ha procedido judicialmente a ejecutar la hipoteca para hacerse suyo el inmueble (¿por qué pagar la Comunidad si el piso se lo quedará el banco?). Como se trata de situaciones que se pueden alargar en el tiempo, a menudo las deudas son elevadas y equivalen a 2 o 3 años de cuotas (sino más).

Afortunadamente, la existencia del artículo 553-5 del Codi Civil de Catalunya ha permitido que parte de esta deuda del propietario moroso la deba asumir el adquirente del piso (el bvanco o caja). Esta disposición establece que los elementos privativos (los pisos) están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben sus titulares, presentes y anteriores, por razón de las cuotas comunitarias que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y el año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite. Y esto qué significa? Pues que si se deja de pagar la cuota de la Comunidad (obligación de todo propietario en una Comunidad Horizontal) si este piso se transmite por el título que sea (herencia, compraventa o ejecución hipotecaria, por ejemplo) el piso quedará afectado y responderá de esta deuda con el límite cuantitativo de las cuotas vencidas e impagadas del año en que se transmite el inmueble y el año inmediatamente anterior. Es decir, que si el nuevo propietario no se hace cargo de estas cuotas impagadas, el inmueble responde de la deuda (que tiene carácter de preferente) y queda gravado con esta carga que la Comunidad puede ejecutar. Por este motivo, la mayoría de bancos y cajas han asumido el pago de la deuda del anterior propietario con el límite máximo del año natural en que lo han adquirido y el año inmediatamente anterior.

Pero se debe tener en consideración que esta afectación real que prevé el Codi Civil català (y también la Ley especial española), supone: a) que además de responder de la deuda el nuevo adquirente, sigue estando obligado al pago el anterior propietario solidariamente con el nuevo; este último sólo responde de la parte de la deuda que se limita a la del año natural en que se produce la adquisición y el inmediatamente anterior; y b) que se puede reclamar el total de la deuda y no sólo la parte correspondiente a la del año de la transmisión y el inmediatamente anterior; la Comunidad puede reclamar la totalidad de la deuda mientras la deuda no esté prescrita, pero sólo al propietario anterior (el nuevo ya hemos dicho que responde de la deuda con un límite).