En tot sinistre que comuniquem a la nostra companyia d’assegurançes que, un cop vista la pòlissa que al seu dia vam subscriure entenem que se’ns ha de cobrir, donem per fet que l’asseguradora respondrà pel dany que haguem patit, ja sigui propi o d’un tercer que ens el reclama per la via de la responsabilitat civil de l’article 1902 del Codi Civil.

Tanmateix, això no sempre és així, negant-nos la cobertura la nostra asseguradora per l’existència d’una clàusula específica continguda a la pòlissa.

Aquest tipus de clàusula pot tenir caràcter delimitatiu del risc o ser limitativa, i segons la puguem definir, després d’analitzar-la, les conseqüències seran unes o altres.

Una clàusula és delimitativa del risc quan amb caràcter general defineix o descriu el risc que va ser objecte de cobertura. Així, la jurisprudència defineix les clàusules delimitatives de la següent manera:

• La STS Sala 1ª de 30/12/2005: “cláusulas delimitadoras del riesgo son aquellas mediante las cuales se establecen exclusiones objetivas de la póliza en relación con determinados eventos o circunstancias, siempre que respondan a un propósito de eliminar ambigüedades y concretar la naturaleza del riesgo en coherencia con el objeto del contrato o con arreglo al uso establecido y no se trate de cláusulas que delimiten el riesgo en forma contradictoria con las condiciones particulares del contrato”.
• SSTS 2/02/2001, 14/05/2004, 17/03/2006: “Son cláusulas delimitativas aquellas que determinan qué riesgo se cubre, en qué cuantía, durante qué plazo y en qué ámbito espacial”.
• La recent STS Sala 1ª de 22/04/2015, comparant les clàusules delimitatives del risc i les limitatives diu: “Desde un punto de vista teórico la distinción entre cláusulas de delimitación de cobertura y cláusulas limitativas es sencilla, de manera que las primeras concretan el objeto del contrato y fijan los riesgos que, en caso de producirse, hacen surgir en el asegurado el derecho a la prestación por constituir el objeto del seguro. Mientras que las cláusulas limitativas restringen, condicionan o modifican el derecho del asegurado a la indemnización o a la prestación garantizada en el contrato, una vez que el riesgo objeto del seguro se ha producido”.

Per la seva part, les limitatives, són aquelles que, com el seu nom indica, restringeixen els drets de l’assegurat. Es troben definides a l’article 3 de la Llei del Contracte d’Assegurança com les que exclouen, limiten o redueixen en determinats supòsits la cobertura del risc en principi assegurat i que de no existir (la clàusula) quedaria inclòs en el risc que delimita el contracte.

Atès aquest caràcter de restricció de drets que suposen aquestes clàusules, l’article 3 de la citada Llei del Contracte d’Assegurança exigeix que compleixin uns requisits formals essencials:

1. Constar destacades d’una manera especial.
2. Haver estat expressament acceptades pel prenedor de la pòlissa per escrit.

I és que aquestes formalitats resulten essencials per comprovar que l’assegurat va tenir un exacte coneixement del risc cobert, i així ho ve declarant la jurisprudència, podent assenyalar les Sentències del Tribunal Suprem 268/2011 de 20 d’abril i la 516/2009 de 15 de juliol.

Per tant, podem dir que les clàusules delimitatives del risc són vàlides sempre, mentre que les limitatives només ho seran quan compleixin amb les formalitats de l’article 3 de la Llei del Contracte d’Assegurança, encara que per a aquestes últimes cal tenir en compte una altra qüestió. Es tracta de la interpretació literal i extensiva de la clàusula d’exclusió. Si aquesta porta a buidar de contingut l’assegurança, de tal manera que la mateixa (sola o conjuntament amb altres clàusules d’exclusió) elimini els supòsits en què la pòlissa d’assegurança donaria cobertura als sinistres, aleshores ja no estaríem davant d’una clàusula limitativa que ha de complir amb els requisits de l’article 3 de la Llei, sinó que la clàusula esdevindria, a més, una clàusula lesiva.

Una recent Sentència del Tribunal Suprem (Sala 1ª) de 22 d’abril de 2016 en analitzar les expectatives raonables de l’assegurat, assenyala que “cuando legislativamente se estableció un régimen específico para que determinadas condiciones generales del contrato de seguro alcanzasen validez, se estaba pensando precisamente en las cláusulas que restringen la cobertura o la indemnización esperada por el asegurado. Estas cláusulas pueden ser válidas, pero para ello se requiere que el asegurado haya conocido las restricciones que introducen –es decir, que no le sorprendan- y que sean razonables, que no vacíen el contrato de contenido y que no frustren su fin económico y, por tanto, que no le priven de su causa.” Y define qué podemos entender por cláusula lesiva, que es “aquella que reduce considerablemente y de manera desproporcionada el derecho del asegurado, vaciándolo de contenido, de manera que es prácticamente imposible acceder a la cobertura del siniestro. En definitiva, impide la eficacia de la póliza”.

Per tant, en cada cas haurem d’estudiar si la falta de cobertura que ens al·lega la nostra companyia asseguradora és ajustada a la pòlissa o a Dret en funció del tipus de clàusula que s’utilitzi per excloure la cobertura.

La qüestió que volem tractar avui és sobre la possibilitat de procedir a modificar l’ús d’una finca (en el cas concret, de local a habitatge) que es troba en un edifici sotmès al règim de propietat horitzontal. Pot el propietari de la finca canviar el seu ús sense cap autorització de la Comunitat de Propietaris? I en el cas que no fos necessària, l’escriptura es podrà inscriure al Registre de la Propietat corresponent?

La resposta la podem trobar fàcilment acudint al títol constitutiu o divisió horitzontal, o bé als estatuts de la Comunitat. Si al títol constitutiu o als estatuts no consta una norma expressa, clara i precisa que prohibeixi o limiti als propietaris procedir al canvi d’ús de la finca (entenent-se com a límit que per a fer-ho necessitin acord de la Junta de Propietaris), el canvi d’ús no requerirà de més requisits en relació al règim de propietat horitztonal i, per tant, es podrà inscriure al Registre de la Propietat. No caldrà, doncs, un acord de la Junta de Propietaris autoritzant aquest canvi d’ús, ni altre exigència més pel que fa a la Comunitat de Propietaris.

Així ho entén i ho ha entès la DGRN en diverses resolucions que troben fonament en la Sentència del Tribunal Suprem de 30/12/2010, que la Resolució de 13/11/2013 de la DGRN invoca i resumeix de la següent manera:

“Hechos III.- (…) En relación al primero de los defectos (que la nota no basa en norma alguna) relativo al necesario acuerdo de la Junta de Propietarios, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30/12/2010 que resuelve un supuesto idéntico señala que no es necesario dicho acuerdo pues, siendo posible el establecimiento de limitaciones en el régimen de propiedad horizontal, es preciso que sean expresas y que consten inscritas sin que la mera descripción del inmueble suponga una limitación de las facultades dominicales.”

“Fundamentos de Derecho.- 1. Las cuestiones que se discuten en este expediente son dos: por un lado si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de local a vivienda acordado exclusivamente por los titulares registrales de una finca integrada en un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal (…)

2. Respecto de la primera cuestión, este Centro Directivo ha tenido ocasión de recordar recientemente su doctrina de que los principios informadores del derecho de propiedad no sufren alteración como consecuencia de la debida armonización con las limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal e impuestas por la unidad física de la edificación (vid. Resolución de 15/07/2013). Como consecuencia, la Dirección General ha afirmado reiteradamente que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal.

Es igualmente doctrina de este Centro Directivo que nada obsta a que los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del régimen jurídico a aplicar tanto a los elementos comunes como a los privativos que componen su objeto, delimiten el contenido de estos últimos estableciendo restricciones a sus posibles usos (arts. 5 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal). Para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso, por un lado, que estén debidamente recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12/12/1986 y 23/03/1998) y, por otro, que lo sean con la debida claridad y precisión (Resoluciones de 20/02/1989 y 15/07/2013).

La doctrina del Centro Directivo se acomoda perfectamente a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que tiene declarado (vid. Sentencias en los “vistos”, entre otras muchas) tanto el principio de libertad de uso de los elementos privativos como la posibilidad de su restricción en aquellos supuestos en que así resulte de una norma estatutaria. Igualmente es doctrina jurisprudencial que en el ámbito de la propiedad horizontal la mera descripción del uso atribuido a un elemento privativo no constituye por sí restricción de uso alguna. Para que así ocurra es preciso que la limitación se haya hecho constar de modo expreso en los estatutos y que conste en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad con el fin de ser eficaz frente a terceros.

3. El primer defecto del acuerdo de calificación no puede ser mantenido pues tal y como está redactado, es incompativle con lo expresado en los anteriores considerandos. Efectivamente, no es posible afirmar que la inscripción del cambio de uso sólo es posible si los estatutos del régimen expresamente lo autorizan porque la previsión legal es la contraria como ha quedado debidamente expuesto: sólo si los estatutos prevén una limitación en los usos permitidos y dicha limitación, debidamente expresada, consta inscrita en el régimen de propiedad horizontal es posible rechazar la inscripción de un cambio de uso que sea incompatible con su contenido y sin la oportuna modificación llevada a cabo por la junta de propietarios (art. 14.d de la Ley de Propiedad Horizontal).”

Aquesta resolució és aplicable també a Catalunya en relació als articles corresponents del Llibre Vè del Codi Civil de Catalunya relatiu als drets reals i que regula la propietat horitzontal.

La qüestió, que en forma de consulta és relativament freqüent als nostres despatxos, és i ha estat font i objecte de conflicte en el sí de moltes Comunitats de Propietaris, generant procediments judicials no només de reclamació de les despeses als propietaris morosos que es neguen a pagar perquè consideren que el repartiment adoptat és injust, sinó la complicació d’aquestes reclamacions quan el motiu d’oposició a la reclamació és aquest, així com la impugnació d’acords sobre el repartiment de les despeses comunitàries.

Així doncs, cal que ens preguntem: quin és el règim del repartiment de les despeses? On s’estableix com es procedirà al seu repartiment?

Com contribuiran els propietaris d’elements privatius en un edifici al pagament de les despeses comunitàries consta al títol de constitució (la Divisió Horitzontal) o als Estatuts de la Comunitat. En ells hi figurarà si les despeses comunitàries es repartiran per coeficients (generals i/o especials, en cada cas) o a parts iguals.

I si volem, podem adoptar una forma de contribució o repartiment de les despeses comunitàries diferent al que estableixen el títol de constitució o els Estatuts de la Comunitat? La resposta és que sí, sempre i quan l’acord sigui aprovat per la majoria establerta per la llei per aquest tipus d’acords, és a dir, de modificació del títol constitutiu o dels Estatuts de la Comunitat, que l’article 553-26.2 del Codi Civil de Catalunya estableix que és de  4/5 parts dels propietaris amb dret a vot que representin alhora les 4/5 parts de les quotes de participació.

Així ho entén l’Audiència Provincial de Barcelona en diverses sentències, d’entre les quals en trascrivim parcialment una de recent, la Sentència 601/2016 de la Secció 17ª:

QUINTO.- La actora, ahora apelante sostiene la infracción legal del acuerdo porque éste no se ha tomado por unanimidad ni ha sido inscrito en el Registro. La cuestión planteada tiene que ver con la distinción entre (1) cuota de participacion (cuota de propiedad, o cuota coeficiente) y (2 ) cuota de participaciön en los gastos comunes, o “cuota de gastos” (Modificación del sistema de reparto entre los comuneros) En el sentido de que en principio parece exigirse unanimidad para la determinación y para modificación de las cuotas de participación ( artículo 553-3.4 CCCat , máxime cuando se establece en el título, 553-9), pero en realidad no se exige la unanimidad para modificar la forma de contribución a los gastos comunes (sino solo para modificar la cuota de propiedad). Así, el art. 553-3.1.c frente al 553-3.4: en el primero, se señala que la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario ; mientras que en el segundo se señala que “las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa”, de donde resulta que para lo que se exige unanimidad es para modificar la cuota/coeficiente, pero no para modificar la forma de contribución a los gastos comunes; es decir que la
modificación de la cuota de contribución en los gastos comunes no supone la modificación de la cuota de participación o coeficiente de propiedad, sino que ambos son conceptos distintos, situación que se manifiesta en el art. 553-45 (supuestos de exención por falta de uso o de uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, en los que la cuota de participación de las entidades privativas no resulta coincidente con la cuota de contribución en los gastos, contrariamente a lo establecido en el art. 17.1 CCC en relación con la mayoría cualificada de los 4/5 del art. 553-25.2 CCC). Y es manifestación de tal diversidad de conceptos el art. 553-45.4, previsión que se extiende a locales y a viviendas (consecuencia de la función social de la propiedad, ex art. 541-2 CCC, restricciones al derecho de propiedad) Con frecuencia nos encontramos que el pago de los gastos por partes iguales (por acuerdo o por “costumbre”) se ha consolidado, pero para la modificación la contribución a éstos no se precisa unanimidad que sí es necesaria si se quisiera alterar la cuota.

Por tanto,mientras que para la modificación o determinación de las cuotas de participación previstas en el título constitutivo se requiere unanimidad, para la determinación o modificación del sistema para repartir los gastos, sin alterar los coeficientes o cuota de participación, no es necesaria la unanimidad. La contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución (art.553.3.1.c del CCC) no es una regla absoluta, pudiéndose modificar la forma de contribuir a los gastos. Así lo expresa también la sentencia de la AP de Barcelona de 18/6/14 (Secc.13 ) cuando dice: “…Centrada así la cuestión discutida, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencia de la Sección 1ª, de 30 de marzo de 2009 , de la Sección 19ª, de 17 de junio de 2009 , de esta misma Sección 13ª, de 28 de abril de 2010 , de la Sección 11ª, de 28 de junio de 2011 , de la Sección 16ª, de 22 de julio de 2011 , o de la Sección 17ª, de 22 de septiembre de 2011, de la Audiencia Provincial de Barcelona ; ROJ SAP B 2686 y 7378/2009, 5342/2010, 6956, 6755, y 11024/2011), que la contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución no es una regla absoluta, pudiendo distinguirse en el régimen jurídico de la propiedad horizontal del Código Civil de Cataluña, entre:
1.- la determinación, o la modificación, de las cuotas de participación previstas en el título de constitución: para lo que se requiere la unanimidad, según lo exigido en el artículo 553.3.4 del Código Civil de Cataluña .
2.- la determinación, o la modificación, de la forma de contribuir a los gastos comunes, o del sistema de repartir los gastos, sin alterar la cuota prevista en el título de constitución: para lo que basta el acuerdo de la junta de propietarios, según lo previsto en el artículo 553.3.1.c) del Código Civil de Cataluña , según el cual la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, “salvo pacto en contrario”.
En cuanto a las mayorías que son necesarias para el acuerdo de modificación del sistema de contribución a los gastos comunes, a su vez, es necesario distinguir entre:
2.1.- el acuerdo que consiste en adoptar el régimen de distribución por cuotas del título constitutivo: basta la mayoría simple del artículo 553.25.5 del Código Civil de Cataluña , por cuanto no supone ninguna modificación
del título constitutivo.
2.2.- el acuerdo que consiste en adoptar un régimen distinto de la distribución por cuotas del título constitutivo: es necesaria la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código Civil de Cataluña , según el cual es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.
Por lo tanto, para la adopción de un acuerdo que consiste en el reparto de los gastos entre los copropietarios de modo distinto al previsto en el título constitutivo, basta la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código
Civil de Cataluña , y no es necesaria la unanimidad, a diferencia de lo exigido en el ámbito de aplicación del derecho español por el artículo 17.1ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio ( RCL 1960, 1042 ) , sobre Propiedad
Horizontal , en la redacción de la Ley 8/1999, de 6 de abril.