Començàvem l’any explicant-vos que el passat 1/01/2018 entrava en vigor el Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes i us avançàvem que llei introduïa un nou règim de la compravenda que s’apartava del sistema tradicional vigent fins avui a Catalunya.

Moltes són les diferències i les novetats que regula aquest últim llibre del CCCat i entre elles volem destacar avui la compravenda d’immobles amb previsió de finançament per un tercer, que trobem a l’article 621-49 CCCat dins la subsecció setena rubricada “Especialitats de la compravenda d’immobles”.

És innegable que recórrer al finançament d’un tercer (normalment entitat bancària) per poder adquirir una finca és un supòsit més que comú actualment. Molt sovint la part interessada en comprar un immoble, paral·lelament a aquesta operació, contacta amb un banc per aconseguir un préstec o crèdit que pugui destinar, en tot o en part, a pagar el preu per l’adquisició de la finca, o bé amb el banc titular del préstec hipotecari que grava la finca per tal de poder-s’hi subrogar.  Doncs bé, en aquest supòsit el CCCat ha previst una regulació específica en relació al desistiment de la compravenda quan aquest finançament (o subrogació) que es pretenia aconseguir pel comprador, finalment no es concedeix per l’entitat bancària.

L’article 621-49 CCCat estableix:

1. Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador.

2. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hauria estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecària.

Així doncs el CCCat regula que el comprador que veu frustrada l’operació de finançament (o de subrogació en el préstec o crèdit que grava la finca) per adquirir un immoble pugui desistir del contracte sense perdre el preu entregat a compte al venedor i/o les arres penitencials. Tanmateix, per poder desistir sense conseqüències, hauran de concórrer els següents requisits:

a) En primer lloc, que s’hagi fet constar que el comprador espera finançar-se per un tercer entitat de crèdit per pagar el preu al contracte privat de compravenda o a les arres penitencials atorgades entre comprador i venedor.

b) I segon, que el comprador justifiqui, dins del termini que es fixi, la negativa de l’entitat de crèdit a la concessió d’aquest finançament sense que existeixi negligència per part seva.

En tot cas, el comprador haurà de deixar al venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte. És a dir, que ambdues parts quedin en la mateixa situació que tenien abans d’atorgar el contracte o les arres penitencials.

Si us esteu plantejant comprar un habitatge i recorrereu a un préstec hipotecari, no dubteu a exigir que la necessitat de finançament consti al contracte d’arres i/o al contracte privat de compravenda. De ben segur que no serà una qüestió pacífica a negociar amb el venedor, sobretot si aquest és un promotor o una entitat bancària, ja que el règim que contempla l’article 621-49 CCCat no és obligatori, podent les parts pactar el contrari o excloure aquesta possibilitat de desistiment sense conseqüències per al comprador.

Si en canvi sou venedors, compte amb introduir aquest pacte al contracte d’arres i/o al contracte privat de compravenda. Caldrà estudiar bé la situació i redactar en quins casos s’entendrà que hi ha negligència o fins i tot quins requisits ha de complir el comprador per entendre que compleix adequadament la recerca de finançament per pagar el preu de l’immoble.

Com sempre, és important assessorar-se en tot moment, però és essencial fer-ho abans de signar res, de forma preventiva, ja que s’eviten molts possibles problemes futurs. Per això, busqueu consell si heu de comprar o vendre aquest 2018 a Catalunya.

El passat 1/01/2018, a banda de celebrar l’entrada a un nou any, entrava en vigor el Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i als contractes, aprovat per la Llei 3/2017, de 15 de febrer. Malgrat que la norma es troba recorreguda davant el Tribunal Constitucional per la interposició d’un recurs d’inconstitucionalitat per part de l’Estat, i que ha estat suspesa durant 6 mesos, la suspensió s’ha alçat i la norma és plenament vigent a Catalunya.

Cal que recordem que el Dret Civil de Catalunya té eficàcia territorial, sens perjudici de les excepcions que puguin establir-se en cada matèria i de les situacions que hagin de regir-se per l’estatut personal o altres normes d’extraterritorialitat, tal i com estableix l’article 111-3 del Codi Civil de Catalunya (en endavant, CCCat); com també que té caràcter de dret comú i, per tant, s’aplica supletòriament a la resta de lleis (art. 111-4 CCCat) i que les seves disposicions s’apliquen amb preferència a qualssevols altres, regint el dret supletori només en la mesura que no s’oposi a les disposicions del dret civil de Catalunya o els principis generals que l’informen (art. 111-5 CCCat).

Això suposa que a Catalunya a les matèries que regula aquest últim llibre del CCCat se’ls aplicarà aquesta nova regulació i no la continguda al Codi Civil espanyol.

El llibre VI del CCCat, com dèiem, és el relatiu a les obligacions i contractes, i en concret els contractes de compravenda, de mandat i de permuta, i la modificació i incorporació dels contractes regulats en lleis especials, substituint la Compilació de Dret Civil de Catalunya.

Es tracta, doncs, d’una regulació que afecta a bona part de les operacions més habituals en el tràfic, com són les compravendes. En un mercat en constant moviment, i més ara que el sector immobiliari ha recuperat alguna de la força perduda amb la crisi, cal que coneguem que la legislació catalana ja és aplicable i que, aproximant-se clarament als principis del Dret Contractual Europeu, s’allunya i diferencia clarament del règim tradicional de la compravenda que hem conegut fins ara.

Caldrà informar-se de quins són els canvis que afecten a la compravenda (també a les arres) i les seves conseqüències i, sobretot, adaptar els contractes que estàvem utilitzant fins ara. Però no només això, també serà necessari canviar la dinàmica comercial, la informació a proporcionar i canviar la resposta als conflictes que es puguin presentar un cop realitzada la compra o la venda.

En posteriors posts anirem veient pinzellades d’alguns dels canvis més rellevants.

Transcorreguts uns mesos des d‘aquest article sobre la reclamació de despeses als SAC, i després que la competència per a conèixer de procediments de declaració de nul·litat de clàusules abusives incloses als préstecs hipotecaris s’atribuís a jutjats provincials especialitzats per acord del CGPJ, és torn d’analitzar quina està sent la resposta que aquests òrgans jurisdiccionals donen a aquest tipus de reclamacions quan es tracta de la clàusula de despeses.

Permetin-me que no entri a valorar a fons la mesura de “traslladar” el coneixement d’aquest tipus de procediments a les capitals de província, perquè si ho fes m’estendria més del que voldria en aquesta qüestió, i consegüentment, menys en l’objecte d’aquestes línies. Però sí que els vull apuntar breument que des d’un bon inici n’he estat ferma crítica: lluny d’apropar la justícia al ciutadà, a més conculcar el principi del jutge predeterminat per la llei, entenia que si no es dotava de mitjans suficients aquests jutjats provincials, la mesura suposava un escull més a la ja de per si lenta resolució dels procediments judicials, ja que l’acumulació de reclamacions arribaria de seguida, atesa la manca de solució de les entitats bancàries per la via extrajudicial aprovada pel RDL 1/2017.  A dia d’avui el col·lapse és total i els propis jutges demanen que l’acord del CGPJ de creació dels jutjats provincials especialitzats quedi sense efecte.

Doncs bé, quins són els criteris que està seguint el Jutjat de Primera Instància 50 de Barcelona (el jutjat especialitzat per a tots els afectats de la província de Barcelona)?

• Declara la nul·litat de la clàusula de despeses per abusiva, però, contràriament a la doctrina juriprudencial del TJUE, entra a moderar-ne els efectes. I com ho fa?
• Doncs condemnant a l’entitat bancària a retornar només el 50% de les despeses de notaria, registre i gestoria. I ho argumenta atenent a què de l’atorgament del préstec hipotecari beneficia a les dues parts: consumidor i entitat bancària.
• No condemna a l’entitat bancària a la devolució de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats en aplicació de la legislació reguladora de l’impost, en concret l’article 29 del Text Refós de la Llei de l’impost i l’article 68 del Reglament.

La recomanació, atès el col·lapse existent a aquests jutjats que fa preveure que les peticions dels jutges de deixar sense efecte l’acord del CGPJ puguin ser ateses, així com també atès el criteri d’aquest jutjat, si la reclamació de declaració de nul·litat de clàusules abusives ho és només d’aquest tipus de clàusules, seria esperar a què la competència per aquest tipus de procediments retornés als jutjats de primera instància territorials corresponents. Per tant, prudència.

La Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (en endavant, la LAU) en la seva redacció donada per la reforma operada el 2013, al seu article 9.3 estableix:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Així doncs, si necessitem l’immoble abans d’haver transcorregut els tres (3) anys mínims de duració del contracte per a l’arrendatari, podem acudir a aquest article per recuperar la finca, encara que aquesta circumstància no s’hagi fet constar a cap clàusula del contracte, com contràriament s’exigia amb anterioritat a la reforma de la LAU operada al 2013, ja que des de dita reforma no cal que s’incorpori al contracte aquesta previsió per poder fer-la valer (així ho estableix l’Exposició de Motius de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges).

Pel que fa als requisits per poder recuperar la finca, que com hem vist l’article 9.3 transcrit més amunt exigeix, cal:

• Que hagi transcorregut al menys el primer any de durada del contracte.
• Que el propietari comuniqui a l’arrendatària la necessitat de la finca per destinar-la a habitatge permanent propi o dels familiars que estableix l’article 9.3 amb dos  (2) mesos d’antelació a la data en què aquesta sigui necessària. Dita comunicació és recomanable que es faci per un mitjà fefaent que acrediti la seva recepció i el seu contingut.

No cal, doncs, a priori acreditar cap altra qüestió, com ara que no es disposa de cap altra finca per destinar-la a habitatge permanent propi o d’un familiar, ni si les finques, en cas de tenir-les estan en possessió de tercers i per tant n’impedeixen poder disposar per destinar-los a l’habitatge propi o d’un familiar. De fet, l’article 9.3 LAU només exigeix i imposa al propietari que ha recuperat la possessió de la finca que ell o el familiar passi a ocupar-la en el termini máxim de tres (3) mesos des que l’arrendatària hagi marxat i abandonat l’immoble. Això és així per evitar que hom recorri a aquest mecanisme per cometre frau, com seria, per exemple, evitar la pròrroga (obligatòria  per al propietari) del contracte d’arrendament fins als tres (3) anys per poder-lo arrendar a un tercer per una major renda; situacions molt comunes en moments de canvis normatius o d’augment del preu del lloguer.

Malgrat l’exposat anteriorment i que la llei no ho exigeix expressament, hem de destacar que és convenient justificar la necessitat que s’al·lega per recuperar la finca posant a disposició de l’arrendatària o acompanyant a la comunicació tota la documentació acreditativa de la causa de necessitat de la finca. És important fer-ho, en primer lloc, per donar la més veraç informació que ens permet exercir aquest dret previst a l’article 9.3 que enerva el dret de l’arrendatària a què el contracte es prorrogui fins als tres (3) anys; i si som transparents i demostrem bona fe, és probable que l’arrendatària també respongui sense posar pals a les rodes; i en segon lloc, perquè en cas de negativa de l’arrendatària a abandonar l’immoble abans dels tres (3) anys, puguem acudir a la via judicial i aconseguir recuperar la finca amb èxit, acreditant bona fe, haver exposat i acreditat els motius que ens porten a haver d’extingir l’arrendament abans del temps mínim legalment previst.

I és que, si bé de l’actual article 9.3 LAU encara no en coneixem jurisprudència (la reforma és massa recent) i, per tant, es fa difícil preveure com aplicaran aquest precepte els tribunals, sí que n’existeix d’abundant de l’article 9.3 vigent als contractes atorgats amb anterioritat al 6/06/2013 (moment en què es produeix l’entrada en vigor de la reforma del 2013) i aquesta és clara en relació a què la necessitat de l’arrendador o propietari s’haurà d’apreciar cas per cas, segons les circumstàncies al·legades; i en afirmar que necessitat no equivaldrà mai a conveniència, amb la qual cosa precisarem de l’activitat probatòria més extensa per a acreditar que els motius que porten a recuperar la finca abans dels  tres (3) anys mínims de contracte es donen, són reals i tenen la consideració de necessitat. Val a dir que aquesta jurisprudència és unànime a l’hora de determinar que la necessitat que l’arrendador provi, passarà per davant del dret de l’arrendatari a tenir en possessió la finca durant el temps mínim de duració del contracte; per aquest motiu esdevé de la màxima importància l’acreditació de la necessitat.

En tot sinistre que comuniquem a la nostra companyia d’assegurançes que, un cop vista la pòlissa que al seu dia vam subscriure entenem que se’ns ha de cobrir, donem per fet que l’asseguradora respondrà pel dany que haguem patit, ja sigui propi o d’un tercer que ens el reclama per la via de la responsabilitat civil de l’article 1902 del Codi Civil.

Tanmateix, això no sempre és així, negant-nos la cobertura la nostra asseguradora per l’existència d’una clàusula específica continguda a la pòlissa.

Aquest tipus de clàusula pot tenir caràcter delimitatiu del risc o ser limitativa, i segons la puguem definir, després d’analitzar-la, les conseqüències seran unes o altres.

Una clàusula és delimitativa del risc quan amb caràcter general defineix o descriu el risc que va ser objecte de cobertura. Així, la jurisprudència defineix les clàusules delimitatives de la següent manera:

• La STS Sala 1ª de 30/12/2005: “cláusulas delimitadoras del riesgo son aquellas mediante las cuales se establecen exclusiones objetivas de la póliza en relación con determinados eventos o circunstancias, siempre que respondan a un propósito de eliminar ambigüedades y concretar la naturaleza del riesgo en coherencia con el objeto del contrato o con arreglo al uso establecido y no se trate de cláusulas que delimiten el riesgo en forma contradictoria con las condiciones particulares del contrato”.
• SSTS 2/02/2001, 14/05/2004, 17/03/2006: “Son cláusulas delimitativas aquellas que determinan qué riesgo se cubre, en qué cuantía, durante qué plazo y en qué ámbito espacial”.
• La recent STS Sala 1ª de 22/04/2015, comparant les clàusules delimitatives del risc i les limitatives diu: “Desde un punto de vista teórico la distinción entre cláusulas de delimitación de cobertura y cláusulas limitativas es sencilla, de manera que las primeras concretan el objeto del contrato y fijan los riesgos que, en caso de producirse, hacen surgir en el asegurado el derecho a la prestación por constituir el objeto del seguro. Mientras que las cláusulas limitativas restringen, condicionan o modifican el derecho del asegurado a la indemnización o a la prestación garantizada en el contrato, una vez que el riesgo objeto del seguro se ha producido”.

Per la seva part, les limitatives, són aquelles que, com el seu nom indica, restringeixen els drets de l’assegurat. Es troben definides a l’article 3 de la Llei del Contracte d’Assegurança com les que exclouen, limiten o redueixen en determinats supòsits la cobertura del risc en principi assegurat i que de no existir (la clàusula) quedaria inclòs en el risc que delimita el contracte.

Atès aquest caràcter de restricció de drets que suposen aquestes clàusules, l’article 3 de la citada Llei del Contracte d’Assegurança exigeix que compleixin uns requisits formals essencials:

1. Constar destacades d’una manera especial.
2. Haver estat expressament acceptades pel prenedor de la pòlissa per escrit.

I és que aquestes formalitats resulten essencials per comprovar que l’assegurat va tenir un exacte coneixement del risc cobert, i així ho ve declarant la jurisprudència, podent assenyalar les Sentències del Tribunal Suprem 268/2011 de 20 d’abril i la 516/2009 de 15 de juliol.

Per tant, podem dir que les clàusules delimitatives del risc són vàlides sempre, mentre que les limitatives només ho seran quan compleixin amb les formalitats de l’article 3 de la Llei del Contracte d’Assegurança, encara que per a aquestes últimes cal tenir en compte una altra qüestió. Es tracta de la interpretació literal i extensiva de la clàusula d’exclusió. Si aquesta porta a buidar de contingut l’assegurança, de tal manera que la mateixa (sola o conjuntament amb altres clàusules d’exclusió) elimini els supòsits en què la pòlissa d’assegurança donaria cobertura als sinistres, aleshores ja no estaríem davant d’una clàusula limitativa que ha de complir amb els requisits de l’article 3 de la Llei, sinó que la clàusula esdevindria, a més, una clàusula lesiva.

Una recent Sentència del Tribunal Suprem (Sala 1ª) de 22 d’abril de 2016 en analitzar les expectatives raonables de l’assegurat, assenyala que “cuando legislativamente se estableció un régimen específico para que determinadas condiciones generales del contrato de seguro alcanzasen validez, se estaba pensando precisamente en las cláusulas que restringen la cobertura o la indemnización esperada por el asegurado. Estas cláusulas pueden ser válidas, pero para ello se requiere que el asegurado haya conocido las restricciones que introducen –es decir, que no le sorprendan- y que sean razonables, que no vacíen el contrato de contenido y que no frustren su fin económico y, por tanto, que no le priven de su causa.” Y define qué podemos entender por cláusula lesiva, que es “aquella que reduce considerablemente y de manera desproporcionada el derecho del asegurado, vaciándolo de contenido, de manera que es prácticamente imposible acceder a la cobertura del siniestro. En definitiva, impide la eficacia de la póliza”.

Per tant, en cada cas haurem d’estudiar si la falta de cobertura que ens al·lega la nostra companyia asseguradora és ajustada a la pòlissa o a Dret en funció del tipus de clàusula que s’utilitzi per excloure la cobertura.